增收不增利，贝壳依然难

来源：界面新闻

文 | 连线Insight 王慧莹
编辑 | 子夜

今年，房产行业在深度调整期中前行，房地产服务行业同样值得关注。

11月10日，贝壳披露2025年第三季度财务报告。一边是营收、总交易额增长；一边是净利润、毛利率下降。增收不增利之下，透露着贝壳面临的周期性困境。

核心在于贝壳传统核心业务的疲软，报告期内，贝壳新房业务总交易额（GTV）下降13.7%，而这曾是贝壳利润最丰厚的业务之一。

面对业绩压力，贝壳试图通过回购股份挽回投资者信心。三季度，贝壳回购金额达2.8亿美元，金额较去年同期增长38.3%，创近两年来单季度新高。

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回购并非长久之计，想要赢得投资者和资本的信心，贝壳的关键依旧是盈利能力。这两年，面对传统业务的压力，贝壳正加速向家装业务转型，试图降低对新房业务的依赖。

目前，贝壳已形成二手房、新房、租赁、家装家居四大核心业务协同发展的格局。从规模上看，新业务的确在增长，但也处于投入期。家装行业极度分散标准化难，租赁市场竞争激烈利润薄，科技赋能效果尚待时间检验。

想要跑通第二曲线仍需要投入，这考验着贝壳。

目前，中国房地产行业下行压力犹存，上下游企业均面临一定的增长压力。

站在行业的关键路口，贝壳这条从房产交易到居住服务的转型之路，不仅决定着贝壳的未来，也影响着行业其他玩家的选择。

01 增收不增利，贝壳核心业务跑不动了

贝壳交上了一份增收不增利的财报。

报告显示，2025年第三季度贝壳净收入231亿元，同比增长2.1%；净利润7.47亿元，同比下滑36.1%。

营收微增、利润下跌，贝壳难掩自身的增长乏力，也让市场对贝壳的表现持观望态度。在行业周期下行的大环境下，头部玩家表现往往是风向标，贝壳的表现是一份关键观察样本。

翻看财报会发现，本季度贝壳的问题主要出现在房产交易业务上。作为贝壳的支柱业务，存量房业务和新房业务营收构成的房产交易业务占比约55%。支撑贝壳营收半边天的业务疲软，贝壳的业绩自然也乏善可陈。

具体到财务表现上，三季度房产交易呈现出明显的结构性分化。

2025年第三季度，贝壳新房交易GTV为1963亿元，同比下降13.7%，对应的净收入由 2024年同期的77亿元减少14.1%至66亿元。同期，存量房交易GTV为5056亿元，同比增加5.8%，对应的净收入为60亿元，同比减少3.6%。

一边是外部行业环境的持续调整，新房业务难以独善其身，失速是意料之中；一边是二手房交易额上涨、净收入下降，利润空间被挤压。

两大核心业务承压给贝壳传统房产交易业务蒙上了一层阴影，更影响了贝壳整体的盈利能力。不仅如此，贝壳毛利同比下降3.9%至49亿元，毛利率同比下降22.7%至21.4%。

针对毛利和毛利率的下降，贝壳在财报中表示是由于毛利率较高的存量房和新房业务净收入减少。其中，存量房贡献利润率下降，是因为存量房净收入减少，使链家经纪人固定人工成本吸收率较差导致。

实际上，贝壳的盈利问题并非首次出现。今年二季度，贝壳净利润同比下降31.2%。多重因素之下，想要提升盈利能力，主动降本也成了关键。

本季度，贝壳通过调整业务模式，将重资产的自营模式向更轻的平台模式倾斜，降低链家自营门店的比例来控制成本。

体现到数据上，更为直观。截至2025年9月30日，贝壳门店数量达到61393家，较上年同期增加27.3%；经纪人数量同比增长11%。相比之下，门店成本同比下降5.8%至6.63亿元。

图源贝壳2025年第三季度财报

目前，贝壳正尝试通过“B+”轻运营模式向低线级城市渗透，已在4个城市试点，计划年底前拓展至30城以上，试图以更轻量化的模式对冲行业下行压力，但短期内尚未能扭转新房业务的下滑态势。

为了缓解二手房业务的效率瓶颈，贝壳在上海试点“房客分离”机制，通过优化经纪人作业流程提升房源维护与营销能力，使得当地房源去化率由2.6%提升至 3%以上。但从三季度整体表现来看，单点试点的成效尚未能全面覆盖平台化转型带来的利润稀释效应。

行业下行周期，高利润率的存量房业务涨不动了，新房业务充满不确定性，贝壳肉眼可见地艰难，但想要增长，必须要找到解法。

02 新业务扩张，能撑起第二曲线吗？

面对传统业务的增长瓶颈，贝壳正在积极构建新的业务版图。

本季度，非房产交易业务净收入占比提升至45%，创下历史新高。

其中，住房租赁是本季度最大亮点。三季度，该业务净收入同比猛增45.3%至57亿元，并贡献了超过1亿元的利润，成功成长为新的增长支柱。截至三季度末，贝壳租赁业务在管房源规模超过66万套，资管经理月人均在管房源从去年同期的90余套提升至130套。

