楼市金九银十：成交趋稳 以价换量仍是主流

来源：证券时报网

2025年楼市“金九银十”周期正式收官，综合市场数据来看，一线城市成交量在10月虽环比有所回落，但整体呈现趋稳态势。

价格方面，以价换量仍是市场主流。业内人士认为，修复购房者对房价的信心、稳定预期是当前推动市场回稳的关键。

年末房企加大力度促销

从重点一线城市表现看，各个城市表现各异，但分化特征显著。以二手房市场为例，记者综合多家机构的数据发现，北京楼市在9月高位运行后，10月市场有所降温，二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%；10月上海二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月下跌9.83%；10月深圳新房住宅环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7%。此外，广州市房地产中介协会发布的数据显示，10月（统计周期为9月26日至10月25日），广州市二手住宅网签套数和面积分别为7479套、74.32万平方米，相比9月均有所下降。

不过，市场人士普遍认为，从绝对规模看，今年“金九银十”期间一线城市的交易量并不低，在通常情况下10月的楼市成交也会受到长假影响，市场成交节奏被打乱，成交量环比下跌在意料之中。与此同时，据深圳市房地产中介协会统计数据显示，截至10月深圳二手房录得量已连续8个月超过5000套的“市场荣枯线”，整体呈现逐渐趋稳态势。

（深圳在售新房 吴家明摄）

而在新房市场，“好房子”成为咨询度最高的关键词。记者在深圳市场走访发现，多个主打高得房率以及高品质的新房项目推出市场，成交转化率较高。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，越来越多的优质新房受到市场热捧，显示出“好房子”正成为行业复苏的核心驱动力。

在此背景下，房企在10月的“抢收”也取得了一定效果。中指研究院研究主管陶淑茹表示，10月TOP100房企销售总额环比增长3.7%。有新房营销工作人员表示，与以往不同，购房者不仅关注价格，现在更关注品质。随着年末冲刺季的到来，公司正在酝酿新的促销措施，力度将大于去年。

房价回稳：二手房是关键

“现在的二手房成交价格还是一套比一套低。”陈经理在深圳宝安西乡片区从事房产中介工作十余年，以他负责的片区为例，在限购等政策放松的背景下，成交量得到提振，但房价仍一路走低。与此同时，受访的房产中介经理表示，9月以来的成交回暖，除了政策提振，更关键是业主在价格上的让步。“价格直降”成为推销的热词。

（房产中介推销二手房 吴家明摄）

麟评居住大数据研究院监测数据显示，10月100个重点城市二手住宅市场均价为每平方米13661元，环比下跌0.48%，同比下跌3.5%，环比跌幅较上月扩大0.14个百分点。截至10月，百城二手房价格环比连续下降32个月，同比连续下降34个月。与此同时，一线城市同环比跌幅继续居首。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌很大程度上与二手房价跌幅扩大有关，置换受阻效应和预期转弱效应都有影响。深圳一家本地房企的营销负责人也表示，只有在房价具备上涨预期，投资型需求才会被激发，现阶段市场仍以自住型需求为主。

值得注意的是，北京、上海和深圳等一线城市从今年8月开始陆续出台楼市刺激政策。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，本轮政策力度未超预期，另外，多数购房者仍处于“买涨不买跌”的观望情绪，所以相关楼市新政的影响弱于去年9月的政策。“进入年末，深圳以及多个重点城市的‘明星盘’将入市，这些新房的表现将有望带动市场氛围，修复购房者对于房价的信心。”

中指研究院高级分析师孟新增表示，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑，二手房成交量预计延续温和修复状态。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，预期直接影响购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力。此前，北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度。此外，加大房票安置力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地持续落实需求端政策的重要方向。