告别烂尾楼！国家力推现房销售，购房者的春天终于要来了？

近日，住建部部长在相关规划建议辅导读本中提及推动房地产高质量发展的关键举措，明确要推进现房销售制度，实现“所见即所得”，从根源上防范交付环节的各类问题。同时，对于继续实施预售制度的项目，将进一步规范预售资金监管，切实维护购房人的合法权益。

这一表述清晰传递出信号：现房销售已是房地产行业发展的大势所趋，只是受各地市场差异、开发环境等因素影响，目前暂不具备“一刀切”推进的条件，因此形成了“推进现房销售”与“规范预售监管”并行的行业调整方向。

预售制度本身具备其设计初衷的合理性，核心价值在于提升行业资金周转效率与开发节奏，但过去部分项目出现的建设停滞问题，核心原因在于资金监管机制的不完善。

这一情况直接催生了此前行业内较为普遍的开发模式：开发商通过拿地、开发、销售回款后再投入新地块，循环往复。这种模式在行业上行阶段，确实能够快速扩大规模、提升盈利水平，但过程中存在的资金挪用风险，在市场环境变化时会逐渐显现。

在房地产市场上行周期，这种滚动开发模式的风险不易暴露，开发商可通过持续回款实现盈利积累，周转速度与盈利水平呈现正向关联。但进入市场调整期后，这种模式的抗风险能力不足问题凸显。

其核心逻辑在于后续地块的开发高度依赖前一项目的销售回款，一旦某一环节销售不及预期，资金链条便可能断裂，进而影响多个关联项目的推进，甚至引发企业层面的债务问题，这也是此前部分新楼盘出现集中建设停滞的重要原因。

因此，推行现房销售、强化预售资金专款专用监管，成为当前防范行业风险的关键举措。

从当前楼市实际行情来看，全面官宣推行现房销售的城市（不含试点城市），更多集中在河南信阳、湖南邵阳、湖北荆门等三四线城市。背后首要原因是这些城市的房地产库存压力较大，相关数据显示，三四线城市商品房去化周期已达30.5个月，现有库存足够满足两年半以上的市场需求。

这一现状表明，这些城市的房地产市场供需关系已发生显著变化，高周转的新房供应模式不再适配市场需求，推进现房销售恰好契合当前市场调整的需要。

一方面，开发商从拿地到建成现房通常需要一至两年时间，这段周期内不会新增即时可售房源，为消化现有库存争取了宝贵时间；

另一方面，三四线城市当前集中了较多中小房企，这类企业融资渠道相对有限，银行放贷更为审慎，购房者对房屋交付的顾虑也更为突出，现房销售模式能够直接回应这些市场痛点。

而一二线城市目前更多以加强预售资金监管为主，同时开展现房销售试点，主要因为这些城市的库存压力相对较小，市场仍需要一定体量的新房供应，尤其是符合品质需求的新建房源。

此外，一二线城市主城区地块价格较高，若全面推行现房销售，开发商的资金占用压力会显著增加，因此采取循序渐进的调整方式更为稳妥。

整体来看，完善房地产基础性制度是行业高质量发展的必然要求，既能够为购房人权益提供更坚实的保障，也能有效防范行业系统性风险。

值得关注的是，随着现房销售的逐步推进，二手房市场的竞争环境也将发生变化。此前二手房“所见即所得”的核心优势，在现房销售模式下将与新房逐渐拉平，这会对二手房市场形成一定的竞争压力。其中，户型设计过时、房龄较长、缺乏核心区位或配套优势的二手房，可能会面临更大的价格调整压力。

这一趋势也意味着，未来房地产市场中，部分房屋产品的金融属性将逐步弱化，居住属性将进一步凸显，行业将更贴合居民的实际居住需求展开发展。

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