市场价打七折！“银行直供房”批量上架，竞拍者须注意什么？

市场价的七至九折就能买到房子？拍卖平台上，标有“银行直供”的房产成为近日的吸睛爆款。

什么是银行直供房？《国际金融报》记者了解到，此类房产主要来源于抵押贷款违约后的司法处置，由银行作为出售方直接完成交易。

据记者不完全统计，截至11月13日，在阿里拍卖平台上即将开始、正在进行及已结束的拍卖记录月内已累计近千条，地方农商行和农信机构成为银行资产拍卖的主力。

受访专家指出，直售房产有利于加速资产处置。近日银行直供房数量大增，一方面来自银行止损，另一方面是由于银行资产处置的思路正在转向“To B”（面向企业）和“To C”（面向消费者）并重。对于竞拍者而言，须注意产权瑕疵风险、房屋质量与使用风险，还须格外注意交易限制条款及税费、隐藏成本等。

银行直供房有何优势

近日，在阿里拍卖平台上，一大批银行直供房产被摆上货架。

11月13日，《国际金融报》记者以“银行直供”为关键词在阿里拍卖平台检索发现，仅处于“正在进行”状态的房产便有近600套，其中不乏银行批量上架某小区的上百套住宅。记者注意到，相较一般流通的房产，这些房屋的起拍价大多为市场评估价的70%至90%。

例如，华夏银行沈阳分行拍卖的一座位于沈阳市的住宅，评估价约为26.18万元，起拍价约为18.92万元，相当于最低打72折。再如不久前成功交易的北京西直门附近某住宅，由南京银行上架拍卖，评估价高达2204万元，在经历6351次围观、86次延时和89次竞拍后，最终以1573万元成交，约为市场评估价的71.37%。

同样是在拍卖平台上出售，银行直供房与“法拍房”（法院强制执行拍卖的房产）有何区别？

“银行直供房是一个市场化的称谓。它在法律上的准确身份是银行通过处置不良贷款而持有的‘抵债资产’。当借款人发生贷款违约（例如个人经营贷或按揭贷款断供）后，银行作为抵押权人，会启动债权追索程序，银行通过司法程序或协议抵债取得房产的完整所有权。”北京德和衡（上海）律师事务所高级合伙人、德和衡研究院上海分院院长白耀华律师直言，“银行的法律角色由‘债权人’转变为了‘卖方’，从根本上将其与法院作为处置主体的‘法拍房’区别开来。”

白耀华指出，相较“法拍房”，银行直供的房产往往产权清晰、无（原）债务纠纷，从根本上规避了最大的法律风险。相比普通二手房，银行的信誉背书远非普通中介或个人业主可比，在交易流程的规范性、合同的严谨性以及交易资金的安全保障上，具有天然的优势。此外，在价格吸引力和融资便利性上往往也更具备优势。

资产处置思路转变

“精选住宅，置业良机，欢迎围观。”在阿里资产平台滚动广告栏中，不少银行投放了住宅类资产的推荐广告，直销房产似乎备受关注。

从整体热度来看，银行直供房的曝光率并不算低，绝大多数房产都获得了500次以上的围观，上千次的也不在少数。从拍卖主体来看，既有中国银行、农业银行等国有大行的地方分支机构，也有股份制银行，还有各地农商行、农信社，且后者才是主力，包括泸州农商行、盘县农村信用合作联社、四川叙永农商行等，许多标的金额低于50万元。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前直售房产的中小银行较多，主要是由于过去楼市上行期间，一些经营自主权较大、业务较为激进的中小银行对资质较弱、经营不规范的地产商开放融资。

为何近期“银行直供”房产大量涌现？

白耀华认为，这并非一个孤立的市场现象，而是银行在监管、资本、市场等多重压力下，银行不良资产处置策略从传统的“被动清收”“B2B”（企业对企业）批量转让，向“主动管理”“B2C”（企业对个人）精细化运营转型的标志性事件。

“近期银行直售房产之所以备受关注，一是由于规模突然增加，二是因为银行开始重视从‘To B’到‘To B和To C’并重。”李宇嘉分析道，“之所以出现这种变化，一方面是地产市场下行，银行希望止损，开始重视债权处置，避免资产价格进一步下跌。另一方面，在‘互联网+’渗透的情况下，直接对C端已经成为必然趋势。而传统的在资产处置平台上寻找大宗B端买家甚至C端客户的方式变得困难了。比如，今年三季度，资产处置平台上，法拍房的清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%。”

此外，记者注意到，银行普遍在拍卖详情中建议竞拍者实地核实标的物的瑕疵及现状，并称可能存在的瑕疵不作任何保证。不少机构还约定了付款期限等条款，例如要求竞得人须在签订拍卖成交书后45日内付清全部价款，逾期20日未付清款项即视为违约等。

白耀华指出，银行直供房为购房者提供了一个看似充满机遇的“捡漏”新渠道。然而，银行作为专业的金融机构和理性的“商人”，其核心诉求是快速、合规地处置变现。因此，这些房产的交易结构和法律文件均经过精心设计，机遇背后隐藏着与普通二手房、法拍房截然不同的法律风险，竞买人必须摒弃“捡漏”心态，以“专业”对抗“专业”。

“必须强调，银行的信誉仅代表‘交易安全’（产权过户和资金安全），绝不代表‘房产完美’（无任何瑕疵和负担）。”白耀华直言。

“例如，竞拍人需核实是否存在租赁关系或他人占用，建议实地勘察房屋结构、装修状况。部分房源可能要求一次性付款或限定过户时间，还要确认贷款可行性，部分银行提供‘法拍贷’但需预审。银行直供房可能被认定为‘非首套房’，导致契税、增值税增加，建议提前测算过户费用及原业主欠缴的物业费等。”白耀华举例道。