最高院：房屋让与担保并网签备案后，能否对抗其他权利人？

作者：周军律师.

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在民间借贷、资金融通中，房屋让与担保是常见的担保形式 —— 债务人将房屋所有权 “名义上” 转让给债权人，约定债务清偿后房屋返还，若无法清偿则债权人可处置房屋受偿。而网签备案作为房屋交易的行政公示手段，常被用于强化让与担保的效力。

那么，房屋让与担保并网签备案后，能否对抗其他权利人？

最高人民法院案例库入选案例《赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案》中明确：

让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在当事人之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。

本案的焦点问题是：赣州某房地产公司对赣州某开发公司的让与担保权是否优先于本案申请执行人的债权。

根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，赣州某房地产公司与赣州某开发公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。

按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在赣州某房地产公司与赣州某开发公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。

按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨某某已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认赣州某房地产公司对赣州某开发公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨某某对赣州某开发公司债权的受偿。

需要注意的是，网签备案虽不产生物权效力，但能公示房屋的 “权利受限状态”，在特定场景下可对抗在后的房屋买受人（一房多卖场景）。

若债务人将已设立让与担保且网签备案的房屋，再次出售给其他买受人，因网签备案已公示 “房屋存在交易关系”，在后买受人应知晓房屋权利可能受限，让与担保的债权人可对抗在后买受人，阻止其取得房屋所有权。​

典型案例：甲（债务人）向乙（债权人）借款 500 万元，签订《房屋买卖合同》并网签备案，约定若甲到期不还款，乙可处置房屋。后甲又将该房屋卖给丙，未网签。乙得知后起诉，法院认为，乙的网签备案早于丙的买卖，丙作为在后买受人应查询网签信息，乙的让与担保可对抗丙，判决丙无法取得房屋所有权。

周军律师提醒，房屋让与担保并网签备案的对抗效力，是 “有限对抗” 而非 “绝对对抗”—— 可对抗在后买受人，但无法对抗已登记的抵押权人、商品房消费者和善意第三人。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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