买银行直供房需核实产权注意质量

IC供图

银行直接销售房产?近期，“银行直供房”话题引发热议。南都湾财社记者在拍卖平台上看到，不少房产标的被打上“银行直供”标签，而“上架”这些标的物的银行类型多样，在广东地区以农商行为主。价格方面，部分房产标的起拍价较市面价格低两成以上。

有专家向南都湾财社记者表示，银行直供房本质是银行作为资产持有方，为快速变现不良资产而采取的市场化处置方式，实质上属于银行主动管理风险、优化资产负债结构的重要举措。且随着金融市场深化与监管政策鼓励，银行不良资产的处置手段也正向多元化、精细化方向持续演变。

　　农商行是绝对的供给主力　　

近日，银行直供房产话题引发关注。在网络上，“银行下场卖房”“银行要变售楼处”“史无前例!银行开始卖房子了”“银行当最大中介抢饭碗”等言论密集出现。

南都湾财社记者点击阿里拍卖平台“银行清仓”栏目，发现“银行直供”栏目被标红并放置在首位。在该栏目下，房产标的琳琅满目，对这些标的挂牌出售的银行也类型多样，既有国有行、股份行，也有城商行、农商行和地方农信系统。

11月11日上午，记者选取广东区域“今日上新”的“房产”标的作为样本统计发现，在该条件下，相关标的共计138个，类型涵盖商铺、写字楼、住宅及车位，产权性质包括直接产权与租赁权。

以潮州市奎元北街新城花园一处房产(含车位)为例，该房产由一国有行潮州分行挂牌拍卖，建筑面积146.14平方米，起拍价为57.6万元。平台信息显示，该房产曾于10月21日和11月4日进行了一拍和二拍，起拍价为64万，均告流拍。

佛山市禅城区一办公大楼则即将开启二拍。平台信息显示，该标的建筑面积为50673.62平方米，建筑结构为地上23层、地下3层，带有产权车位508个，为佛山农村商业银行拍卖，起拍价为4.56亿元。该标的曾于11月8日进行第一次拍卖，起拍价5.70亿元，最终流拍。南都湾财社记者查询发现，目前佛山农村商业银行上架的直供房标的共有6个。

值得注意的是，在上述统计的138个银行直供房产标的中，农商行是绝对的供给主力，发布的标的数量达131个，国有行则有7个。

对此，有银行和地方AMC丰富从业经验的不良资产资深专家、NPL资产界主编康俊钦向南都湾财社记者解释称，相较国有大行和股份制银行来说，农商行的风险处置渠道较少，手段较为有限，而且不良资产的拨备率较低以及对风险资产的容忍度也更低。因此，国有大行以及大部分股份制银行较为常用的处置手段——债权转让模式以及法拍模式并不适合农商行，农商行因受困于自己的风险偏好以及时间成本因素考虑，更有动力通过直售房产模式对风险资产进行快速处置。

　　银行直供房并非新鲜事物　　

何为银行直供房?北京金诉律师事务所创始人王玉臣对南都湾财社记者表示，银行直供房是指银行通过司法程序，如以物抵债等方式，收回抵押房产并取得清晰产权后，直接以产权人身份挂牌出售的房源。“这些房源原本是借款人(企业/个人)的抵押物，因借款人无力偿还贷款，银行作为抵押权人通过司法途径取得房屋的完整产权，并以房东的身份直接出售或出租。”王玉臣进一步解释道。

实际上，银行直供房产并非新鲜事物。南都湾财社记者搜索发现，早在2014年其就已出现在拍卖平台上。以佛山市禅城区湖景路一房产为例，拍卖平台显示，该房产建筑面积183.5平方米，由一股份行佛山分行“上架”，于2014年12月12日拍卖，起拍价280万，最终流拍。　　

银行直供房产是以物抵债　　

与普通法拍房相比，此类银行直供房有何特别之处?一国有行分行工作人员向南都湾财社记者解释道，法拍房没有拿来抵债，经过起诉，客户仍然没有还款，所以银行申请法院处置该房产，拍卖成交后，法院把款项退给银行；而银行直供房产则是以物抵债，然后银行将该房产直接拿出来售卖。

