净亏280亿，销售额暴跌44%，借钱续命都难保，房地产巨头要塌房？

前言

如果不是亲眼所见，谁敢相信在这一场浩浩荡荡的房地产行业寒冬中，昔日的“模范生”万科，如今正面临着前所未有的危机。

根据公开数据显示，万科今年前三季度的净亏损达到了恐怖的280亿元，算下来就是日均亏损超过一个亿，而第三季度的亏损更是超出人们的预期——160多亿。

并且万科的销售额同比暴跌44％，毫不夸张的说，如果不是大股东深铁的持续输血，恐怕如今的万科早已“万劫不复”！

危难之际，是第一大股东雪中送炭

放在几年前，没人能想到万科会陷入这般境地。

作为行业标杆，它曾以产品稳健、口碑优良、财务健康著称，不仅购房者青睐，连同行老板都争相效仿。

可如今，这份风光早已不在。

2025年前三季度，万科总销售额仅剩1000多亿，较去年同期近乎腰斩，即便广州、上海等核心城市部分楼盘去化率能达到七成，也难以支撑庞大的运营成本。

更致命的是，曾经能带来丰厚利润的房地产业务，如今已陷入“卖一套亏一套”的尴尬境地，主业毛利率跌至负数，以往两三成的盈利空间彻底消失，赚钱效应荡然无存。

雪上加霜的是，资产减值进一步放大了亏损。

那些卖不出去的房子，账面上不能再按原价核算，必须进行折价处理，这一笔就折掉了将近百亿，让本就难看的业绩报表雪上加霜。

销售额下滑导致现金流回笼受阻，资产减值直接侵蚀利润，毛利率崩塌让盈利模式失效。

这三重打击叠加，硬生生把万科从“稳健盈利”拽进了“严重亏损”的泥潭，而且这并非偶然，而是持续下滑后的必然结果。

危难之际，第一大股东深圳地铁集团成了万科的“救命稻草”。

2025年内累计借款超过270亿，10月底又追加22亿，加上后续签署的220亿元借款框架协议，深铁的支持堪称“全方位输血”。

更难得的是，这些借款利息极低，近乎无偿支援，深铁还通过承接地块、在二级市场购入万科美元债等方式，向市场传递信心。

背水一战

深铁之所以如此“慷慨”，核心是双方早已深度捆绑。

万科曾长期为深铁贡献两成以上的净利润，两者形成“一荣俱荣，一损俱损”的利益共同体，拯救万科也是在保护深铁自身的投资。

只不过，仅靠外部输血终究难以为继。

万科2025年面临300多亿的债务集中兑付压力，账上还有3600多亿有息负债，深铁的借款虽能缓解短期流动性紧张，却远不足以填补280亿的亏损缺口和庞大的债务窟窿。

就像给失血过多的病人输血，只能暂时维持生命体征，想要真正康复，还得靠自身造血功能的恢复。

意识到这一点，万科也在积极自救：疯狂变卖商场、地块、公寓等非核心资产，前三季度通过19个大宗交易回笼60多亿，还将冰雪项目打包出售；

同时压缩融资成本，新增200多亿低息融资；在新业务领域，长租公寓出租率高达九成四，物流、冷链等业务也保持不错增速，这些都成了黑暗中的一丝微光。

更值得一提的是，在行业普遍面临爆雷、烂尾、交房难的背景下，万科始终保持零违约，交房及时率也维持在较高水平，这为它保住了最后的口碑和市场信任。

为了共渡难关，管理层也做出表率，董事会主席郁亮和总裁祝九胜带头将月薪降至税前一万元，其他高管同步跟进，虽杯水车薪，却也展现了背水一战的决心。

与此同时，公司迎来“大换血”，深铁派系全面接管财务、法务、投资等核心岗位。

创始人王石也公开发声，愿意出力帮助公司渡过难关，这些动作都在向市场传递“不躺平”的信号。

能否活下来，还是一个未知数

不过，万科的危机远未解除。

房地产行业“黄金时代”早已落幕，高杠杆、高周转的旧模式彻底失效，整个行业都在深度调整，购房者持币观望情绪浓厚，市场信心恢复尚需时日。

即便有深铁的持续支持和自身的积极自救，万科想要扭转亏损局面，仍面临重重挑战。

220亿的股东借款更像是一张“短期缓冲垫”，能帮它扛过几个月的资金压力，却撑不起长期稳定经营。

接下来，能否加快楼盘去化提升销售回款、能否顺利变现更多非核心资产、能否让新业务快速成长为利润支柱，才是决定万科能否“活下来”的关键。

对普通购房者而言，万科的未来走向直接关系到已购房源的交付和品质保障。

而对整个行业来说，万科的困境是行业转型的一个缩影，它的自救之路也为其他房企提供了借鉴：

在行业寒冬中，仅靠外部支援和情怀支撑远远不够，必须主动打破旧有模式，找到新的盈利增长点，才能真正抵御风险。

结语

万科的底子还在，品牌影响力、交付能力和管理制度仍有优势，但如今的它早已不是那个能躺着赚钱的巨无霸。

280亿的亏损、44%的销售额下滑，都是必须直面的现实。

深铁的“输血”给了它喘息的机会，接下来能不能抓住这个机会实现“自我造血”，能不能在行业变革中找准新的出路，将直接决定这个地产巨头是黯然离场，还是涅槃重生。

参考资料：