上市以来累计研发投入超140亿元 贝壳AI投入开始产生递增效应

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

今年3月份以来，每1-2周打开贝壳找房App，都能看到焕新界面和体验到新的功能。这是笔者作为置业群体长期使用该软件翻看房源时，发现的一个现象。

在IOS系统版本更新中，贝壳找房App达到25次，其中，涉及新功能上线、版本优化次数为19次，其余6次为营销活动内容上线更新。

8个多月时间里，约每9.6天贝壳找房App就会进行一次更新迭代。

对比Deepseek、豆包、Kimi等AI工具，贝壳找房App更新频次与之相当，前三者更新频次均为一周左右。

频繁更新App背后，是贝壳找房持续不断投入研发费用，连续8个季度研发投入处于同比增长中，推动AI等科技在公司多项核心业务场景落地。

这能清楚看到一条的逻辑线：贝壳用技术驱动服务转型，为置业群体、经纪人等创造更高的价值。这也是它奉行的理念——科技驱动的一站式新居住服务平台。

如今，贝壳AI投入开始产生递增效应。不是单纯的成本消耗，而是进入了投入越多、技术应用越深入、业务回报和效率提升越显著的正向循环阶段。

11月10日，贝壳发布了2025年第三季度财报，前三季度总交易额（GTV）达7367亿元，净收入录得231亿元，同比增长2.1%，净利润、经调整净利润分别为7.47亿元、12.86亿元。

其中，租赁业务已实现业务全流程AI运营，收房端高效匹配、出房端精准营销去化。贝壳三季度房屋租赁服务净收入录得57亿元，同比增长45.3%。

贝壳正在用AI“升级”贝壳。

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研发投入同比8连增

家装家居、租赁服务等业务，已经成为了贝壳的第二增长极。

2025年前三季度，贝壳家装家居实现净收入118.1亿元，同比增长约10.8%，租赁业务净收入同比增长69.1%至164.9亿元。

“第三季度家装和租赁业务贡献利润占毛利的比例创历史新高。公司运营效率进一步提升，经营费用为43亿元，同比降1.8%，环比降6.7%。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛在2025年三季度业绩会上表示。

家装、房屋租赁两个虽都是三万亿级市场，但这两个行业有着很鲜明的特点：非标、环节多、刚需。

家装领域涉及前期设计、土建水电等工程、主材选配、软装及家电配置等环节，装修模式又分为整装、全包、半包等形式。房屋租赁看似简单的“二房东”模式，但涉及前置沟通、房源质量、价格评估、销售去化、维护运营等方面。

在很多人眼里中，干家装、房屋租赁的，赚的是信息不透明产生的差价。

布局家装、房屋租赁业务时，贝壳调研发现找到的行业“病根”。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，“原有的整个（家装）行业机制，让竞优没有可能，只能竞劣。”对于房屋租赁业务，他指出，“传统上需要大量人手和变动成本费用投入去实现规模扩张和维护业务存续运营，导致这不是一个有比较好规模效应的业务。”

非标，本质上是整个服务链涉及诸多细分环节，容易出现偏差和不可控因素，导致结果充满不确定性。

2023年7月，贝壳启动了“一体三翼”的战略升级，以房产交易为核心，将家装、租赁业务以及开发服务业务，提到新的战略高度。

像当初以“真房源”独立于世那样，贝壳依靠庞大的房产交易底层数据，开始投入研发费用，深挖用户本质需求，重塑家装、租赁两大行业的服务模式，降低不确定性。

在家装业务上，贝壳开发并持续迭代的数字系统HomeSaaS，又推出AI设牛、元境视界、全案整装BIM模型和贝刻云视AI工地摄像头等，从需求洞察、房屋测量、户型生成、家装设计及修改到最后的施工和验收全链条，用技术完成全覆盖、在线化，提高流程效率和客户体验。

在租赁业务上，贝壳进行了三次自我重塑：拆解“全能管家”模式，产品模式从“包租”优化为服务型、全面推进数字化，建立“AI+人”智能驱动的协同作业模式，用AI解决非标问题，比如AI房源评估助手、AI洽谈助手、AI审核和AI云管家等，用AI技术提升人房匹配效率，驱动运营和决策智能化。

大量推出新功能和技术迭代，必然是建立在持续研发投入基础上。2023年四季度以来，贝壳研发费用投入连续8个季度同比有所增长；而自上市以来，累计研发投入总额达143亿元。

技术驱动，正在一步步扩宽贝壳的能力边界，也重塑了家装、租赁两大领域服务模式。贝壳披露数据显示，2024年全案整装BIM模型设计时效缩短36%，材料损耗率降至3.2%（行业平均8%），AI巡检降低安全事故42%，减少材料浪费18%。

“租赁业务已实现业务全流程智能运营，收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96%。出房端实现AI智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿。”彭永东在今年三季度业绩会上表示。

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再造一个“贝壳”

回到前述提及，自今年3月份以来，贝壳找房App更新次数达25次。频繁更新背后，恰是贝壳推出的不同业务AI工具，陆续投入到实际应用中，不断优化迭代。

AI装修设计师产品“设牛”，结合贝壳大数据和AI模型，可以秒速根据需求给出设计方案。

贝壳AI设计师根据户型生成装修效果图

同期，贝壳租赁正式上线HQI品质分，基于AI模型、贝壳房源与用户需求大数据打造，建立了租赁房源品质的量化识别与评估体系，帮助房东对房源租住品质进行针对性改善，也为租户带来高品质房源，加快房源出租。

无疑，租赁业务是贝壳今年主攻点之一，将AI能力应用深入业务全链路，比如业主沟通环节的AI洽谈助手、收房环节的AI智能收房助手、AI房源评估助手和AI审核等，核心业务动作决策和管理由AI指导和执行，解决产品、人员能力和定价非标的难题。

数据显示，租赁业务“省心租”于今年8月在宁波试点上线AI收房后，试点区域人员投入减少接近9%、收房规模上涨接近9%，使得第三季度收房人效环比提升超过10%。同时，AI审核功能落地11城，提效60倍，节省工时超3.3万，拦截风险房源1.6万多套。

AI在收房后的环节带来的效率提升，同样惊艳。

彭永东在三季度业绩会上，给出了一份数据：这个能力Q3落地11城，累计去化托管房源35w套，占全部外展房源的73.5%，AI调价采纳率可以到90%。

2025年三季度，家装、租赁业务收入、盈利同比双双提升，是一个有力的数据支撑。

贝壳正在非房产交易领域，再造一个“贝壳”。

今年前三季度，贝壳非房产交易业务净收入294.8亿元，同比增长31.2%，占总收入比例从36.1%提升至40.7%。其中，第三季度，非房产交易业务净收入为104.2亿元，同比增长20.6%，占总收入比例从38.3%增至45.2%。

但这并不意味，贝壳在降低房产交易业务的比重。

反而，贝壳正在推动“人+AI”的房产交易协同服务模式，比如经纪人AI助手“来客”已覆盖41.4万经纪人，是房源成交率是非工具房源的4倍；面向置业群体，推出AI找房产品“布丁”，提供全城找房、区域分析、房源对比，以及个性化房源推荐等服务。

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