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越禧府：越秀环市东的品质之选与考量

part.1 优点综述

越禧府，屹立于越秀老区环市东城芯，定位为低密花园智慧豪宅，散发着独特魅力。2024 年 9 月 11 日开盘，预计 2025 年 12 月 31 日精装交付。项目占地面积 8183 平米，建筑面积 89110 平米，其中住宅面积 49693㎡ ，整体规划为 3 栋 30 层住宅，共 435 户，绿化率 20％，容积率 8.02 ，车位比 1 : 1.07 ，拥有 492 个车位。交付标准为越秀区最高全屋智能化高精装交标，户型涵盖约 71 - 83 - 97 - 108 - 135㎡的二至四房。

其地处越秀区中心先烈南路靠近执信中学本部，地段优势显著。交通便捷，临近多个地铁站；教育资源优质，周边省级名校环绕；商业繁华，自带商业体且周边大型商业中心众多；医疗配套完善，三甲医院汇聚；内部拥有约 6000㎡宋式园林，外部可揽烈士陵园公园美景。然而，项目也存在一些待改善之处，如老城区常见问题、建筑密度高、教育资源不确定性、价格较高以及户型跨度大等。但总体而言，越禧府对于追求高品质生活且能接受其特点的购房者来说，仍具有很大吸引力。

part.2 户型鉴赏

约 71㎡两房户型

约 71㎡的两房户型，虽面积相对紧凑，但设计精巧，十分适合小家庭或单身人士。户型方正，空间利用率高，减少了空间浪费。整体布局动静分区明确，休息区与活动区互不干扰。

客厅连接景观阳台，增加了采光与通风，也为室内带来开阔的视野，可俯瞰小区园林或城市街景。开放式厨房设计，与客厅相连，增强了空间的互动性，烹饪时也能与家人交流。两个卧室空间合理，主卧可放置双人床及衣柜，满足基本生活需求。次卧可根据需求打造为儿童房、书房或客房，灵活多变。卫生间干湿分离，提高使用效率与卫生程度。全屋智能化配置，提升居住的便利性与科技感，在有限的空间内营造出舒适的居住环境。

约 83㎡两房户型

该户型在空间尺度上比 71㎡户型更为宽敞，同样注重空间的合理利用与居住舒适度。方正的户型格局，让家具摆放更加规整。

客厅空间开阔，连接观景阳台，不仅采光通风良好，还能让居住者享受更多的休闲空间，可放置桌椅，打造一个小型休闲区。厨房操作台面充足，储物空间丰富，方便日常烹饪。主卧空间较大，配备飘窗，增加了室内采光与休闲角落，可摆放坐垫，享受阳光与窗外景色。次卧空间也较为充裕，能满足不同的居住需求。卫生间干湿分离，细节之处提升生活品质。全屋智能化以及高端配置，如大金中央空调，为居住者带来舒适与便捷的生活体验。

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约 97㎡三房户型

约 97㎡的三房户型，布局合理，功能齐全，能满足家庭不同阶段的需求。动静分区设计，让休息区安静舒适，活动区热闹有序。

客厅采用大开间设计，连接景观阳台，视野开阔，采光通风极佳，无论是家庭聚会还是日常休闲，都能感受到宽敞明亮的空间氛围。餐厅与客厅相连，空间开阔，适合家庭聚餐。厨房空间较大，可采用 U 型设计，操作流程顺畅，储物空间丰富，满足多样化的烹饪需求。三个卧室分布合理，主次卧分明。主卧为套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障主人的私密性与舒适度。次卧和书房空间也较为宽敞，可根据家庭成员需求进行灵活布置，如儿童房、书房等。全屋智能化高精装交标，从细节处彰显品质生活。

约 108㎡三房户型

此户型在空间设计上更加注重舒适性与功能性的结合。客厅、餐厅与厨房采用一体化设计，空间开阔通透，增强家庭成员之间的互动与交流。

客厅连接大尺度景观阳台，可将小区园林或城市美景尽收眼底，为居住者带来愉悦的视觉享受。厨房配备高端厨具，操作空间宽敞，储物空间丰富，满足家庭多样化的烹饪需求。三个卧室布局合理，主卧套房设计，独立卫生间可配备双台盆、浴缸等高端设施，衣帽间宽敞，满足主人对品质生活的追求。次卧和书房空间充足，可根据需求打造为儿童房、老人房或书房等，满足不同年龄段的居住和学习需求。全屋智能化配置以及高端装修标准，提升居住的品质感与舒适度。

