大阪特区民宿政策收紧：32个市町村停止受理新申请，仅4个地区继续开放

近日，大阪市政府宣布，将自2026年5月30日起，暂停受理基于《国家战略特区法》的“特区民宿”新申请。大阪市此次政策调整的直接导火索，是“特区民宿”急速扩张引发的社区矛盾激化。

由于民宿数量激增，游客带来的‌深夜噪音、垃圾处理不当以及陌生人频繁进出‌等问题，严重影响了当地居民的日常生活‌。数据显示，大阪市民宿相关投诉件数从2021年的88件激增至2024年的556件，四年间增长约5倍‌。积累已久的民怨最终集中爆发，迫使大阪市政府采取行动，以缓解社会矛盾。

32个市町村停止受理新申请，仅4处维持现状

关于放宽特定地区民宿开业限制的“特区民宿”制度，大阪府政府于5日宣布，将与国家协商，并自2026年5月30日起停止受理府内29个市町村的特区民宿新申请。此前，大阪市、寝屋川市和八尾市已明确表明不再受理新申请。随着大阪府此次决定，府内将有合计32个市町村全面停止受理特区民宿的新申请。

停止受理新申请地区清单

• 已表明停止受理特区民宿新申请方针的地区（32个）

  大阪市、寝屋川市、八尾市、岸和田市、池田市、泉大津市、守口市、茨木市、富田林市、松原市、大东市、和泉市、箕面市、柏原市、门真市、摄津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四条畷市、大阪狭山市、阪南市、岛本町、丰能町、能势町、忠冈町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村。

• 仅部分区域停止受理（1个）

  河内长野市仅市区部分区域暂停受理新申请，故未列入停受理名单。

继续受理新申请地区：

• 羽曳野市、贝冢市、泉佐野市则表示将继续按以往政策受理特区民宿新申请。

据悉，大阪府和大阪市等将在本月举行的国家战略特别区域会议上与国家进行协商。若获得总理认可，大阪府内32个市町村将从明年5月30日起正式停止受理特区民宿新申请。

大阪调整特区民宿政策的背景及原因

大阪府对特区民宿政策进行了重大调整，其主要原因在于社区治理压力激增，尤其是噪音、垃圾处理等引发的居民投诉大幅增加‌。

大阪市的特区民宿数量近年来持续攀升，2019年3月仅略超2000家，疫情期间增速暂缓，但在疫情后则迅速反弹，呈现显著增长态势。

截至今年7月，大阪民宿已达6696家，占全国特区民宿总量的约94%。今年3月至7月，大阪特区民宿的每月申请件数已连续5个月超过200件，审批等待期需要近两个月，市场需求之旺盛可见一斑。

然而，大阪民宿规模的快速扩张，也导致了游客与当地居民的矛盾加剧。这从关于“垃圾分类不当、噪音扰民”等民宿投诉数量的显著增加‌可见一斑。

大阪市保健局的统计数据显示，民宿相关投诉量在2021年曾降至98件，但此后持续增加，2024年的投诉量达到556件，较2021年增加了5倍多。

从2024年投诉的具体分类来看，涉及未获认证设施的投诉为157件，已获认证设施的投诉达399件。未认证阶段多为反对民宿经营的反对声，而认证后则以垃圾处理方式（103件）、夜间噪音（87件）等影响居住环境的投诉最为突出。

此外，部分投资者通过不正规操作（如虚高标价）利用民宿获取经营管理签证的做法，也暴露了监管漏洞‌。据称，大阪约40%的民宿业主为中国投资者。

面对接连不断的纠纷，大阪市已决定暂停受理特区民宿的新申请。未来，市政府将采取多项措施，包括新设“扰民民宿专项整治小组”、强化监管权限等，并考虑将住宅区排除在特许经营范围之外，以改善社区居住环境，缓解民众不满。

大阪民宿政策调整，投资者如何应对？

面对大阪民宿政策的调整，不少人将目光转向普通民宿。那么，日本普通民宿与特区民宿之间有什么核心区别呢？

①营业天数限制‌

• ‌普通民宿‌：依据《住宅宿泊事业法》，每年最多运营180天‌。‌

• 特区民宿‌：在特定区域内（如大阪市、福冈市等）可全年无休运营，无天数限制‌。

②许可申请

• 普通民宿：营业许可需满足诸多严格条件，申请条件严格，虽然无区域限制，但需符合当地条例，如设置前台、变更建筑用途等。

• 特区民宿：根据特例制度，取得营业许可相对容易，但仅限政府划定的特定区域，且一般情况下居住面积需大于25㎡（硬性标准）‌。

③住宿天数限制

• 普通民宿：可提供1晚住宿。

• 特区民宿：要求至少入住2晚3天，以减少短期频繁换客对社区的影响。

④监管要求

• 普通民宿：监管更为严格，对区域、噪音、垃圾处理等有明确限制。

• 特区民宿：监管限制较少，但也因此引发了大量居民投诉‌。

简单来说，普通民宿受《住宅宿泊事业法》严格限制，每年最多运营180天，申请门槛较高，个人和企业法人均可运营；特区民宿在特定区域内可全年运营，申请相对容易，但需满足面积和最低住宿天数要求，且运营主体仅限企业法人，个人不能申请。

需要注意的是，大阪虽然暂停了特区民宿的新申请，但并未禁止普通民宿的运营‌。因此，投资者仍然可以申请和经营‌普通民宿。

总体而言，大阪对特区民宿政策的收紧，标志着这一行业正在从无序扩张迈向规范化管理。短期内，政策调整可能促使投资者抢在截止前集中提交申请，造成“末班车”效应；但长期来看，监管升级将淘汰缺乏合规能力的经营者，行业结构将逐步向品质与管理能力导向转变。因此投资者需及时调整策略，以适应新的市场环境。

另外，对于已持有牌照的投资者，政策收紧反而可能带来供给收缩，从而推动现有牌照的价值上升，带来资产增值机遇；而对于新投资者而言，只能通过收购现有牌照进入市场或寻求替代投资路径。未来的日本民宿市场，将更强调合规运营、社区关系管理与长期可持续性，能够满足这些条件的经营主体将更具竞争力。

更多日本法务，移民信息请关注我们