上海，锦鲤消失

曾经被誉为全国楼市“锦鲤”的上海，也开始步入调整期。

申度的粉丝朋友们，很抱歉，最近有一两个月没认真码字了。因为突发干眼症，不得不减少案头工作。

言归正传。

今天来说一说，作为一个地产从业者，所感受到的上海房地产行业10月的真实情况。

10月刚刚过完，上海的房地产市场可以用一段话来形容：8月底的新政，没能拉回从7月开始的市场颓势，10月一路走冷。这个冷淡中，又夹杂着一些诡异的“火热”。这样的状态，也蔓延到了11月。

过去2年来，专属于上海房地产的锦鲤，好像也消失了。

听我详细说说：

01

“诡异”的火热

为什么用“诡异”这个词？因为这热闹与冷清的市场形成了强烈反差。

过去的10月，我参加了几乎是近2年来最多的企业新品发布会——华润的江河、绿城的潮鸣、中建东孚理想生活、保利置业江河系、建发海宸的上海灯塔等。这些发布会背后，是房企在产品力、服务力上的全力内卷，试图用“好房子”概念激活市场。 但市场的真实反馈却配不上这份努力。

10月上海新房成交面积仅39.8万平方米，环比下降27%，二手房成交1.61万套，环比下降10%，创下今年3月以来新低。这种“发布会热、成交冷”的割裂，让人感到一种深深的无力感。

02

市场的真相

曾经被认为抗跌性最强的上海楼市，如今也面临全面压力。

内环项目启用中介：核心区项目不再“躺赢”，甚至豪宅也开始依赖渠道导流。

区域扛鼎项目二手房大跌：大宁金茂府等二手标杆项目价格大跌，突如其来的打击让区域推新的项目措手不及。

网红盘认筹率新低：部分前期热盘认筹率从200%+滑落至不足100%。这里不点名了。10月的市场上，哪怕是网红盘认筹率50%～60%都很正常。

03

搅局的渠道

在中介端，冷清市场反而成了“商机”。渠道频繁向客户释放信号：“再等一等，折扣就要来了。”这种心态进一步加剧市场观望情绪。

数据显示，10月二手房客户成交周期同比拉长15%，而新房渠道费率从年初的1.5%悄然涨至2.5%以上。渠道成为房企续命的“稻草”，但也透支了价格体系的稳定性。

04

结语：让房子回归生活

“沪六条”在9月短暂激活外环外改善需求（如外环外成交占比一度达57%），但10月政策效应快速衰减。当前市场正从“政策驱动”转向“产品驱动”，但供需失衡的局面仍未根本改善——二手房挂牌量高达35.5万套，新房库存去化周期延长至14个月。

对于真正有购房需求的购房者而言，当前是挑货的窗口期。有一句话要送给你们：不要对涨价抱有幻想，现阶段买房，冲着一个需求：真正改善住房和越级生活。

抱着这样的想法去买房子，一切就会简单很多。房子也就回归了真正的居住属性。