约 135㎡四房户型

约 135㎡的四房户型，是为追求高品质生活的家庭量身打造。整体户型方正，布局大气，空间开阔。

客厅采用大开间设计，营造出豪华大气的公共活动区域，采光通风极佳。客厅连接超大景观阳台，可俯瞰城市美景或小区园林景观，无论是白天的繁华都市还是夜晚的璀璨灯光，都能成为家中的独特风景。餐厅与客厅相连，空间开阔，适合家庭聚餐。厨房空间宽敞，操作台面充足，可配备高端厨具，采用中西厨结合的设计，满足多样化的烹饪需求。四个卧室均为套房设计，每个卧室都配备独立卫生间和衣帽间，为主人和家庭成员提供了极致的舒适与私密。全屋智能化和高端配置，如大金中央空调等，从各个方面为家庭成员提供奢华的居住体验。

part.3 基本信息

• 开盘时间：2024 年 9 月 11 日
• 交付时间：2025 年 12 月 31 日，精装
• 占地面积：8183 平米
• 建筑面积：89110 平米（住宅：49693㎡）
• 整体规划：3 栋 30 层住宅
• 总户数：435 户
• 绿化率
• 容积率：8.02
• 车位比：492 个，1 : 1.07
• 交付标准：越秀区最高全屋智能化高精装交标
• 户型产品：约 71 - 83 - 97 - 108 - 135㎡二 - 四房
• 项目地址：广州市越秀区华乐街道先烈南路 23 号
• 交通：距离地铁 5 号 / 6 号线区庄站 500 米；12/13 号线淘金站（在建中）、13 号线农林下路站（在建中），预计 2025 年年底开通；自驾有环市东路、东濠涌高架、东风东路
• 教育：所属华乐街道，对口省级建设六马路小学；对口摇号 8 所省一级初中，包括执信中学、二中、广大附中、第二中学、十六中学、育才中学、华侨外国语学校
• 商业：自带超 1.4 万㎡商业体；一公里范围内有东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等
• 医疗：医科大学附属第一医院、中山大学附属第一医院、中山眼科医院、肿瘤医院
• 休闲：内拥约 6000㎡宋式园林；外揽烈士陵园公园

part.4 配套介绍

交通

越禧府交通十分便捷，多维交通网络为居民出行提供了极大便利。

轨道交通方面，项目距离地铁 5 号 / 6 号线区庄站仅 500 米，5 号线东西走向贯穿城市，连接多个重要区域，可快速到达珠江新城、滘口等；6 号线则连接白云区、越秀区和海珠区等区域，方便居民前往北京路步行街、东山口等具有浓厚历史文化氛围的地方。此外，12/13 号线淘金站（在建中）、13 号线农林下路站（在建中）预计 2025 年年底开通，届时交通将更加便捷。多条地铁线路的覆盖，使居民能够轻松畅达广州各个区域，无论是前往天河区的商务办公区、海珠区的会展中心，还是其他区域，都能快速便捷地抵达，大大缩短了出行时间。

自驾出行同样便利，项目周边有环市东路、东濠涌高架、东风东路等城市主干道。环市东路作为广州的重要交通干道，沿途连接了众多商业区、行政区和住宅区；东濠涌高架是城市快速通道，能够快速连接不同区域，提高出行效率；东风路则贯穿城市中心区域，交通流量大但道路设施完善。居民通过这些主干道，可以快速通达城市各区域，满足日常通勤、商务出行和休闲娱乐的需求。

教育

项目周边教育资源丰富且优质，为业主子女提供了良好的教育环境。

项目所属华乐街道，对口省级建设六马路小学，该校拥有优秀的师资队伍和良好的教学口碑，注重培养学生的综合素质和创新能力，为孩子的基础教育打下坚实的基础。

在初中教育方面，对口摇号的 8 所省一级初中更是实力强劲，其中执信中学作为广州市的重点中学，以其卓越的教学质量、深厚的文化底蕴和优秀的师资力量闻名遐迩，注重培养学生的品德修养和学术能力，在学科竞赛、艺术体育等方面都取得了优异成绩。二中、广大附中、第二中学、十六中学、育才中学、华侨外国语学校等也都是广州市的优质学校，各有特色和优势，在教学理念、课程设置和师资队伍建设上都具有较高水平。这些学校为学生提供了多元化的教育选择，从小学到初中，为孩子提供了连贯性的优质教育，让家长无需为孩子的升学问题担忧，为孩子的成长和未来发展提供了有力保障。

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商业

越禧府商业配套十分完善，为居民的日常生活带来极大便利。

项目自带超 1.4 万㎡商业体，下楼即可尽享商业红利。商业体内涵盖各种业态，包括超市、便利店、餐厅、咖啡馆、健身房等，满足居民日常购物、餐饮、休闲娱乐等多种需求，无需出门太远就能满足生活所需。

