最高院：隐瞒被查封不能过户事实出售房屋的，是否构成合同诈骗？

作者：周军律师.

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在二手房交易中，部分卖家为快速回笼资金，明知房屋已被法院查封、无法办理过户，却故意隐瞒该关键事实，与买家签订买卖合同收取房款，后续因无法过户引发纠纷。

那么，隐瞒被查封不能过户事实出售房屋的，是否构成合同诈骗？

最高人民法院案例库入选案例《郭某合同诈骗案》中明确：

被告人在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实，骗取他人购房款且数额较大，用于归还借款等个人支出，既无履约条件，又无退款能力和行为，且更换手机号码后潜逃外地，应认定具有非法占有目的，其行为构成合同诈骗罪。

本案争议焦点为：被告人郭某的行为性质是民事纠纷还是合同诈骗犯罪。

本案中，郭某身负巨额债务，于2018年8月25日与被害人签订房屋买卖合同，双方约定不能履约时应当及时告知对方。证人刘某、郝某的证言与微信聊天记录相互印证，证明郭某至少在同年9月5日已知道所售房屋被司法机关查封。同年9月10日、21日，郭某对被害人隐瞒房屋被查封、无法过户的事实，诱使被害人交付购房款680万元，双方约定其中280万元应用于归还银行抵押借款，郭某在收款后将680万元全部用于归还借款等个人支出。

郭某在签订、履行房屋买卖合同过程中，向被害人隐瞒房屋的真实情况，骗取被害人购房款，既不具备办理房屋过户条件，亦无退款能力和行为，足见其具有非法占有他人钱款的主观目的，其行为已超出民事纠纷范畴，符合了合同诈骗罪构成要件，依法应予定罪处罚。故一审、二审作出如上裁判。

需要注意的是，若卖家虽隐瞒房屋被查封事实，但无非法占有房款的故意，或后续积极采取补救措施，未造成买家实际损失，则可能属于民事欺诈，需承担违约责任（如双倍返还定金、赔偿损失），不构成刑事犯罪：

（一）隐瞒查封事实但后续积极退款或协商解决​

卖家签订合同时因疏忽或抱有 “侥幸心理” 隐瞒查封事实，但在买家发现问题后，及时退还已收房款，或与买家协商更换其他可交易房屋、赔偿合理损失，且无转移、挥霍房款的行为，说明主观上无非法占有目的，不构成诈骗罪。​

（二）对房屋查封状态存在 “过失认知”，非故意隐瞒​

卖家因未及时关注房屋涉诉情况（如未收到法院查封裁定、委托中介处理时被中介误导），误以为房屋无查封，进而与买家签订合同，主观上无 “故意隐瞒” 的恶意，即使后续无法过户，也因缺乏诈骗的主观故意，不构成诈骗罪。​

周军律师提醒，隐瞒房屋被查封不能过户的事实出售房屋，并非必然构成诈骗罪 ——核心看卖家是否具有 “非法占有房款的主观故意”。若为骗取房款后逃匿、伪造材料或一房多卖，且造成买家实际损失，可能构成诈骗罪；若仅为民事欺诈，无非法占有目的，且后续积极补救，则需承担民事责任。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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