小区车位管理费：一笔“糊涂账”？ 揭露重复收费与强制收费乱象

小区车位管理费如今问题，正成为不少业主的烦心事儿，其中重复收费、物业强制收费的现象在多地小区普遍存在。

2025年4月8日，青岛西海岸新区综合行政执法局对某物业公司开出罚单，原因是该物业要求未交车位服务费的业主下车登记，以此限制车辆自由出入。这一全国首例针对物业限制行为的行政处罚，虽仅罚款1万元，却给整个行业敲响了警钟。

物业以下车登记为由限制业主车辆进出，本质上和停水停电催缴物业费如出一辙。《民法典》第944条第三款明确规定，物业服务人不得通过断水断电等方式催交物业费，“等方式”也涵盖了限制通行这类妨碍业主正常使用物业的行为。地方上，青岛、南京等地的物业管理条例也进一步细化，禁止物业以限制车辆出入等方式催收费用，违规企业还会面临信用降级。业主若未按时缴纳车位管理费，物业可通过法律诉讼解决，但绝不能采取限制进出等侵权行为，否则就侵犯了业主对车位的使用权。这种“土皇帝”式的管理作风，不仅违法，还会激化业主与物业的矛盾。

车位管理费的重复收费问题也很突出。地下车库的照明属于小区公共能耗，成本已包含在物业费中，若再收车位管理费就是重复收费。车库的保洁、保安、维修人员多与小区共用，其成本也已摊入物业费。排水系统等设备维护费用同样在物业费中收取。从法律和合同层面看，《物业服务收费管理办法》第11条规定物业费包含共用设施设备的日常运行和维护费用，地下车库作为公共配套，其运维本就属于物业费服务范围。不少小区的《前期物业服务合同》附件也明确将地下车库列为公共配套设施，这意味着建设单位和物业自身都承认车库运维费已包含在物业费里，再次收取车位管理费无疑是重复收费。

物业追讨物业费时法律依据充分，却很少追讨车位管理费，因为车位管理费的合法性依据存在很大漏洞。物业常以受建设单位委托为由收费，但在法庭上往往难以说清收费的合法依据。车位管理费既不能明确归类到某一项服务，又无法给出合理的解释，本质上是强买强卖。若认可这种逻辑，物业可能会将所有公共服务拆分收费，如大门启闭费、绿化观赏费等，最终损害业主权益。

有人认为不收车位管理费对无车业主不公平，这种说法站不住脚。地下车库和电梯、游乐场一样，属于小区公共配套设施，产权归全体业主。就像一层业主不用电梯但物业费包含电梯费，无车业主也无需因未使用车位而觉得吃亏。若地下车库归全体业主共有，其产生的停车费等收益也应归全体业主，无车业主可通过分红或抵扣物业费的方式享受利益，这才是真正的公平。

车位管理费收不收、收多少应由业主共同决定。若决定不收，物业仍需按原标准管理车库，因为物业费已涵盖相关成本；若决定收取，费用归全体业主共有，收费标准也由业主共同制定。担心车库归业主后开发商不愿建设的想法是多余的，开发商必须按规划要求配建车位，否则图纸无法通过审批。

许多业主因维权的时间精力成本远超费用本身，虽觉得车位管理费不合理却选择沉默。青岛的案例给全国业主维权提供了判例，也警示物业不能再用“土皇帝”式管理。业主若想从根本上改变现状，需推动业主自治，从被动交费者转变为规则制定者，让物业回归服务者角色，这也是小区治理的根本变革。