上江南贤庐再次提价，平燕过于自信

文/上海进深 严明会

奉贤新城上江南·贤庐三批次加推130套建面约162-184-288㎡。

均价4.49万元/㎡，相比二批次涨价5255元/㎡，已过会。

项目占地约5.8万㎡，总建面约18.6万㎡。

规划12栋16-25层住宅，共778套房源，车位比1:1.8（高于区域平均水平）。

项目最小楼间距就达到了约42米，最大超过了75米，这样大的间距，保证了光照和私密性，也为景观营造提供了足够的空间。

本次推出的户型，是11-1#的162㎡、10#的184㎡与9#的280㎡。

162㎡四房两厅三卫

该户型层高3.15米，4.5米客厅，开间5.89㎡。

主卫双台盆端头户型转角飘窗。

184㎡四房两厅三卫

层高3.15米私梯入户双套房设计；

5.1米客厅开间转角景观飘窗6.3㎡；

双主卧套房设计，四开间朝南。

280㎡四房两厅三卫

层高3.5米独立电梯入户 9.1㎡玄关储藏区10.25㎡；

主卫可配置双台盆浴缸6.8米客厅开间衔接南向全景阳台；

270°环幕窗、独立家政间，南向面宽达25米（近100㎡客餐厅）。

项目前两批次共推出220套房源，截止到11月7日，已售164套，去化75%。

该项目是奉贤首个无保障房社区，弧面铝板立面、3.5米层高，主打高端改善客群。

社区内打造约4万㎡私享园林，含82米中轴景观带、宠物公园等。

约1350㎡地下空间，配备私宴厅、健身房、室内高尔夫等。

奉贤首个弧形铝板幕墙立面，搭配香槟金线脚、白玫瑰石材。层高3-3.5米（远超国标），电梯轿厢高2.6-2.8米。

但是，项目西侧800米处有污水处理厂，可能引发异味扩散问题，对居住环境产生一定影响。

项目容积率为2.2，高于行业主流的2.0，这可能导致楼间距偏紧凑，中低楼层采光可能存在折减。

16-25层高层的梯户比为2梯2户，相较于优质项目普遍采用的2梯1户，在居住的私密性和便利性上稍逊一筹。

得房率为78%，低于舒适基准的80%，同等户型实用面积相对较小，意味着购房者实际可使用的空间会有所减少。

在竞品方面，上江南・贤庐周边竞品为龙湖奉贤御湖境、贝好房奉贤新城项目及中国铁建・熙语。

均临近5号线奉贤新城站，贤庐距站900米、配套成熟，御湖境与贝好房更近地铁站且有高端配套，熙语地铁零距离但商业弱；

产品上，贤庐以2.2容积率纯住宅、107-288㎡多户型及高端配置为主，首开至三批次均价3.87万-4.49万元/㎡。

御湖境含商业、均价4.55万元/㎡，贝好房偏向刚需，熙语均价4.23万元/㎡，四者形成价格与定位差异。

二手房方面，附近交付5年的次新只要3.1-3.3万/㎡之间，阳光星期八2018年开盘3.9/㎡均价。

现在只能卖3.1-3.3万/㎡，上江南·贤庐的价格看似便宜，但最差的楼幢实际购房成本远高于周边二手房。

上江南・贤庐的项目公司是上海上江南贤庐置业有限公司。

上海上江南贤庐置业有限公司成立于2024-08-20，法定代表人及董事为平燕，注册资本为1亿元，经营范围包含房地产开发经营；建设工程施工。

该公司由上海奉贤新城上江南置业有限公司100%持股。

而上海奉贤新城上江南置业有限公司隶属于上海奉贤新城建设发展有限公司。

上海奉贤新城建设发展有限公司成立于2008年2月，是奉贤区政府的直属企业，由奉贤区国资委独资持有。