家装家居净收入43亿元，与去年同期基本持平；新兴业务及其他净收入为4亿元。

贝壳执行董事兼首席财务官徐涛表示，家装家居业务与房屋租赁服务均实现城市层面扣除总部费用前的盈利，利润贡献占毛利比例创历史新高。

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从表现上看，贝壳新业务扩张的速度不慢，早在2021年，贝壳就在房产经纪基础上，开始布局家装、租赁，提出“一体两翼”战略。2023年，贝壳将战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务贝好家。

这两年，新业务在助力贝壳收入保持增长，但在规模扩张与盈利增长的平衡之间，想要抵御周期，这个第二曲线的支撑作用充满不确定性。

当前家装与租赁业务均处于规模扩张期，贝壳需要投入真金白银，且两大新业务都面临着行业竞争、模式痛点等多重挑战。

以租赁业务为例，扩张的同时也进一步增加了贝壳的成本压力。财报显示，三季度，租赁业务扩张带来的成本激增38.8%。

更关键的是，租赁市场本身面临的是激烈的市场竞争和业务模式的挑战。

贝壳房屋租赁业务采取的是“省心租”模式。省心租的核心在于用轻资产托管的模式租房，好处在于能快速跑通效率，铺开规模。不容忽视的问题在于获客成本高，作为平台，贝壳需要各种投入来获取房东和租客。

此外，自如、相寓等专业租赁机构已深耕市场多年，拥有成熟的运营体系与用户基础。贝壳如何在同质化竞争中形成差异化优势，同时应对政策变化带来的市场格局调整，考验着其长期运营能力。

家装业务也面临着同样的问题。行业分散、集中度低是家装行业的共识。

根据国金证券的研报，家装行业集中度极低，CR10仅为1.8%，即使是行业第一的贝壳，市场份额也不到0.4%。

这种市场特性决定了，即便是行业龙头，领跑优势也不会特别明显，同样面临市场激烈的竞争。

不能忽视的是，家装市场涉及的流程长且复杂，非标属性影响着行业秩序，行业乱象时有发生，消费者对服务质量的信任度普遍不高。贝壳凭借品牌背书与供应链整合能力切入市场，也决定了其要对家装的各个环节把控，避免陷入规模越大、投诉越多的困境。

可以确定的是，贝壳基于自身洞察与行业特性，已经在租赁和家装业务上进行尝试，想要摆脱对传统交易业务依赖。但新业务的扩张注定是个漫长的过程，依然需要长期投入和运营。

03 借助AI故事，能挽回资本市场信心吗？

放眼行业，一个变化在于AI的发展。这两年AI技术迅发展，用AI重塑各行各业成为共识，也给了众多企业向前一步的机会。

行业的变化，驱动着房产上下游行业积极求变，贝壳作为其中重要一环，抓住机会，跟准趋势很关键。

财报会上，贝壳CEO彭永东表示：“2025年第三季度，我们通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径。展望未来，我们将加速AI能力在核心业务场景的深度渗透，推进服务者和消费者体验的双重提升。”

换句话说，贝壳希望用“科技重构作业模式”。本季度，贝壳研发费用为6.48亿元，同比增长13.2%，主要是由于研发人员人数增加。

深入到业务上，AI技术已在贝壳各业务线实现多点落地，并开始兑现效率提升价值。

在核心的房产交易领域，经纪人AI助手“来客”已覆盖41.4万经纪人，其AI选房、智能总结与聊天助理功能，提升了客户委托及维护转化率。面向消费者，贝壳基于Deepseek R1能力和贝壳海量数据，上线AI找房助手“布丁”。

在新业务领域，租赁业务已实现全流程智能运营，通过AI，三季度贝壳收房人效提升13%；家装业务中，AI技术用于需求分析、设计方案优化和供应链匹配，帮助贝壳更好地解决标准化难题，提升服务效率；定位为“数据驱动型住宅开发服务平台”的贝好家业务通过AI与大数据挖掘客户需求，为楼盘定位和产品设计提供决策支持。

尽管AI赋能已取得阶段性成效，但仍面临着行业属性带来的天然局限。房地产本身就属于低频消费，且高额的消费让消费者决策周期长，线下体验很重要。

这些特性决定了AI技术更多只能起到辅助作用，难以完全替代经纪人的专业服务和人际沟通价值。此外，AI 技术的投入是长期且持续的，需要不断的研发迭代和场景落地，而市场对盈利改善的需求却是即时的，如何平衡短期成本压力与长期技术投入，是贝壳需要持续面对的挑战。

回到盈利表现上，本季度贝壳选择以大规模股份回购稳定资本市场信心。三季度公司回购金额达到2.81亿美元，创下近两年来单季度回购新高；截至2025年9 月30日，全年累计斥资约6.75亿美元回购股份。

但资本市场的信心根基终究是持续盈利能力，科技赋能的成效与新业务的成长速度，将决定贝壳能否真正走出转型阵痛。

需要注意的是，资本的考量是多维度的，企业内部管理的稳定也很重要。自创始人左晖离世后，贝壳艰难前行，今年还曾因高管天价年薪引发舆论风波。

对于投资者而言，短期的股价维稳固然重要，但长期的盈利能力改善才是决定投资价值的核心。无论是股份回购还是科技赋能，想要挽回资本信心，最终都需要落到盈利能力的提升上。