浙江
钱越来越难赚在贝壳身上具象化了。
从刚刚发布的第三季度核心数据感受一下，有多难：
- 总交易额(GTV)：7367亿元，同比基本持平；
- 净收入：231亿元，同比微增2.1%；
- 净利润：7.47亿元，同比暴跌36.1%；
- 经调整净利润：12.86亿元，同比暴跌27.8%。
一句话，贝壳营收停滞、利润崩塌。
这是贝壳失去左晖的第五年，前两年贝壳连续亏损，好不容易在2023年扭亏，到了2024年，净利润又大幅下滑。
亏了两年，赚了两年，今年又开始掉了。
左晖的接班人彭永东亚历山大，今年赚的钱不多啊，不多到努力今年第三季度，一个季度赚的钱大概只够发董事长彭永东2023年一年的工资。
2023年是贝壳的高光时刻，这一年扭亏为盈了不说，还赚了58.90亿元。
CEO彭永东立刻就给自己发了7.13亿元的工资，取代恒大的夏海钧成为了新的地产圈打工皇帝！
看贝壳的这份财报能看得出来，房子是真的难卖。作为中国最能卖房的一个巨无霸平台，新房和二手房都卖不动了！
不仅卖不动，两大主营业务净利润、贡献利润率全线下滑。新房业务最惨，各项指标没有一个是涨的，盈利能力遭遇系统性下滑。
三季度新房交易的总交易额是1963亿元，同比减少13.7%，新房业务收入同比下降14.1%至66.4亿元。
这个收入，还不到去年全年的两成。
交易额下滑和收入减少，利润想增，就更难了。三季度新房业务贡献了16.0亿元的利润，同比下降16.4%，贡献利润率24.1%，同比下降0.7个百分点。如果和2023年26.6%的贡献利润率比，降了2.5个百分点。
再来看存量二手房业务，这也是贝壳的重要板块。
2025年三季度，贝壳存量房交易额与营收明显背离，其中交易额增长5.8%至5056亿元，但是净收入却下降了3.6%，只有60亿，比新房业务收入还少了6个亿。
贝壳在公告中对这一情况进行了解释：平台上贝联经纪人进行的存量房业务总交易额贡献占比提高。这一占比为62%。
翻译过来就是，自营门店卖不过加盟的平台公司。是吗？真的！
自己人干不过加盟的。德佑的朋友，是不是可以在后台留言展开说说。
也有个原因是，链家的门店减少了。不过他们没有说具体减少了多少，从体感上来讲，确实少了一部分。
这部分收入以净额基准计算，远低于链家品牌下总佣金收入的利润率。
也就是说，低利润的平台服务正在稀释二手房业务的利润。
作为贝壳核心业务，二手房贡献利润率逐年下降，降到了近几年的最低点。
具体来看，三季度二手房业务贡献利润23.3亿元，同比下降8.4%；贡献利润率39.0%，同比下降2.0个百分点。
2023年二手房业务贡献利润率还在47.2%，两年时间下滑了8.2个百分点。
利润是怎么被吞没的呢？
有没有一个可能是，成本变高了？
比如，现在房子这么难卖，贝壳活跃门店数量反而变多了。截至9月30日，活跃门店数量达到5.9万家，同比增加26%；活跃经纪人47.2万名，同比增加11.4%。
不好卖，就要铺更多的人进去，但是，就要吞掉你的利润了。
人数比华为还多不少。到去年底，华为有20.8万员工，业务遍及170多个国家和地区，服务全球30多亿人口。
47.2万人创造的利润并不多。7.47亿元净利润平摊到每个经纪人头上，平均每月只有528元。
传统业务承压，家装家居和租赁业务两大新业务，问题也不少。如果加上贝好家等业务，三季度，贝壳非房产交易业务收入占比进一步提升至45%，创历史新高。
这也说明，主业卖房子真的很难卖。
从过去几年的业绩表现看，这些新业务确实带来了增长，其中家装家居业务利润贡献率已超过了新房业务，但是2025年以来这项业务也出现了增速放缓的情况。
2025年三季度，家装家居实现净收入43.0亿元，同比微增2%，但增幅比二季度下降了11个百分点。
租赁业务是增长最快的板块，但整体贡献率却很低。
从收入端看，2022年-2024年，租赁业务增长了近5倍，但贡献利润率勉强在2024年转正至5%，而2025年三季度，租赁业务净收入虽然同比增长45.3%，但是贡献利润率只有8.7%，在四个业务中最低。
一句话总结：新业务虽然带来了增长，但短期内难以解决传统业务面临的根本问题，而新业务的快速扩张然而也在稀释贝壳整体的盈利能力。
失去左晖之后的贝壳，未来会怎么样？
多家机构给出了负面的下调。
中金公司预计2025年和2026年营收预测分别下调5.0%、16.2%，经调整归母净利润预测分别下调20.3%、19.6%。
失去左晖的第五年，彭永东治下的贝壳走到了新的岔路口，交出了一份业绩下滑的成绩单：公司每产生100元收入，净利润较去年同期减少约5.1元。
还有贝壳高管2024年高达7个亿的年薪，其中彭永东4亿元，贝壳联合创始人兼执行董事单一刚薪酬总额2.99485亿元。
也就是说，如果两位高管今年的薪酬还和去年一样，那今年三季度贝壳赚的钱，也就刚好够给两位高管发工资的。
两位高管的薪酬也不是没有降过。2023年，彭永东一个人就拿了7.13亿元的薪酬，单一刚拿了将近5.3亿！2024年贝壳利润下降30.8%，两位高管2024年的薪酬也相应下调。
如果贝壳的利润继续下滑，今年赚的钱还够给两位高管发工资吗？下一个问题是，两位高管的薪酬还会不会接着降呢？
不管怎么说，贝壳的未来不仅取决于市场何时回暖，更在于如何摆脱传统业务利润的“失血”的困境，以及居高不下的人工成本对利润的吞噬。
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