上海楼市，泥沙俱下

对着一个天天“跳水”的市场，我有点麻了。

半个月前我发的挂牌价、成交价数据观察，现在又全变了。

可以对照这篇文章，翻翻最新的挂牌价、成交价，注意还要观察带看情况，多翻数据就全懂了。

《上海楼市，阴跌转向“急跌”》。

现在的上海楼市，我总结了4个字：

泥沙俱下。

管你好板块还是差板块，管你好房子还是差房子，一起向下。

01

所有的分析，都输给了情绪。

这是最无奈的，也是我断更10天的原因。

很多人在聊数据，在聊基本面，我也聊过，但不适用现在的市场。

现在价格的下行已经不是由各种市场数据决定，而是由最着急的那个房东决定。

你挂10万，隔壁挂9万5；

他挂9万5，新来的挂9万；

等到你想挂8万5的时候，发现已经有人挂8万了……

长宁天山的仁恒河滨花园，就是个鲜活的例子。

倒不是恶意砸盘，而是人性的恐慌在定价。

现在这种恐慌有点传染迹象。

从老破小传到次新，从郊区传到市区，从普通住宅传到标杆次新。

如今的二手市场，已经跌穿了技术面，进入到了信心面的负循环。

这不是政策能解决的，这是人性。

当所有人包括卖房的房东，都认为房价会跌的时候，房价就真的会跌：

这就是预期的自我实现。

二手房可以看上面的文章，自己也可以翻翻感兴趣的板块房价数据，不展开了。

新房这边也不乐观，现在大批的市区新房，都要靠中介渠道和自媒体渠道带客。

不少项目对外宣称首开日光，但网签数据却严重滞后。

中外环、外环外新房就更不用讲，有些盘开分销都带不动销量，被逼得没办法，甚至开了特价房源，前段时间桃浦新房85折都出来了。

去化压力太大了。

没办法，二手跌成这个样，新的“好房子”又太贵，大家不买账。

当上海最炙手可热的新房都需要求人买的时候，我不知道后面的解法，在哪里？

02

曾经我们信奉很多楼市真理：

什么地段决定一切；

什么品质永不贬值；

什么稀缺资源护城河。

放在现在也适用，但挺鸡肋的。

楼市上涨的时候，我们学这些是为了买到涨幅预期更高的房子。

现在谁还要学这些，多等一个月，价格就会再往下走一走。

过去我们觉得硬通货是那些核心地段的品质楼盘，现在发现，现在唯一的硬通货是现金。

房子是纸面财富，跌成这样真的不舍得兑换。

但现在手上有余粮，才是真大哥啊。

现在你在房产群说你上海有5套6套房子，没人在意。

但如果你站出来说现金有A8、A8.5，所有人都出来喊你大哥。

03

我相信现在还在看房的人，都是在等一个信号：

到“底”了没有？

毕竟谁也不想这个月买，下个月还要继续跌。

房产群里还有个投资大哥，2019年抄底了一套学区次新，2022年涨到高点的时候，涨幅有40%还多，春风得意。

2023年发现苗头不对，但隐约觉得还会救、还有救。

2024年忍不住了，卖了。

2025年嚷嚷着又跌了，卖赚了，还要买。

但最近告诉我，不买了。

我问他：你的数据分析和周期判断呢？

他说了一句话挺经典的：我发现有些板块的数据都指向可以买了，租售比拉的挺高了，学区溢价也快没有了。但就是不敢买，这个市场已经不能用数据来分析了。

不玩了，技术分析和数据分析都失效了。

现在的上海二手房市场，就处在这样一个阶段：

理性的分析失效，感性的恐慌主导。

很多人问：什么时候是底部？

我的回答是，当你不再问这个问题的时候。

当所有人都停止预测底部，开始接受现实，市场才会真正见底。

现在还有人在问什么时候是底，说明还在幻想，还在等待，那这个底就没来。

真正的市场底，是没有人再关心房价的时候。

是房产中介都开始转行的时候。

是楼市群彻底安静的时候。

是你忘了自己还有套房的时候。

哈哈，有点像股市2700点、黄金270时候的感觉。

无人问津时，也许那个时候才是真正的底部。

现在嘛，就像驾车穿梭在漆黑隧道，所有人都看不到前方、看不到光亮、也看不清答案。

那就继续往前吧，别回头。