上海律师：遭遇租赁合同霸王条款？三招教你成功抗辩！

一纸合同暗藏杀机，当租房合同中的一行小字成为剥夺你权利的利刃，法律赋予你的武器，远比想象中强大。

一、案件故事：被“甲醛房”困住的年轻人

2024年初，应届毕业生小李通过某中介平台租下一套“特惠房”。入住后频繁出现流鼻血、头晕症状，自行委托两家专业机构检测，结果均显示甲醛浓度超标3倍以上。

小李要求退租时，中介却拿出合同条款：“特惠房源甲醛超标不得解约”，并强调“特惠价”已包含风险对价。多次协商无果后，小李将中介公司（以下称A公司）诉至法院。

二、裁判结果与理由：为什么“霸王条款”被推翻？

裁判结果：
法院判决A公司退还小李全部租金、服务费及甲醛检测费共计7119.67元。

裁判理由：

1. 格式条款的效力认定
   A公司提供的租赁合同系预先拟定、重复使用的格式合同。“甲醛超标不得解约”条款排除承租人核心权利——即要求出租人提供符合安全标准房屋的权利，违反《民法典》第497条：

“提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。”

1. 健康权优先于合同自由
   房屋甲醛超标构成根本违约，承租人享有法定解除权。A公司以“特惠价”为由限制解约权，将健康风险转嫁租客，违背公序良俗（《民法典》第153条）。

2. 举证责任分配
   小李提交的两份检测报告形成完整证据链，而A公司未能举证房屋交付时符合安全标准。

三、法律分析：被告如何对抗“霸王条款”？

问题1：哪些租赁合同条款可能被认定无效？

上海君澜律师事务所俞强律师提示，以下三类格式条款易被认定无效：

1. 排除核心权利的条款

   • 例如：“房屋质量问题不得退租”“承租人放弃维修请求权”

   • 法律依据：《民法典》第497条，限制承租人主要权利（如解约权、索赔权）的条款无效。

2. 加重责任的违约金条款

   • 例如：“延迟支付租金，每日按月租金5%计收违约金”（年化利率高达1825%）

   • 法院可依《民法典》第585条，将违约金调至不超过实际损失的30%。

3. 单方授权条款

   • 有效说：属于同时履行抗辩权（《民法典》第525条）；

   • 无效说：断水断电属公共服务职能，出租人无权行使，且实质剥夺承租人使用房屋的权利。

   • 例如：“出租人有权随时断水断电”（某商场租赁合同纠纷）

   • 法院观点分歧：

问题2：作为被告，如何有效抗辩？

策略1：主张条款未成为合同内容

• 若出租人未对格式条款尽到提示说明义务（如未加粗、未口头告知），可依《民法典》第496条主张该条款不成为合同内容。

• 案例支撑：某租客因中介未提示“超高违约金条款”，法院最终按LPR的1.5倍调整违约金。

策略2：证明条款违背公平原则

• 收集证据证明条款导致双方权利义务显著失衡：

• • 例如：出租人收取市场价租金，却通过条款免除房屋适租性担保责任；

  • 参考判例：前文“甲醛房”案中，法院明确“特惠价≠免除安全责任”。

策略3：利用条款解释规则

• 对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供方的解释（《民法典》第498条）。

• 案例应用：某商铺租赁合同约定“不得招租其他竞品”，当出租人引入同类餐饮品牌时，法院认定“竞品”范围应作有利于承租人的解释。

四、上海君澜律师事务所俞强律师建议

“在商事租赁纠纷中，被告常因‘合同白纸黑字’而放弃抗辩。但格式条款的效力并非铁板一块——法律的天平始终向公平倾斜。”

实务操作指引：

1. 签约阶段

   • 对中介提供的合同，重点审查责任免除条款（如质量免责、高额违约金）；

   • 要求对口头承诺补充书面附件（如“保证无甲醛”）。

2. 履约阶段

   • 发现房屋质量问题后：
     （1）立即取证：委托有CMA资质的机构检测；
     （2）书面催告：明确要求出租人在合理期限内修复；
     （3）保留凭证：邮寄催告函、拍摄视频记录现状。

3. 诉讼阶段

   • 抗辩核心聚焦：
     “格式条款是否导致合同权利义务根本失衡？”

   • 举证焦点：
     出租人是否利用优势地位订立条款？是否导致承租人基本权利无法实现？

风险提示：本文观点仅供参考，具体案件需结合证据细节和法律适用综合判断，建议咨询专业律师以制定针对性方案。

俞强律师 争议解决法律服务团队
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