北京
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一、案情介绍
（一）当事人与房屋基本事实
原告王伟，被告张丽。案涉房屋为北京市昌平区一号房屋，登记在丁建国（张丽舅舅）名下，2004 年 8 月 23 日取得房产证，产别为私有产，无共有人及他项权利。
丁建国离异多年，2023 年 9 月起住院，2024 年 1 月 13 日因急性心肌梗死去世。丁建国兄弟姐妹共六人，张丽系其大姐丁梅之女；丁建国曾有子女，但离婚后失联三十余年。
（二）合同签订与定金支付事实
2024 年 1 月 6 日，经乙公司居间，张丽以 “丁建国委托代理人” 身份，与王伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：一号房屋总价款 179 万元（其中房屋成交价 150 万元，附属设施补偿款 29 万元）；王伟当日支付定金 5 万元，过户当日付 69 万元，余款 105 万元以组合贷款支付；双方需在合同签订后 60 个工作日内办理不动产转移登记。
当日，王伟通过银行转账向张丽支付 5 万元定金（附言 “房子定金”），张丽出具《定金收条》，载明 “代丁建国收取”，并加盖乙公司公章。
（三）授权与遗嘱争议事实
授权委托书争议：张丽称丁建国 2023 年 12 月 12 日签署《授权委托书》，委托丁建国三姐丁兰及张丽代为出售一号房屋，授权期限 1 年。王伟对该委托书真实性存疑，认为：签署日期有修改痕迹；丁建国仅签名未按手印；委托书是甲公司（原北京某置地房地产经纪有限公司）模板，非居间方乙公司模板，不能证明与本案房屋出售相关。
遗嘱与继承争议：张丽提交丙律师事务所2023 年 12 月 17 日《律师见证书》，载明丁建国立遗嘱将一号房屋遗赠给张丽，因丁建国写字困难，签名以按手印代替。王伟不认可该见证书，称签订合同时张丽未出示，且见证书存在划改（“亲笔签名” 改为 “按手印代替”），效力未获法院确认。
2024 年 2 月 4 日，张丽在《工人日报》发布遗赠公告；2024 年 7 月，张丽起诉丁建国子女要求确认遗嘱效力，因被告身份信息不明确，北京市昌平区人民法院作出（2024）京 0114 民初 A 号民事裁定书，驳回其起诉。
（四）合同履行争议事实
丁建国 2024 年 1 月 13 日去世后，一号房屋无法按约定办理转移登记。王伟认为张丽未取得丁建国授权，属无权处分，合同目的无法实现；张丽称已获合法授权，丁建国去世后其可通过继承继续履行合同，未按时过户系因诉讼程序耽误，非自身违约。
二、双方诉求
（一）原告王伟诉求
判令解除与被告张丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
判令张丽退还购房定金 5 万元；
判令张丽支付违约金 35.8 万元（按房屋总价款 179 万元的 20% 计算）；
本案诉讼费由张丽承担。
（二）被告张丽答辩意见
不同意解除合同，主张已取得丁建国合法授权（2023 年 12 月 12 日《授权委托书》），代签合同属有权代理，合同相对方为丁建国与王伟，自身非合同主体；
丁建国去世后，一号房屋应按遗嘱由其继承，虽此前继承诉讼被驳回，但已找到新线索，将再次起诉确认遗嘱效力，后续可继续履行过户义务；
不存在违约行为，丁建国去世后已及时通知中介，积极推进继承诉讼，未按时过户系不可抗力（丁建国突然去世）导致，非自身过错；
不同意退还定金及支付违约金，请求驳回王伟全部诉讼请求。
三、裁判结果
驳回原告王伟的全部诉讼请求。
四、法院说理
合同相对方与代理行为效力认定
根据《民法典》第一百六十一条、第一百六十二条，民事主体可通过代理人实施民事法律行为，代理人在授权范围内以被代理人名义实施的行为，对被代理人发生效力。本案中：
丁建国 2023 年 12 月 12 日签署的《授权委托书》，明确授权张丽代为出售一号房屋，授权期限 1 年，张丽 2024 年 1 月 6 日代签合同在授权范围内，属有权代理；
王伟虽对《授权委托书》真实性存疑，但未提交相反证据，亦不申请笔迹鉴定，仅以 “日期修改、未按手印、模板不符” 为由质疑，不足以推翻委托书效力；
案涉合同中出卖人处明确载明 “丁建国 张丽代”，王伟签订合同时对张丽的代理身份知情，不存在身份认识障碍。
综上，案涉合同的相对方为丁建国与王伟，张丽作为代理人非合同主体，王伟以张丽为合同相对方主张权利，缺乏法律依据。
定金收取与合同解除理由审查
张丽作为丁建国的授权代理人，收取定金系履行代理职责，不能以此认定其为合同主体；王伟主张 “无权处分导致合同目的无法实现”，但张丽已举证证明授权合法性，且丁建国去世后，张丽可通过继承诉讼确认房屋权属，后续具备继续履行过户的可能，不符合《民法典》第五百九十七条 “出卖人未取得处分权致使所有权不能转移” 的合同解除条件。
举证责任分配与证据效力认定
根据《民事诉讼法》第六十七条及《民事诉讼法司法解释》第九十条、第九十一条，主张法律关系存在的当事人需对基本事实承担举证责任。张丽已就 “获得授权” 提交《授权委托书》，完成初步举证；王伟对委托书真实性提出异议，却未补充证据或申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。其主张 “见证书伪造、授权模板不符”，均无事实依据，法院不予采信。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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