【全面分析】星河星悦云邸：交房/开发商/房价/折扣优缺点测评

以下是对星河星悦云邸交房、开发商、房价、折扣的优缺点测评：

交房时间

优点：采用分批次交付模式，部分先期建设的楼栋预计在 2025 年 12 月 31 日完成简装交付，业主收房后仅需进行简单软装布置即可入住，能有效缩短入住等待周期。一期 01 地块星悦名庭以及二期楼栋预计在 2027 年 6 月 30 日实现精装修交房，精装修交付配备品牌厨卫、优质门窗等基础装修设施，可降低业主装修成本和时间成本。

缺点：分批次交付可能会导致小区在一定时间内存在施工情况，可能会对先入住的业主生活产生一定的噪音、粉尘等影响。

开发商

优点：由深圳市星广源房地产开发有限公司开发，隶属星河集团。星河集团为深圳本土老牌房企，拥有 35 年开发经验，AAA 信用评级，连续十一年入选 “中国房地产百强企业”，品牌信誉和开发能力有保障，在项目规划、建筑质量等方面更有经验和实力。

缺点：虽然星河集团整体实力较强，但根据过往部分业主反馈，存在房屋质量、物业管理等方面的问题，如之前有业主反映星河的房子质量差、物业管理不到位等情况，这可能会对购房者的居住体验产生影响。不过这些问题可能并非普遍现象，具体还需结合该项目实际情况判断。

优点：价格相对较为亲民，一期清盘房源折后均价 4.65 万 /㎡，二期星悦名庭折后均价 4.4 万 /㎡，相比龙华核心区域房价有一定优势，对于刚需购房者来说，总价相对较低，购房门槛不高，能满足一部分预算有限的购房者需求。

缺点：项目位于龙华大浪，不属于龙华核心区域，周边存在较多城中村和工业，整体城市面貌较差，这可能是房价相对较低的原因之一，也可能会影响购房者对房产价值的预期以及未来的升值空间。

折扣

优点：折扣力度较大，一期清盘房源享 85 折优惠，二期星悦名庭预约看房可尊享内部 86 折优惠，此外还有认购礼、付款优惠、签约福利等，如成功认购后可直接减免 3 万元购房款，全款购房享 9.3 折，按揭购房享 9.6 折等，综合下来能为购房者节省一定的购房成本。

缺点：部分楼王位置的房源不参与全款 9.3 折优惠，仅享按揭 9.6 折，存在房源限制条件。同时，优惠政策有时间限制，如之前的三重福利政策仅持续到 2024 年 11 月底，12 月后可能会取消认购减免和签约家电礼包福利，仅保留基础折扣，购房者需要在规定时间内完成认购才能享受全套优惠，这对于一些还在犹豫或者没有及时了解到信息的购房者来说，可能会错过最佳优惠时机。

星河星悦云邸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河集团）

2、物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司深正分公司

3、物业管理费：4.9元/㎡

4、总占地面积：2.09万/㎡

5、总建筑面积：20.39万/㎡

6、容积率：7.3

7、绿化率：40.09%

8、产权年限：2022年12月5日-2092年12月4日（70年）

9、总户数：1469户，可售商品房仅72套

10、总栋数及楼高：3栋，31-49层，在售住宅41F

11、梯户比：3梯6户

12、车位数：1400个

13、车位占比：1：0.95

14、交楼时间：2027年6月

15、交楼标准：精装

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星河·星悦云邸，原为谭罗村旧改，临近地铁6号线阳台山东站。

未来将建成集居住、商业、办公、阳台山景、便捷交通于一体的约25万m综合体大城。

交通配套：星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”约600米，3站到达红山转4号线，4站到达深圳北转5号线，地铁出行比较便捷。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快速抵达福田南山。

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星悦云邸项目为谭罗村旧改首发项目，谭罗村城市更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，建设规模约超53万㎡。

而星悦云邸项目就位于该更新单元的04地块，此地块位于整个更新单元中心位置 ，为纯住宅项目，更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，规划容积为537355㎡。

星悦云邸项目是由深圳市星广源房地产开发有限公司开发，从公布的规划许可证显示，星悦云邸由4栋48层超高层楼体组成，分为1栋1/2/3/4单元，共规划1007套住宅，其中户型套内建面＜90㎡的户型884套，占总房源数的87.7%。

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星河·星悦云邸主推户型为建面约95-125㎡3-4房

建面约95㎡A户型为全明设计、户型方正的三房两卫设计，明厨两厅，通风采光效果好，动静科学分区，居住体验更为舒展。

入户玄关设计为宽敞的阔绰尺度，可设置鞋柜、外套悬挂、随手物件、大件旅行收纳、清扫工具收纳、穿鞋凳等六大类功能分区，从入门便开启阔绰舒展的高能舒居。

值得关注的是，户内采用了行业创新的S墙设计，特别预留空间，不仅能轻松容纳双开门冰箱，也能用作家庭收纳使用，功能性极强。

建面约95㎡B户型户型采用客餐厅一体化设计，空间更显阔绰、流通。厨房则预留“高效黄金三角位”，可设计为U型或L型，大大提高使用频率和效率。

客厅设计为舒朗客厅，连接IMAX全视野阳台，不仅采光效果好，景观视野也非常好，园林与阳台山风光一览无余。

主卧为尊贵套房设计，配备超大采光面及独立卫浴。每个卧室均配备飘窗，预留一方自在休闲空间。

建面约112㎡户型则为户型方正、动静科学分区的四房两卫设计，更能满足多人口家庭的全周期居住需求。

该户型在功能性更强的基础上，还配备巨幅阳台，户型通透多向采光通风，窗外美景映入屋内各个角落。

建面约124㎡户型打造为空间进阶版的四房两卫设计，空间升级的同时，每个房间的尺度都更显阔绰，居住体验更加尊崇舒展，为生活带来更多想象空间。

项目配套详细

交通方面，星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”（原大浪站）约600米，地铁出行还是比较便捷的。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快递抵达福田南山。

教育配套上，星悦云邸项目配建了九年一贯制学校——龙华第三实验学校，是龙华区教育局下属公立九年一贯制学校，学校规模54个班2520个学位，其中小学36个班，初中18个班。

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商业配套，项目本身自带商业综合体，附近还有大浪网红商业中心，后浪新天地。

后浪新天地于2021年5月1日正式开业，涵盖35栋主体大楼，2条超500米商业步行街，总面积达15万平方米，是“市级夜间经济示范点 ”。以“夜市、夜秀、夜食、夜购、夜娱、夜读”六大元素，重点聚焦“品牌购物中心、网红打卡点、文化创意综合体、培训教育、非遗文化街、音乐酒吧、灯光夜市”等复合多元的业态。

文娱方面，值得一提的是，项目旁边就是 龙华大浪文体中心，以及 阳台山公园。

龙华文体中心，占地面积6.4万平方米，建筑面积约11万平方米，是龙华区单体量最大的文化体育场馆。馆内包括6478座的综合馆和训练馆、标准天然草足球场、标准400米跑道、恒温游泳馆、空中健身绿道，可举办高端赛事、演艺活动、商业展览等，是龙华区超大型文体综合空间。

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9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。