深圳33个旧改项目被清退！是开发商无能为力，还是业主不愿拆了？

深圳被清退的旧改项目越来越多。

10月31日，宝安新安街道107发展带翻身片区（三）城市更新单元计划宣告失效。

公告显示，在计 划有效期内更新单元规划未获 市政府或其授权机构批准，更新单元计划按照公告要求失效，不再开展后续相关工作及办理相关手续。

往前推一个月，宝安方大邦深产业园和潭头片区旧改项目相继失效。

相关规定要求： “调出更新单元计划未满三年的用地，不划入拆除范围”， 而根据最新规定，住宅类更新项目门槛提高， 需满足住宅建筑“高度不高于80米”， 更意味着涉居住类项目一旦失效，很难再有改造的可能。

深圳33个旧改项目失效

是开发商没钱，还是业主不愿拆？

据不完全统计，自2019年3月15日《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》出台、提出计划实施有效期管理至今，深圳已有33个旧改项目宣告失效。

按区域划分，宝安占比几乎一半，有15个，其次是龙华5个、龙岗4个、福田3个。

从项目宣告失效的数量来看，今年无疑是深圳加速清退毫无进展的旧改项目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12个旧改项目失效，是2024年全年的一倍，2023年9个。

据合一城市更新此前披露的数据， 截至2024年6月18日， 正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个，而目前仅32个项目正式公告失效，还有项目在挣扎推进。

什么原因导致旧改项目计划失效？是开发商没钱推进了？还是业主不愿意拆？

从官方的公告中可见一丝端倪：

例如南山西丽的 万讯博讯城市更新单元，严格来说，它并不是被清退，而是项目申报主体申请计划调出。

而福田梅林的东林工业区项目，则是在取得规划批复后，一直未完成更新单元范围内全部权利人的签约谈判工作，未能确认项目实施主体。即业主不同意。

更深层的原因来自经济账算不过来。

“很多时候开发商 也无能为力，市场下行，做也是亏，不做也是亏。”一位要求匿名的业内人士说。

有行业内部人士透露，某个在深圳有多个旧改项目的央企，除了当前在建的项目外，其余还在前期的项目全部都停了。“及时止损，再不停下，亏得更多。”

还未被清退的旧改项目，很多也躺平了。深圳市规划和自然资源局发布的《 深圳市“超容、超高、商办占比过大”城市更新评估检讨与规划政策研究 》招标文件中提及到，需要分析153个存在过渡费问题的城市更新重点项目，提出规划建设方案。

住宅限高或加大旧改难度

3个居住类项目按新规推进

更令深圳居住类旧改雪上加霜的是10月初流传的规定：

1、2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目，可按原规划实施。

2、建筑高度超过80米的住宅项目需加强消防审查。

▲网传文件截图

合一城市更新指出， 如果深圳所有旧改项目都要符合这一要求， 截至2025年9月30日，仅273个旧改项目（城市更新+土地整备）可豁免限高新规。

一位深耕深圳城市更新领域的人士认为，按上述限高新规，除了工改居和商改居项目外，例如旧住宅区改造、城中村改造项目，难以继续推进，而 前述两种类型项目具备可行性也有 前提：没有大额前期融资和资不抵债的情况。

近期深圳已出现3个旧改项目符合《住宅项目规范》要求或明确要按此规定落实。

宝安沙井康达尔工业园旧改，工改居项目，根据规划公告，规划住宅36.75万㎡，住宅容积率仅3.1。

龙岗坂田物资工业园城市更新项目，工改居项目，在立项公告中明确按《住宅项目规范》要求落实。

南山蛇口片区的太子湾北片区项目，改造范围为旧工业用地和住宅用地，拟改造为二类居住用地， 立项公告中要求明确按《住宅项目规范》落实。

▲太子湾北片区城市更新单元范围

更多项目还在观望，等待政策更明朗的时机到来。