最高院：房屋买卖合同网签备案后有哪些作用，能否获得优先权？

作者：周军律师.

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在房屋交易中，网签备案是常见的行政监管流程，不少购房人认为完成网签备案就可高枕无忧，甚至能在房屋被查封执行时享有优先权利。但司法实践中，网签备案的法律性质与执行优先权的构成存在明确边界。

那么，房屋买卖买卖合同网签备案后，能否获得执行优先权？

最高人民法院案例库入选案例《赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案》中明确：

签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。

本案的焦点问题是：赣州某房地产公司对赣州某开发公司的权利是否优先于本案申请执行人杨某某对赣州某开发公司的债权。

根据《中华人民共和国物权法》《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。

网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，赣州某房地产公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。

同时，赣州某房地产公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，对赣州某房地产公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不应予以支持。

需要注意的是，特殊场景下网签备案的有限对抗性

1.一房数卖中的优势

同一房屋被多次出售时，网签备案是重要考量因素。浙江、安徽高院规定，均未过户时，已备案的购房人优先获得履行；广东高院则将其列为仅次于 “合法占有” 的第二顺位因素。但需注意，网签备案并非绝对优先，法院仍会综合付款、签约先后等情况判断。

2.对抗在后抵押权

网签备案后开发商擅自设立抵押权的，若抵押权人明知房屋已出售仍办理抵押，法院可认定抵押权人自愿承受风险，支持购房人撤销抵押登记的诉求，如沈阳中院相关行政裁定。

周军律师提醒，房屋买卖合同网签备案的核心价值是行政监管与交易公示，本身不产生执行优先受偿权。购房人需明确其法律边界，不能将网签备案等同于物权保护，应通过办理预告登记、完善履行证据等方式，切实维护自身权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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