国联民生证券：三季度房企业绩表现分化 关注核心城市核心地区持续拿地的头部房企

智通财经APP获悉，国联民生证券发布研报称，当下房地产行业仍处于调整期，房企表现持续分化，随着优质项目陆续结转，部分房企毛利率或迎来拐点。展望四季度，受政策刺激带动的高基数效应影响，销售端同比来看或有一定压力，年初成交的核心城市核心地块陆续入市有望对销售形成一定支撑。推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企;关注有困境反转机会的弹性标的;关注拥有核心竞争力的房产中介平台。

国联民生证券主要观点如下：

报表端：业绩弱势延续，房企持续分化

2025年前三季度，23家样本房企营业收入同比下降12.5%，降幅较2024年全年收窄;归母净利润同比下降161.6%，利润端仍承压，滨江集团、城建发展实现正增长，中华企业实现扭亏为盈;整体毛利率为13.0%，较2024年全年下降0.3pct，央国企毛利率有所回升;整体销管费用率为5.5%，较2024年全年下降0.1pct;合约负债总额为12069亿元，同比下降28.7%，合约负债对营业收入的覆盖倍数整体降至1.4倍;资产总额降至7.4万亿元，同比下降10.5%;资产负债率为77.0%，同比上升0.7pct，房企继续缩表，行业分化加速。

经营端：销售承压走弱，土地市场提质缩量

2025年前三季度，全国商品房累计销售金额同比下降7.9%，累计销售面积同比下降5.5%，降幅较2024年全年有所收窄。百强房企销售金额累计24948亿元，同比下降12.8%。分梯队来看，TOP10房企销售金额为12102亿元，同比下降11.7%，其中建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，分别同比增长12.1%、27.3%和2.0%。根据中指院数据，2025年1-9月，全国300城宅地累计成交面积为29766万平方米，同比下降7.6%，累计成交金额为13304亿元，同比上涨11.9%。头部央国企和改善型房企拿地表现较为稳健，中海地产、绿城中国、保利发展等继续积极补仓优质地块，拿地策略聚焦核心城市。

融资端：融资环境边际改善，央国企更具优势

2025年房企债券发行规模止跌回升，市场信心逐步修复。根据中指院数据，2025年1-9月房企累计发行债券总额同比增长3.9%，房企债券平均发行利率持续下行，由2021年的5.5%降至2025年上半年的2.8%，7月、8月进一步降至2.5%，9月小幅回升至2.7%。截至2025年9月末，房企债券余额为21409亿元，其中信用债占比70.4%。2025年第四季度到期债券余额为1430亿元，2026年到期规模达6641亿元，仍面临较大偿债压力。分企业来看，世茂集团、华润置地、保利发展债券余额居前，行业流动性分化态势延续。

风险提示：政策效果不达预期;房企流动性风险加剧;市场信心不及预期。