利好不断！耽误10年，上海中环洼地要崛起？

虹口区，应该是近些年上海市区里发展最缓慢的一个区。

2024年虹口GDP比普陀还差，仅仅领先金山和崇明，上海倒数第三。

似乎在上海购房者眼中，虹口真正有名气的地儿就只有北外滩和瑞虹，像江湾镇、凉城这些板块存在感极低。

不过，虹口区今年迎来两项超强规划，不在北外滩，反而在江湾！

搭上规划快车道，被耽误多年的虹口江湾真的要崛起了！

近日，虹口区江湾镇利好不断~

先是交通有了突破性进展，“上海第二条南北高架路”南北通道工程批复，线路规划北起江湾镇的大柏树立交，南至成山路，即将开建！

规划路线示意图

这条新的南北通道全长约14.3公里，能极大程度缓解上海南北向主路（南北高架、罗山高架路、逸仙高架路）拥堵。如果今年顺利开建，那很可能最快在2030年通车。（仅供参考，具体工期请以官方公示信息为准）

此外，江湾镇虽然竖跨虹口区中环和外环，但板块内目前仅有3号线一条地铁，一直遭购房者诟病，轨交条件甚至还不如外环外的一些板块。

幸运的是，去年上海地铁20号线东延伸段在江湾设立了全新站点——江湾镇站，未来可与上海地铁3号线进行站内换乘，预计10年内建成。

来源于上海轨道交通官网

上海第2条南北高架+地铁20号线江湾镇站，沉寂多年的虹口江湾板块终于迎来大爆发！

随着交通建设的加速，江湾板块的整体规划也迎来重要调整！

根据《推进上海市商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》显示，上海选出了首批10个商务楼宇单元进行城市更新试点，虹口区挑了默默无闻的江湾大柏树作为首批试点单元。

大柏树试点单元示意图

大柏树商务单元四至边界为北至纪念路-邯郸路，南至中山北二路-赤峰路，东至吉浦路-松花江路-密云路，西至沙泾港-曲阳路，面积约2.2平方公里。规划研究范围在核心单元范围基础上扩展至东侧复旦、同济等高校，面积约6.0平方公里。

示意图

大柏树单元规划定位为“生命力硅巷，青和力街区”，对标的就是纽约“硅巷”，主要以生活为导向，解决城区发展动力不足、居住空间有限的问题，还使得科创产业成为片区经济增长的主要引擎。

根据规划方案显示，虹口“硅巷”将形成北中环科创集聚带，大力吸引“独角兽企业”（超10亿美元）、“瞪羚企业”（进入高成长期的中小企业）入驻，推动北中环“一带多点”的“硅巷”式科创发展。

示意图

而江湾大柏树单元正好就位于北中环科创集聚带的核心！

另外，未来大柏树单元所在的江湾板块将新增建筑体量约70万平方米。

来源于规划方案

其中住宅规划新增约2.12万方，虽然体量不大，但江湾很可能为了吸引科创新贵而打造中环稀缺的城市低密别墅区，提升板块房价上涨空间！（仅为预测，具体请以实际为准）

总之，整个江湾地区的城市界面和产业发展，都将有大幅提升。

不过沉寂多年的江湾一下子迎来几重规划利好，很多人担心未来是不是又在画大饼？

目前江湾片区内动迁房、老公房比较多，但生活配套成熟，“底子”还是不错的。

江湾实景图

相比当时去松江等郊区，能够留在市区无异于动迁的“乌托邦”。

实景图

但经过十几年的发展，整个江湾没有大型规划落地，发展处于停滞的状态，加上本身没啥高端配套，这边的居住体验感也大打折扣，连带着房价也一直起不来，和隔壁的大宁、五角场比起来，更是妥妥的价格“洼地”。

可以说，江湾错过了楼市发展的黄金10年。

虽然近些年有恒大江湾华庭、绿城沁香园等新房入市，但是供应扎堆，产品同质化严重，非常难卖。

有钱的改善客群，也很少会买在江湾，新江湾城、大宁、瑞虹新城、北外滩是更好的置业流向。

只是这一次，大柏树单元入选和第二条南北高架批复，让大家看到了虹口把未来10年发展重心聚焦到江湾板块的决心！

尤其是大柏树单元规划的“含金量”并不输北外滩，未来是和五角场、大宁平起平坐的等级。

下一个10年，江湾或许会成为虹口新崛起的置业热土！你怎么看？