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【建发金茂观宸二期获预售许可，南四环纯四居社区即将登场】

南四环新宫地铁站旁，建发金茂观宸二期正式取得预售许可证，为丰台改善型住宅市场带来全新选择。

近日，建发金茂观宸二期项目正式取得预售许可证。这一位于丰台区南四环外新宫板块的楼盘，自一期上市以来就凭借其区位优势和新中式设计备受市场关注。

二期项目占地2.59万㎡，总建筑面积约8.11万㎡，规划建设12栋6-17层洋房和小高层产品，总计395户。容积率2.0，绿地率30%，延续了一期的风雅宋韵设计风格。

01 区位与交通：双轨交汇处的便捷生活

观宸二期位于丰台区槐房西路，紧邻地铁4号线与19号线换乘站新宫站。这一区位优势为居民提供了便捷的公共交通体验，5站即可直达金融街，1小时内覆盖海淀核心区。

项目北侧是槐房万达广场，西侧是大悦春风里购物中心，日常购物、餐饮和娱乐需求都能得到满足。生态资源方面，项目紧邻南苑森林湿地公园，为居民提供了近距离接触自然的空间。

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02 产品定位：纯四居改善型社区

观宸二期在产品定位上与一期有明显区别，完全取消了三居户型，起步就是113㎡的四居产品，最大面积达到170㎡。这种纯改善型的户型配置在当前市场中较为少见，明确了项目对标高端改善需求的市场定位。

二期户型设计延续了一期的优点，包括南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积、北向/西向大尺度设备平台全赠送，以及部分户型的侧边飘窗/转角飘窗全赠送。

03 空间设计：注重实用性与舒适度

观宸系列户型在空间设计上颇具特色，尤其是餐客厅空间的处理颇为出色。

建面约116㎡户型的餐客厅面积超过30㎡；136㎡户型的餐客厅面积接近40㎡；而165㎡户型的餐客厅面积更是超过50㎡。这种大开间的设计，配合落地窗和LDK一体化空间，创造了良好的视觉冲击力和采光效果。

卧室设计也值得称道。即使在113㎡的四叶草户型中，每个卧室都能达到舒适面积。南向主卧（含卫）约20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在10㎡以上，避免了那种凑房间数的“小笼屋”现象。

04 附加值表现：高实用率成亮点

观宸二期延续了一期的高得房率特点。一期项目的产权得房率在75.1%-80.4%之间，但加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。

这种高实用率主要来自于创新性的空间设计：南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；北向（部分在侧边）设备平台全赠送；部分户型有侧边飘窗/转角飘窗，面积全赠送。

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05 园林与会所：风雅宋韵的美学实践

观宸二期在园林设计上延续了“风雅宋韵”的理念，溯源《清明上河图》，打造三园十二景。项目规划了磅礴门仪、江山长卷、重檐殿顶、奢石景墙等元素，再现市井繁盛之境。

一二期之间的市政道路被打造为景观大道，实现一二期约17万方的土地联动共营，构建“社区即城市”的微缩生态体系。景观大道规划约186米，再现钓鱼台银杏大道金秋之胜。

会所配置方面，一二期的地下会所计划联通，实现联动，共享约5000平米双会所，聚合商务、宴请、运动、雅聚等22大核心功能。

06 政策背景：“好房子”理念下的产品创新

观宸项目的设计理念符合近年来倡导的“好房子”政策导向。新规允许按需设置封闭或开敞阳台，但明确规定每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。

观宸一期111㎡户型面宽10米，阳台面积18㎡；165㎡户型面宽达到15.3米，阳台面积超过27㎡。阳台面积与建筑面积的比例分别为18%、16%，明显超过规定标准。

这种设计虽然突破了政策限制，但增强了居民的空间获得感，体现了产品创新意识。

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交通优势显著

4/19号线 双轨畅行，距离新宫地铁站仅约300米，可谓是真正的地铁盘。这里坐拥 “三横四纵四轨” 的四环TOD枢纽；搭乘地铁出行，5站即可抵达金融街，6站便能到达丽泽商务区，轻轻松松就能贯通西城、西单、金融街、海淀等繁华商圈。

商业繁华

万达广场（槐房店）、丰台大悦春风里举步可达，拥享荟聚购物中心、宜家、山姆会员店（西红门店）、BHG Mall北京华联公益西桥购物中心、丰台万达广场、银泰百货、花乡奥莱村、鸿坤广场、世界之花假日广场九大繁盛商业配套。

教育

北京槐房艺术幼儿园、建华实验幼儿园、槐房小学（并入钱学森教育集团）、天悦壹号中学（建设中，并入北京十二中教育集团）、北京教育科学研究院丰台学校（并入钱学森教育集团）、南苑中学、北京金融街润泽学校、北京十八中学分校区、和义学校等多学府环绕。（非学区承诺）

医疗

北京博爱医院、北京航天总医院、天坛医院、南苑医院、北京丰台右安门医院、丰台中医医院等护航健康。

环境

南苑森林湿地公园、槐新公园、海子公园、世界花卉大观园、桃苑公园、和义公园、南苑公园、北京国际露营公园等浓荫环伺。

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