上海的老破小和老破大这些房子到底还有没有出路？

上海的老破小和老破大这些房子到底还有没有出路？两种房子虽然听起来差不多，但实际面临的市场处境完全不同。

先说老破小，老破小通常是指面积在50㎡以下、房龄在2000年以前的老公房，一般都是“某某新村”这类小区。这种房子虽然年代久远、面积小，但它有个特点，总价相对低。所以对这种产品，只要价格到位，没有卖不掉的。为什么这么说呢？

因为这种房子满足了一部分特定需求，比如刚来上海的年轻人需要“上车”，或者家长为了学区，再或者是等着拆迁机会。老破小有点像市场上的特价商品，虽然产品本身不完美，但只要价格足够有吸引力，总能找到买家。

老破大就完全不同了。这些房子面积都在100㎡以上，同样是2000年以前建的老大楼，通常叫“某某大厦”“某某广场”。老破大面临的核心问题是总价高，一套老破大动辄五六百万甚至七八百万，这个总价区间正好和上海现在推出的第四代住宅新房高度重合。

大家可以想一想，一个年轻人手头有五六百万预算，他会选择黄浦区、徐汇区那些电梯吱吱作响的老大楼，还是出门右转两站地铁去买中环那些品质更高、人车分流、带会所泳池的新房？

答案很明显。老破大现在面临的错配问题是：能承受这个总价的人看不上老产品，看上老产品的人又出不上这个价格。这种错配导致老破大的看房量很少，成交周期很长。

那对于老破小的房东，我的建议是要认清自己房子的定位。老破小的价值在于它的资源属性，可能是学区，可能是地段配套，或者是动迁预期。在定价时要参考同板块内总价最低的类似房源，用价格优势来吸引买家。

对于老破大的房东，情况就比较紧迫了。这类房子现在还能吸引一些“老钱”客户，就是那些比较看重地段、对产品新旧不太在意的中年购房者。但随着购房主力的年轻化，这个客户群体正在快速萎缩。

所以如果你手里有老破大，遇到诚意客户一定要认真对待，有时候可能需要在价格上做出较大的让步，比如降个一两百万，但这可能是及时止损的最佳选择，错过一个客户可能要等上好几个月才能等到下一个。

总的来说，在当前的市场上，没有绝对卖不掉的房子，只有不合适的价格。关键是房东要认清自己房产的真实价值，根据市场需求来调整预期。未来上海房地产市场会越来越分化，随着第四代住宅的推广和年轻人居住观念的改变，产品的重要性会越来越突出。

老破小因总价低，还能在市场上找到自己的位置，但老破大如果不在资源上有特别突出的优势，比如顶级的学区或者核心区的区位，未来流通性会越来越差。