黄奇帆称实施倒按揭！死后房子归国家，活着的时候发钱，可行吗?

近期，重庆市前市长黄奇帆在虹桥国际经济论坛上提出“老年人房产倒按揭体系”引发广泛讨论。这一模式被视为银发经济领域的新探索，但其内核与早年的“以房养老”概念存在高度相似性——老年人将房产抵押给金融机构，在世时按月领取保障金，离世后房产归公。

在我看来，尽管倒按揭模式的概念新颖，但实际操作中面临多重现实困境，可能难以大规模推广。

从机制设计看，倒按揭的本质是房产价值与生命周期的长期博弈。

机构需预估老人剩余寿命，以房产评估值为基数计算月付金额。若老人提前离世，机构可提前收回房产并获利；若老人长寿，机构则需持续支付直至约定年限，面临亏损风险。

以我国男性为例，法定退休年龄逐步延至63岁，而平均预期寿命约77岁，这意味着半数男性可能在退休后7-15年内离世。这种“寿命博弈”特性，使得老人需对自身健康状况有极度乐观预期才愿参与，否则易产生“亏本”心理，降低接受度。

与此同时，适用人群的局限性同样显著。

当前养老保障体系已基本覆盖城乡居民，多数退休职工的养老金足以维持基本生活，老年人更迫切的需求是精神陪伴而非物质补充。倒按揭将房产在身后“充公”的特性，可能削弱子女赡养意愿，子女若无法继承房产，陪伴动机可能下降，甚至引发“放弃赡养”风险。

即便无子女或失独老人，也可能因亲戚晚辈赡养而保留房产传承意愿。因此，仅无子女且与亲属疏离的老人可能成为潜在参与群体，但这部分人群规模有限，难以支撑模式规模化。

更现实的矛盾在于实施能力与需求错配。

城乡养老保障差异显著，农村老人月均养老金普遍不足300元，仅为城镇退休职工平均养老金的八分之一至十分之一，对额外保障金的需求更为迫切。但农村房产价值普遍较低，且宅基地受村集体交易限制，导致倒按揭在农村面临“评估价低-月付少-改善有限”的恶性循环。

例如，一套价值10万元的农村宅基地房产，按20年倒按揭计算，月付仅约400元，对农村老人生活改善作用微弱。加之宅基地流转限制，机构难以通过市场化手段处置房产，进一步压缩了农村地区的操作空间。

尽管存在诸多挑战，黄奇帆提出的“倒按揭”仍具探索价值，银发经济需以创新思维破解养老难题，而倒按揭的提出至少为制度设计提供了新思路。

其实际落地需配套解决三大痛点：建立动态寿命评估模型，降低“寿命博弈”风险；完善房产处置机制，如允许宅基地跨集体流转或引入政府担保；探索“部分继承+部分归公”的混合模式，平衡子女继承权与机构权益。

同时，需配套精神赡养激励措施，如将子女陪伴纳入养老服务积分体系，避免物质保障与精神需求脱节。

总体而言，倒按揭从概念到实践需跨越理念、制度、技术等多重障碍。其成功关键在于构建“政府引导、机构参与、风险共担”的机制框架，并辅以精准的需求匹配与风险防控。唯有如此，才能将理论探索转化为可复制的养老新模式，真正推动银发经济从“概念创新”走向“实践落地”。

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