在一公里范围内，坐拥东山广场、中华广场、农林下路、东山口、时光里、丽柏广场、广州友谊商店等多个大型商业中心和购物中心。东山广场集购物、餐饮、娱乐为一体，拥有众多国内外知名品牌；中华广场是综合性商业体，有大型超市、电影院、专卖店等；农林下路以时尚购物和特色餐饮而闻名；东山口则融合了历史文化与现代商业，有众多特色小店和咖啡馆；时光里是具有特色的商业街区，提供多样化的消费体验；丽柏广场汇聚了众多奢侈品牌，是高端消费的聚集地；广州友谊商店以其高端的商品定位和优质的服务，吸引着追求品质生活的消费者。这些商业中心和购物中心形成了丰富多元的商业生态，满足居民不同层次的消费需求，无论是日常购物、休闲娱乐还是高端消费，都能在周边轻松实现。

医疗

项目周边医疗配套完善，汇聚了多家甲级医院，为居民和家人的健康提供了坚实保障。

医科大学附属第一医院在医疗技术、设备和专家团队方面都具有较高水平，尤其在心血管疾病、呼吸疾病等领域的诊疗方面处于领先地位，拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，能够为居民提供全面、专业的医疗服务。

中山大学附属第一医院作为国内知名的大型综合性医院，在多个学科领域都具有卓越成就，拥有一流的医疗设备和丰富的临床经验，其医疗服务涵盖各个科室，能够满足居民不同的医疗需求。

中山眼科医院专注于眼科疾病的诊疗，在眼科领域具有专业优势，拥有顶尖的眼科专家和先进的诊疗设备，为居民的眼部健康保驾护航。

肿瘤医院则在肿瘤疾病的防治方面具有丰富的经验和专业的技术，为居民提供专业的肿瘤诊断、治疗和康复服务。这些医院的存在，确保居民在遇到健康问题时能够及时获得专业的医疗支持，无论是日常疾病的治疗还是重大疾病的诊治，都能得到有效的保障。

休闲

越禧府在休闲配套方面独具特色，为居民提供了舒适的休闲环境。

项目内拥约 6000㎡宋式园林，堪称越秀至大花园。园林设计独具匠心，融入了宋式建筑风格和园林美学元素，亭台楼阁、曲径通幽、绿植花卉相得益彰。园内设有休闲步道、景观小品、休息亭等，居民可以在这里散步、休憩、欣赏美景，感受自然与人文的融合之美，享受宁静与惬意的时光。

外揽烈士陵园公园，一线无遮挡城央公园盛景。烈士陵园公园是广州市的重要历史文化景点和休闲场所，园内绿树成荫、湖泊清澈，有众多历史遗迹和纪念建筑，如广州起义烈士陵园等，具有深厚的历史文化底蕴。居民可以在这里了解广州的历史文化，同时进行休闲散步、锻炼健身等活动。无论是园内的宋式园林还是外部的烈士陵园公园，都为居民提供了丰富的休闲选择，让居民在繁忙的生活中能够亲近自然，放松身心。

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最新房产信息

“金九”楼市回暖：百强房企9月操盘销售额破2500亿 72家业绩环比上涨

①随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象；

②2025年9月，百强房企共实现操盘口径销售金额2528亿元，有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%。

随着房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象。

克而瑞数据显示，2025年9月，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%。

从企业表现来看，9月百强房企中有72家房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括华润置地、建发房产、中国铁建、电建地产、邦泰集团、中建东孚等。即使是头部阵营，TOP10房企中也有7家销售操盘金额环比上升。

“9月百强房企销售额环比正增长，主要受季节性因素、核心城市限购政策放松以及房企新规产品加推等因素的带动，由于上年同期基数较低，同比也实现了正增长。”国盛证券分析师金晶表示。

累计业绩方面，据中指院统计，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，回暖态势初显。

不过，头部房企规模分化仍较明显，销售额突破千亿的房企仅6家，与去年同期持平；销售额突破两千亿的房企仅1家。

具体排名上，保利发展以2017亿元销售额稳居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元，华润置地、招商蛇口、万科分别以1544亿元、1406.6亿元、1002.9亿元位列第四、第五以及第六。

销售端回暖的同时，房企拿地积极性也有所提升，尤其是9月份，部分房企通过收购形式获取大规模土地，推动拿地总额同比增幅进一步扩大。

中指院数据显示，2025年1-9月，TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。

从新增货值来看，头部房企依旧占据主导地位，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。2025年1-9月，绿城中国以1175亿元新增货值占据榜单第一；保利发展新增货值规模为1010亿元，位列第二；中海地产以952亿元新增货值位列第三。

“目前，土地市场仍以央国企为主导。拿地金额前十企业中，8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团也进入拿地金额前二十。”中指院企业研究总监刘水告诉记者。

金晶表示，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制房企及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。

政策层面，9月多个核心城市继续优化需求端政策，为市场注入动力。例如深圳继续放宽非核心区域限购，将盐田、大鹏纳入“不限购”范围；上海优化房产税政策；深圳、河南等地则拓宽公积金使用范围，支持支付购房税费及住房装修等。

“不过，从市场实际表现看，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡，整体仍面临调整压力。”刘水表示，短期内政策将延续宽松基调，以“止跌回稳”为目标，推动已出台政策加快落地。