三个信号，年末青岛楼市风向终有变化！

2025年快结束了，还有一个半月。

目前，青岛已有个别重点板块摆脱了低迷状态，也有板块持续坚挺，量价稳定。

当然，也有板块因供应量激增、可能重新陷入困境。

整体看，年末青岛市场可能会初步启稳。

今天，咱们通过市场呈现出的三个信号，展望新一年运行态势。

1、

第一个变化，市区楼市终于稳住了。

观察青岛楼市，想看到回暖和稳定的痕迹，一定要紧盯崂山、市南和市北。市区楼市才是风向标。

比如，崂山区，这两年二手房震荡的也比较厉害。但新房无比坚挺，量价持续稳定。

银丰玖玺城连续多年，在崂山豪宅市场中 “杀” 出一条血路，流动性和保值性双双爆表。

海信海德山庄、吾疆同样表现亮眼，价格坚挺+成交稳定。

之前备受热议的张村河片区，四大房企完全Hold住了，价格稳住了，还有楼盘上调了售价。

那些喊着张村河降价、降价的“专家”估计要失望一阵了。

老市南和市北，历史岁月和烟火气，都融在老城的生活里，只要开发商不作，想持续顺销，不是难事。

老城区的归属感一直在。很多人舍不得离开，也不愿离开，很难对其它地方心动。

所以，这几年，华润润府、远洋万和云璟、通和启章、中车、国信等项目，都不缺买家追随。

老四方板块，除了个别“先天不足”的老盘，多数还是在2025取得了不错业绩。比如，中海、保利、海信等。

欢乐滨海城的品质盘，中信泰富九著，交付很成功。中信泰富以一己之力改变了大家对这个板块的看法。

展望2026年，市区只有李沧东部可能会承受一些压力，因为供地太频繁，新盘又要扎堆了。

其他板块，要良性很多。崂山很稳；浮山后、老市北，都还不错。

2、

“保交楼”工作取得了不少进展。不黑不吹，保交楼这方面，青岛做的很低调，基本也没怎么宣传。但是，有不少曾经的问题项目，确实最终交付到了购房者手里。

至少没躺平，至少没摆烂。比如，崂山首府（佳源华府），佳源出现资金问题后，项目陷入危机。二期曾多次登上“延期”名单，也多次被供应商起诉。

今年下半年，不少业主收到了交付通知书。开发商很低调，没大张旗鼓宣传。业主们陆续拿了房子钥匙。

胶南实地蔷薇国际，曾经也是“老大难”，保交楼艰难进行中。

城阳北岸旗下多个楼盘，虽然因缓慢施工被业主投诉，但陆续也都有进展。绿茵城一期交付的还算及格。

和达可园、智慧生态城、云辰、熙园……多个盘已经保交付成功。

市区平台公司旗下的楼盘，虽然品质一般，但交付这一关还是能扛过去的。

比如，诺德逸安居。之前宣传今年买、今年住。现在看，情况比较难，进度有问题。

项目官微四月份发过一次工程进展以后，再也没更新进度。据说原计划今年底交付，现在看难度不小。

但大家都明白，此盘不会烂尾。

另外，走高品质路线的张村河高端盘，陆续交付了。海信、越秀，两大主力盘，交付的品质都不错，尤其是海信君玺。

君玺，完全对得起这个案名、这个产品系，对得起业主厚爱。

当然，凡事都是特殊性。张村河目前唯一掉队的项目就是融创壹号院三期。短期看，大概率很难解决。

3、

刚需、普通改善、终极改善，完全奔向不同的方向了。三者之间的购房逻辑完全不一样了。

这是2025年青岛楼市的又一变化。

以前能选主城区，就选主城区，但不得不说的是，现在主城区也已经开始分化了。

主要分化体现在新与旧之间的分化，楼盘与楼盘之间的分化。

隔了一条街，新房价格可能是二手房的二倍；同板块的两个不同楼盘，定价可能相差20%甚至更多。

刚需板块，就是刚需扎堆。不要在刚需板块，买所谓的改善盘。

比如，四方、李沧北，楼盘扎堆，客群价格敏感度很高。在这种区域，你做所谓精品产品，很容易曲高和寡，被高高挂起。

豪宅片区，冒出来的特价盘，打价格战的楼盘，也要远离。

一旦走上价格战之路，这个盘的品质将很难保证，而且资金链也是一个大问号。

对于刚需来说，有两条路。一是，奔着掉队的特价楼盘去。比如，城阳汽车北站板块的仙山花园，8000—10000的单价，现房，品质一般，可是价格到位。

二是，寻找市区高性价比二手房。市区总价100多万的小户型，太多了，各区域都有，可选择面很广。

普通改善，总价200—400万左右预算。就别考虑低价盘了。低价盘的bug实在太多了。

这部分群体，可以看看市区次新房，浮山后F4。也可以研究四方、东李的品质盘，比如，青特璟誉、世园金茂府。

高端改善，基本都去市南、崂山看豪宅系列了。其他区域，想走高端，把这部分群体吸引过去，太难了。

能买前海一线豪宅，是高端改善的首选，确实很难撼动。

最后，还是和大家啰嗦两句。市场的变化，给购房者敲响了警钟，房地产市场早已回归理性，靠炒短线的时代已经一去不复返。

迷茫、困惑，大家都一样。过去的经验已然失效，需要更加谨慎地审视市场。

各位，一起努力！