北京房产律师：丈夫去世留老宅，妻子儿子诉继承，丈夫兄弟抗辩是祖业产，法院判各得两间！

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系梳理

被继承人刘建国（2022 年 9 月 15 日去世，无遗嘱）的父亲为刘老根（1980 年去世，无详细记录）、母亲为赵桂兰（2023 年 3 月 20 日去世）。刘老根与赵桂兰共育四子：长子刘阳（本案第三人）、次子刘军（2018 年 7 月 8 日去世，妻子许敏、女儿刘婷、儿子刘强为其继承人，均为第三人）、三子刘峰（本案第三人）、四子刘建国（被继承人）。

原告宋丽（本案原告）系刘建国妻子，二人于 1995 年 10 月 20 日登记结婚，育有一子刘海（本案被告，1997 年 5 月出生）；宋丽、刘海为农业户籍，户口均在北京市通州区 XX 村 XX 号院（以下简称 “一号房屋”），刘阳、刘峰、刘军为该村农民，刘建国 1995 年结婚前（1994 年 8 月）转为城镇户籍，2005 年 12 月 16 日户口迁入一号房屋。

一号房屋关键历程

一号房屋对应宅基地使用权登记在赵桂兰名下，院内有北房 4 间，最初为刘老根与赵桂兰 1978 年共同建造的夫妻共同财产。

1993 年 2 月 10 日：赵桂兰组织四子签订分家单，约定 “一号房屋归刘峰，由刘峰赡养赵桂兰至去世；若刘峰不孝，赵桂兰有权出卖房屋”。

1995 年 11 月 12 日：刘峰与刘建国签订协议，约定 “一号房屋归刘建国，刘建国出资 5000 元给刘峰用于购买同村孙建军的 5 间旧房，孙建军的房归刘峰”，刘军在协议末尾签字确认。此后宋丽与刘建国 1995 年 10 月结婚后，一直居住在一号房屋至今。

1998 年 9 月 18 日：赵桂兰及四子签订换房协议，约定 “刘峰搬入一号房屋，刘建国搬入刘峰原住的孙建军的房，产权同时转移；因房屋新旧不同，刘峰退给刘建国 5000 元，付款时为换房日；赵桂兰由刘峰赡养，大额医疗费（一次性 2000 元以上）四子分摊”，但该协议未实际履行，刘峰未退钱，刘建国仍住一号房屋。

2014 年 12 月 27 日：赵桂兰立打印遗嘱，约定 “一号房屋及院内附属设施由刘军、刘峰平均继承”，有证明人周伟、郑芳（刘峰同事）签字，但未与刘建国、刘峰协商收回房屋。

1998 年 11 月 5 日赡养纠纷诉讼：赵桂兰起诉四子要求赡养，庭审中赵桂兰称 “刘峰给粮钱，刘建国结婚后刘峰把房给了刘建国”，刘峰称 “收了刘建国 5000 元，房归刘建国”，法院出具判决书（原 A 号判决），判令四子自 1998 年 9 月起，每月给付生活费 40 元及每年给付小麦 75 公斤，赵某生活不能自理时由四子轮流伺候，医疗费各负担四分之一。

诉讼主张与抗辩

原告宋丽诉求：确认一号房屋内北房四间由自己和刘海各继承两间；诉讼费由被告负担。事实理由：一号房屋经 1995 年协议已归刘建国，刘建国 2022 年去世后应作为其遗产，由法定继承人宋丽、刘海继承。

