深圳控股第三季：销售增长背后的盈利修复难题

观点网 11月3日，深圳控股有限公司发布了2025年第三季度主要业务进展。

在当前房地产行业整体承压期，深圳控股业绩数据呈现出极为矛盾的态势——销售额大幅增长，盈利能力却持续下滑。

数据显示，深圳控股前三季度总合同销售额98.38亿元，同比增长24%；第三季度单季销售额为30.25亿元，销售面积为12.87万平方米。

具体到“十一”黄金周期间，深圳控股旗下深圳深业云筑、山水东城及惠州半山名苑等项目取得片区销冠，上海嘉定“深业·深嘉上府”开盘首日去化率达80%，这些项目的热销直接推动了销售数据的提升。

然而，深挖销售数据发现，该公司前三季度销售面积同比增长36.3%至42.82万平方米，但销售均价却从去年同期的2.53万元/平方米降至2.3万元/平方米，降幅达9%，这也间接导致公司陷入“增收不增利”的困境。

结合观点新媒体此前报道来看，深圳控股2025年中期房地产开发业务毛利率为13.8%，较去年同期大幅下降18个百分点，这一降幅远超行业平均水平。尽管第三季度销售规模显著提升，但却难以扭转毛利率持续下行的趋势。

根据深圳控股大股东深业集团的第三季度财务报表，前三季度营业总收入244.45亿元，营业利润为1.61亿元；净利润-8.48亿元，归母净利润-7.07亿元。

仅从深圳控股本身来看，中报数据显示，2025年上半年实现营业收入103.5亿港元，同比上涨175%；毛利17.7亿港元，同比上涨63%；毛利率17%，较去年同期下降约12个百分点；经营溢利为7.0亿港元。但由于受联营公司亏损及大幅资产减值准备计提，加之税费支出增加等影响，权益股东应占亏损26.2亿港元。

在销售额大幅增长情况下，净利润仍是负数，但较上年同期已经减亏不少。

此外，深圳控股资产端也出现了一些积极变化，深业云海湾、深业颐樾府、成都深业东樾府等多个重点项目顺利交付，存货规模较2024年末下降约151亿元至819.04亿元，合同负债同步减少约115亿元，资产周转效率有所提升，去库存取得一定成效。

在负债端，深业集团截至2025年第三季度末负债总额1439.87亿元，同比下降6.26%，其中流动负债下降24%，短期偿债压力有所缓解。

融资方面，深圳控股近期也获得了40亿港元三年期贷款。

城市综合运营业务方面，深业运营新承接了深圳图书馆北馆、美术馆等文化地标，并拓展了安徽郑蒲港、河南多家医院等项目，7月签约科学城公司达成6010万元物管协议。这类业务能够提供稳定现金流，但利润率相对较低。

商业地产方面，华富村“深业拾集”社区商业已启动，预计2026年开业；车公庙TOD综合体进入实质开发阶段，总体量达48.8万平方米；黄木岗枢纽商业“Upperlink”计划四季度开业。

科技产业投资业务方面，晶华公司电子出货量同比增长25%，农产品销售额受生猪供应链带动增长160%。

值得注意的是，近期，深圳控股正在推进协议晶华电子70%股权的出售，这笔关联交易聚焦主业的战略，拟向不动产资产管理及综合运营服务商转型。但市场反应消极，沙河股份在披露拟现金收购晶华电子70%股权的重大重组消息当天，股价径直跌停。

商业地产的运营逻辑与地产开发业务截然不同，深圳控股能否在激烈的商业竞争中脱颖而出，仍需市场检验。目前，公司商业收入规模相对地产开发仍然较小，对整体业绩的贡献有限。

在行业深度调整期，深圳控股的发展之路注定艰难。销售回暖只是第一步，如何真正修复盈利能力、化解债务风险，才是决定能否穿越周期的关键。

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