急跌时代，上海外环一哥撞上“中年危机”

当“外环之王”撞上“急跌时代”，连学霸也开始交白卷了。

闵行莘庄——这个曾经的外环之王、不是靠吹的。

它的四大硬核资本：

1、交通的“独裁者”：1号线+沪闵高架，直达人民广场、徐家汇的效率，外环无出其右。通勤，是莘庄的基本盘。

2、商业的“巨无霸”：天荟TOD、仲盛、龙之梦、维璟……商业体量和档次，外环线的“绝对一哥”。

3、学区的“硬通货”：闵实验（莘松）+莘松中学的顶级公办组合，外加莘城、莘光等九年一贯制，教育资源实打实。

4、居住的“纯粹性”：相比七宝的航道噩梦，莘庄的噪音影响小得多，城市界面不输市区。

莘庄曾是外环线上短板最少、综合素质最高的“全能型选手”。这也是它房价一度冲破14万/㎡的底气。

但成也萧何，败也萧何。莘庄的危机，恰恰藏在这些光环里。

实景图

它正面临的“中年危机”：

1、板块开发饱和，几乎没有新增宅地。当唐镇、大虹桥还在卖“未来想象力”时，莘庄只能卖“现成的烟火气”。没有增量，就没有盼头。

2、板块内电梯商品房集中在2005年前后， 20年房龄是主流。物业维护差、品质感缺失，是普遍现象。

3、最致命的是，价格锚定错位。当外环的莘庄要对标中环的房价，买家凭什么不直接买中环？

比如莘庄标杆盘天荟，2022年成交价冲破14万/㎡，全城瞩目。而现在最新成交价跌破10万，近半年零成交。

来源于二手房平台

过去买莘庄，买的是板块相对优势，现在买家只看绝对价值，10万单价我为什么不去中环？

比价效应下，所有外环板块的溢价都被打回原型。

现在该怎么办？

如果你是房东：醒醒，别等了！

现在不是“最低点”，而是“流动性加速枯竭期”。你的房子每持有一天，就在折旧一天，机会成本在增加。别幻想回到2022年的高点，能跑赢大盘就不错了。

如果你是买家：观望，但别闲着！

真正的底部是成交量连续3个月企稳回升，而不是价格跌到你心里。现在别急，让房东继续内卷。避开所有“老破大”和“伪改善”。只买功能性3房或学区硬核小户型，确保未来有流动性。

当然，莘庄还是那个莘庄。通勤强、配套顶、学区稳。但市场已经不是那个市场。

实景图

外环之王正在被打回原形，而上海楼市的“价值重估”才刚刚开始。