被告刘海意见：同意原告的诉讼请求。

第三人抗辩：刘阳、许敏、刘峰、刘强均不同意原告诉求，主张一号房屋是刘老根与赵桂兰的祖业产，应作为二人遗产按法定继承；刘婷未陈述意见。

关键争议：一号房屋是刘老根与赵桂兰的遗产，还是刘建国的遗产。

二、裁判结果

位于北京市通州区 XX 村一号院内北房四间，西数第一间、第二间由原告宋丽继承享有；

上述北房四间西数第三间、第四间由被告刘海继承享有。

三、法院说理

1. 一号房屋的产权归属：应认定为刘建国的遗产

根据在案证据及庭审陈述，一号房屋最初虽为刘老根与赵桂兰 1978 年建造的夫妻共同财产，但后续分家与协议已实际变更产权归属，具体理由如下：

1993 年分家单已实际履行：分家约定一号房屋归刘峰，刘峰 1993 年至 1995 年期间按约定赡养赵桂兰（每月提供粮食、日常照料），说明分家单已生效；

1995 年协议是产权转移的关键：刘峰与刘建国约定 “刘建国给 5000 元，一号房屋归刘建国”，刘军签字确认，且宋丽与刘建国自 1995 年 10 月结婚后居住至今近 30 年（截至 2024 年），刘峰从未以诉讼或书面方式主张返还房屋，符合 “产权已转移” 的实际履行特征；

1998 年换房协议未影响产权：虽 1998 年 9 月签订换房协议，但未实际履行（刘峰未退 5000 元，刘建国未搬离），且 1998 年 11 月赡养纠纷庭审中，赵桂兰、刘峰均当庭认可 “一号房屋已归刘建国”，进一步佐证产权归属；

2014 年赵桂兰遗嘱无效：赵桂兰 2014 年立遗嘱时，一号房屋已通过 1995 年协议归刘建国，赵桂兰已无房屋处分权，且未与刘建国、刘峰协商收回房屋，故遗嘱无法产生法律效力；

刘峰的抗辩无依据：刘峰主张 “一号房屋是借给刘建国结婚用”，但未提交借条、证人证言等证据证明；其称 “1999 年已退还 5000 元”，亦未提交收条、银行转账记录等证据，故抗辩不予采信。

综上，一号房屋应认定为刘建国的遗产，由其法定继承人继承。

2. 刘建国遗产的法定继承规则适用

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条，刘建国 2022 年 9 月去世无遗嘱，遗产按法定继承处理，第一顺序继承人为：配偶宋丽、子女刘海、母亲赵桂兰（刘建国去世时赵桂兰仍在世，2023 年 3 月去世），三人应均等继承遗产。

初始份额分配：刘建国的遗产（一号房屋北房 4 间）由宋丽、刘海、赵桂兰各继承 1/3（约 1.33 间）；

转继承的处理：赵桂兰 2023 年 3 月在遗产分割前去世，其应继承的 1/3 份额转为赵桂兰的遗产，由赵桂兰的法定继承人（长子刘阳、三子刘峰、次子刘军的继承人许敏、刘婷、刘强）继承。

但考虑到以下实际情况，法院对房屋分割方式作出调整：

宋丽与刘建国居住一号房屋近 30 年（1995 年至 2024 年），未另行申请宅基地，且二人及刘海户口均在该宅院，对房屋有长期居住需求；

刘阳 1985 年已在本村新批宅基地并建房，刘峰 1995 年购买孙建军的房屋后一直居住，许敏、刘婷、刘强均在城镇购房，对一号房屋无迫切居住需求；

赵桂兰的继承人应继承的份额（合计 1/3）对应不足半间房，实体分割（如 “隔一间分半间”）会破坏房屋结构完整性，不利于日常使用，且双方未就房屋建安成本价值达成一致，故法院暂不对该部分份额进行价值折算，仅确认宋丽、刘海对房屋的主要继承份额，赵桂兰继承人的份额可另行通过协商或诉讼主张折价补偿。

最终，结合居住需求与房屋使用便利性，判决一号房屋北房 4 间由宋丽、刘海各继承 2 间，符合 “有利生产、方便生活” 的遗产分割原则。

3. 对第三人 “祖业产继承” 主张的处理

第三人主张 “一号房屋是刘老根与赵桂兰的祖业产”，但忽略了 1993 年分家、1995 年协议对产权的变更 —— 农村房屋产权可通过分家单、书面协议等方式合法转移，且本案中 1993 年分家、1995 年产权转移均已实际履行（刘峰接收 5000 元、刘建国长期居住），故 “祖业产” 的主张与事实不符，不予支持。

综上，法院依据产权变更的事实、法定继承规则及实际居住需求，作出上述裁判，既维护了继承人的合法权益，又保障了房屋的实际使用功能，符合法律规定与公平原则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）