银行“直供房”观察：低价房激增 部分低于市价的25%

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向纭嬉 金融投资报记者 吉雪娇

近期，国内银行业掀起一波“直供房”上市潮，多家大型银行及地方农信机构通过线上平台集中挂牌自有抵押房产，以大幅折价方式加速不良资产处置，引发市场广泛关注。

银行批量提供“直供房”

这类被称为银行“直供房”的房源，主要来源于贷款违约后银行依法收回的房产。由于产权清晰、无隐性纠纷，银行以产权人身份直接挂牌，交易流程较为透明。

据不完全统计，过去两周内，四川、吉林、辽宁等地农信系统在阿里、京东等平台集中上线约3.6万套房源。农业银行、建设银行等国有大行也首次在平台首页设立“直供房”专区，加速资产变现。

在定价方面，银行普遍采取“以价换量”策略，起拍价多数低于市场评估价20%—30%，部分资产折价幅度更为显著。成交记录显示，兰州城关区一套评估价超200万元的住宅最终以151万元拍出；云南一宗原抵押估价1.3亿元的商业地块，近期起拍价已降至4200万元。

业内人士分析指出，当前中小银行抵债房产占比已超过八成，加之个人不良贷款规模持续上升，银行面临较大的现金回笼压力。预计到今年年底，还将有超过10万套银行“直供房”进入市场，或将对二三线城市的房产价格形成新一轮价格压力。

普遍采取低价策略

为加速资产变现，银行直供房源普遍采取低价策略，成交价通常显著低于市场水平。北京某农商行10月初拍卖了北京市朝阳区望京街道某小区一套110平方米的抵债房产，最终获拍价为420万元。而根据第三方中介信息，该小区同面积段户型的挂牌价在550万元至620万元不等。

类似案例并不少见，一处市场估价约300万元的房产，近日在第三方拍卖平台上以220万元成交，较市场价低约26.7%，不仅如此，银行“直供房”与普通二手房及法拍房相比，正以其独特优势形成差异化市场，除了明显的价格优势。

此外，交易安全是另一大亮点，多位业内人士指出，与法拍房可能存在的纠纷风险不同，银行“直供房”产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患。

据了解，银行直供房源途径有两种：一是司法拍卖流拍后的“以物抵债”，如某股份制银行成都武侯区一处商业用房及附属土地，抵债金额1.1亿元，现3800万元起拍折价处置，产权清晰且与原债权债务无关；二是银行通过司法程序主动取得，如广州某国有银行因开发商欠款2.3亿元（执行金额3.8亿元），经法院强制执行获得增城区某小区150多套住宅及部分商铺，过户后可对外出售。

购房者或迎来“窗口期”

银行加速推进房产直售业务，其核心动因在于提升债权回收效率与应对市场变化。

有业内人士指出，一方面，传统的不良资产处置路径漫长，动辄耗时两年以上，而当前法拍市场也持续遇冷，流拍现象增多。另一方面，尽早将沉淀在固定资产上的资金变现，能快速回笼资金、优化资产负债表。这种内在的驱动力，为购房者创造了难得的“窗口期”。

对于消费者而言，此时介入“银行直供房”市场，或许是一个可以兼顾安全与性价比的明智抉择。

首先，交易对手信誉可靠，资金安全有保障。银行的信誉背书远非普通中介可比，其出售的房源产权清晰，已通过司法程序剥离了原业主的债务纠纷，有效规避了法拍房常见的收房难隐患。

其次，银行的目标是快速变现，而非追求暴利，部分房源甚至低于市场价的25%。同时，银行提供“一站式”服务，在看中房产后可直接在同一家银行办理按揭贷款，流程顺畅且更让人放心。

最后，购房渠道正变得愈发透明。尽管目前大量房源集中于线上司法拍卖平台，但未来银行若能在其线下网点周边开辟信息展示区，将能极大地方便线下客流看房和选房。

编辑|薛姣

责编|陈雨禾

校检|袁钢

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