磐石法院：一把“钥匙”开十把“锁”？

——看磐石法院如何一招“点穴”巧解10起物业纠纷僵局

当业主抱怨服务有瑕疵，物业诉苦收费难，社区里的这对“管家”与“家人”似乎陷入了无解的循环。如何破局？磐石市人民法院成功化解10起物业合同纠纷，提供了一份充满司法智慧的“和解之钥”。

在许多人看来，物业与业主的纠纷像一场“拉锯战”：业主手握“服务瑕疵”的清单，物业高举“合同约定”的条款，双方各执一词，僵持不下，最终往往只能对簿公堂。

但在吉林省磐石市，一个涉及10户业主的物业费纠纷系列案，却走出了一条截然不同的路——它没有陷入“逐个开庭、逐案判决”的繁琐循环，而是通过“审理一件，解决一片”的“示范性诉讼+批量化调解”新机制，让10起纠纷全部尘埃落定，实现了法律效果与社会效果的统一。

纠纷的源头，是磐石市某小区10名业主因对物业服务不满而陆续停缴物业费。

“路灯报修了三天才亮，草坪里的杂草比花还多，这服务凭什么收全额的费？”业主王某的抱怨代表了许多人的心声。在他们看来，缴费应与服务质量“对等”，眼前的瑕疵成了他们拒绝履约的“硬道理”。

而物业公司同样满腹委屈。“我们提供了合同约定的保洁、安保和维修服务，有详实的记录为证。个别问题存在滞后，但绝非整体服务缺失。”物业经理李先生表示，收费是公司维持运营、支付人员工资的基础，长期欠费已让公司不堪重负。

沟通无效后，物业公司只能将10名业主告上法庭。案件进入法院，传统的处理方式是一案一审，但这意味着相同的法律问题、相似的事实证据将被重复审理，耗费大量司法资源，也可能因审理周期过长，加剧业主与物业之间的对立情绪。

面对这一典型困境，磐石法院的法官没有选择“按部就班”。经过细致研判，他们决定启用一种创新的组合策略：“示范性诉讼+批量化调解”。

精选“样本”，树立标杆。法官从10起案件中，选取了事实最清晰、争议最具代表性的一案，启动快速审理程序。庭审中，双方充分举证、质证、辩论。法院经审理认为，物业公司已履行了合同的主要义务，其服务虽存在个别可改进之处，但并未构成根本性违约。因此，业主以此为由拒缴全部物业费，于法无据。据此，法院作出了责令该业主缴费的示范性判决。

这份判决，如同一盏明灯，为同类案件的处理树立了清晰的法律标杆和事实认定标准。

批量释法，预判明朗。示范判决后，承办法官并未立即对其余案件开庭，而是主动向另外9名业主进行“判后答疑”，详细阐释判决背后的法律逻辑：依法成立的合同受法律保护；物业服务具有公共性，个别瑕疵可通过沟通、整改甚至另案主张权利等方式解决，但不能简单成为拒缴全部费用的合法理由。

“法官把法条和道理都讲透了，我们心里也就有了一本明白账。”一位业主表示，明白了自身行为的法律风险和后里，抵触情绪大大缓解。

在各方对案件结果形成稳定预期的基础上，法官“趁热打铁”，组织了一场集中调解会。

这一次，气氛不再是剑拔弩张。物业公司一方主动表态，将认真听取业主意见，针对路灯维修、绿化养护等具体问题建立更快的响应机制。业主们也认识到，依法缴费是义务，理性维权才是正道。

最终，在法官的主持下，剩余9起案件全部达成调解协议，业主们自愿补缴物业费，物业公司也承诺不断提升服务水平。一场可能旷日持久的系列纠纷，在法院的创新机制下，实现了快速、平稳、彻底的化解。

编辑：李海朝