王玉臣也解释称，银行直供房与法拍房有三方面不同:一是产权归属不同。普通法拍房在拍卖前，其产权始终在被执行人名下，成交后才过户至竞买人名下。如果银行是相关债权人，银行将会拿到相关的房款。银行直供房的产权在出售前已经在银行名下，银行先是拿到了房屋的产权，再进行出售，获得房款。

二是交易流程不同。普通法拍房需通过法院平台参拍，通常要求全款支付，凭法院文书过户。银行直供房的交易流程与二手房类似，购房人可以实地看房、办贷款，并直接由银行过户。

三是风险不同。普通法拍房存在“盲盒风险”，比如说:如租户赖着不走、多轮查封未解除、产权纠纷等，这些风险需要竞买人自行核查、规避，一旦交易出现问题，责任方可能不明确。银行直供房则是提前捋清了产权问题，其风险更多是在于房屋的实际情况、是否存在质量问题、购房合同中是否存在其他限制性条款等。一旦交易出现问题，购房人可向银行追责。　　

　　核实

　　近期银行直供房挂牌量激增?

　　数量呈现出波动状态，整体呈增长趋势

近年来，银行直供房挂牌量是否激增?南都湾财社记者选取广州和佛山两个地区，以“银行直供”“一拍”为筛选条件在阿里拍卖平台上进行统计发现，银行直供房产标的数量呈现出波动状态，但整体呈增长趋势。以佛山为例，该地区银行直供房产一拍数量在2020年达到高峰后回落，2023年又开启整体上升模式，并于2025年创下新高。

值得一提的是，个别年份的峰值，与特定银行在某时期的集中资产处置有关，比如，今年6月份，佛山南海农商银行“一口气”放出佛山南海区桂城街道耀信大厦的28套房产，一定程度上拉高了佛山地区2025年银行直供房一拍数量。

而在阿里资产平台网页版，南都湾财社记者以“所在地:广东”“来源:金融机构”“一拍”作为筛选条件统计发现，符合条件的房产标的在经过2015-2017年的低位后，于2018年起进入一个总量显著提升的阶段，并自2021年起持续稳定在千件左右的高位。

如果将视角聚焦到2025年，则5月至9月为“一拍”高峰期，10月和11月“一拍”数量明显回落。

“2025年下半年开始大量出现的银行直售房产，更多来自个人房贷违约以及经营贷违约涉及的抵押资产。”康俊钦对南都湾财社记者表示。

支招

　　需注意价格优势下的潜在风险

比起“银行直供”这块金字招牌，更吸引市场目光的，是其价格上的优势。南都湾财社记者对比发现，银行直供房的起拍价通常低于市场同类资产。

以惠州农商银行挂出的惠州大亚湾红树湾悦府一房产为例，该房产建筑面积为233.48平方米，位于2层，起拍价为205.46万元，今年9月份一拍流拍。而在某二手房平台上，该小区同样面积、位于中楼层的房产售价从280万至400万元不等。也就是说，该银行直供房起拍价较市面售价少了26%以上。

对于价格差，上述银行工作人员表示，“拍卖是公开性的，价高者得，所以会设底价。底价低一些，如果房子有市场，就会多一点人拍。”

虽然银行直供房存在价格优势，但王玉臣提醒道，此类房源的潜在风险也不容忽视:一方面，房屋的具体状况需要仔细评估。比如，是否因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题；另一方面，产权核实仍是必要步骤。虽然银行已经通过债权剥离取得完整产权，但是保险起见，购房者在购房前最好到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实，确认完全没有问题后再考虑购房。

此外，他还强调，购房者需要警惕是否存在特殊限制的条款。个别房源可能附带交易条件，例如要求一次性付款、限制办贷时间、过户时间等。在购房前一定要仔细核实相关合同条款，尤其是瑕疵担保、费用清算等条款，避免银行通过格式条款免责。

采写:南都·湾财社记者 刘兰兰