中央部委发声！11月楼市的王炸政策，终于来了

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

财政部、税务总局、住房城乡建设部等中央部委密集释放楼市政策信号，以税收优惠为核心、多维度政策协同发力的 "王炸" 组合拳正式落地。这轮政策不仅打破了此前区域化调整的局限，实现了全国性制度优化与重点城市精准发力的有机结合，更标志着房地产调控进入 "供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾" 的新阶段。在住房供求关系发生重大变化的背景下，这一系列举措为低迷的市场注入了强心剂，其政策逻辑与市场影响值得深入剖析。

政策出台：供需双向发力的系统性布局

11 月楼市新政并非单一举措的孤立出台，而是形成了覆盖交易环节、企业纾困、保障供给、预期引导的完整政策体系，彰显了中央部委稳定市场的决心与精准调控的智慧。

在需求端激活方面，税收优惠政策实现了两大突破。契税调整将享受 1% 低税率的面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米，明确全国范围内个人购买家庭唯一或第二套住房，面积不超过 140 平方米的统一按 1% 缴纳契税，140 平方米以上住房也实行梯度减按政策。这一调整直接覆盖了新房市场占比 30% 至 40% 的 90 至 140 平方米主力户型，精准契合了当前旺盛的改善型住房需求。增值税政策则彻底打破了一线城市与其他地区的执行差异，在北京、上海等城市取消普通住宅与非普通住宅划分后，个人销售已购买 2 年以上住房一律免征增值税，终结了此前大户型住房交易的增值税负担。以上海一套 1000 万元的次新大户型为例，新政实施后可节省 10 万至 25 万元增值税，减税效应显著。

针对供给端困境，政策形成了企业纾困与库存优化的双重支撑。土地增值税预征率下限在全国范围内统一降低 0.5 个百分点，调整后东部地区下限为 1.5%，中西部及东北地区分别降至 1% 和 0.5%，部分区域甚至可能实现预征后移至项目交付清算阶段，直接缓解了房企销售周期的资金压力。更为关键的是，10 万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成政策联动：前者通过 6 万亿元新增债务限额与 4 万亿元专项债券分期安排，为地方政府卸下隐性债务包袱；后者则将改造支持范围从 35 个超大特大城市扩大至近 300 个地级及以上城市，纳入专项债券与政策性金融支持，同时鼓励收购存量商品房用作安置住房。广东黄埔区 "五村七片" 项目获得 1071 万元专项借款收购存量房作为安置房的案例，正是这一政策逻辑的生动实践。

在制度创新层面，存量房贷利率调整与土地收储政策形成重要补充。11 月起，存量房贷借款人可与银行协商将重定价周期灵活调整为 3 个月、6 个月或 12 个月，通过利率动态调整减轻购房者月供压力。自然资源部则明确允许使用专项债券资金收回收购闲置住宅用地与商服用地，优先处置企业无力开发的地块，从源头优化土地供给结构。

政策逻辑：从救市到转型的深层考量

11 月新政的 "王炸" 效应，本质上源于其对房地产市场新阶段特征的深刻把握，政策设计既回应了短期市场矛盾，更锚定了行业长期发展方向。

政策出台的直接背景是市场企稳基础的薄弱。尽管 2024 年 10 月房地产市场出现积极变化，全国商品房销售面积与销售额降幅收窄，30 个重点城市 11 月上半月新房成交面积同比增长 20%，但结构性问题依然突出。北京 2025 年 11 月数据显示，二手房价格全域下跌，房山、延庆等区域跌幅超 4%，新房市场虽有分化但整体仍处调整期，市场信心尚未完全修复。在此背景下，政策选择以税收优惠为突破口，正是看中其 "直接降成本、快速提信心" 的特点，通过交易环节的实质性让利激活市场流动性。

从调控逻辑演进看，此次政策标志着从 "限购限贷放松" 向 "制度性成本优化" 的升级。2024 年上半年的政策多集中于购房资格放宽与首付比例下调，而 11 月新政直指税收制度这一更深层次的交易壁垒。北京国家会计学院副院长李旭红指出，这一系列政策既通过减税拉动大宗消费，又通过简化普通与非普通住宅划分降低制度性交易成本，实现了市场活力激发与制度完善的双重目标。这种调整契合了党的二十届三中全会 "完善房地产税收制度" 的要求，体现了调控的长效化思维。

政策协同性的强化更凸显了系统治理思路。10 万亿元化债方案为城中村改造等民生工程提供了财力保障，而存量房收购政策则实现了 "去库存" 与 "保民生" 的双赢 —— 既消化了商品房过剩库存，又补充了保障性住房供给。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉将其解读为 "政策叠加效应" 的体现，通过降成本、降门槛与预期引导的多维度发力，构建市场稳定的合力。这种协同性在一线城市表现得尤为明显，北京、上海、深圳在中央政策发布一周内即同步落地实施细则，政策执行效率彰显了调控决心。

市场影响：短期提振与长期重塑的双重效应

政策落地后，市场已呈现出结构性回暖迹象，但其影响将在短期成交提振与长期生态重塑两个维度持续释放。

短期来看，改善型需求的激活成为最直接的市场反应。一线城市中大户型交易率先升温，深圳中介数据显示，二套购买 140 平方米住房的契税可节省近 16 万元，带动大户型挂牌量消化加速。中指研究院数据显示，11 月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创下年内周度新高，其中改善型房源占比提升至 45% 以上。这种结构性变化与政策导向高度契合，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，新政精准激活了中大户型认购，同时推动一线城市二手房交易结构优化。对于房企而言，土地增值税预征率下调与存量房收购政策的组合，使得龙湖、万科等布局核心城市改善型项目的房企率先受益，现金流压力得到缓解。

从中期来看，市场分化态势可能进一步加剧。政策红利向核心城市集中的特征明显，北京、上海等一线城市由于改善需求基数大、税费敏感度高，市场活跃度提升更为显著；而三四线城市虽纳入城中村改造支持范围，但受制于人口流出与库存压力，复苏节奏可能滞后。北京 2025 年 11 月房价数据已显现这一趋势：西城、东城等核心区域二手房跌幅不足 0.1%，而延庆、房山等外围区域跌幅超 4%。这种分化将倒逼地方政府根据实际情况细化政策，如广州已计划通过 "购房入户" 与存量房收购组合政策承接一线城市外溢需求。

长期而言，政策正在推动房地产行业从 "高杠杆开发" 向 "高质量发展" 转型。10 万亿元化债与土地收储政策的结合，本质上是对过去 "土地财政" 模式的纠偏，通过债务置换与存量盘活构建可持续的财政机制。城中村改造从 "大拆大建" 向 "存量收购" 的转变，则降低了对新增供地的依赖，与 "房住不炒" 定位形成呼应。惠誉博华预测，在政策持续发力下，2025 年全国房地产销售面积有望实现同比持平，行业将进入存量优化与增量提质并重的新阶段。

未来展望：政策可持续性与市场新平衡

尽管 11 月新政形成了强烈的市场提振效应，但房地产市场的平稳健康发展仍需政策持续发力与市场生态的自我修复。从政策走向看，增量措施的出台将聚焦于三个方向：一是一线城市政策的全面落地，广州等尚未实施税收优惠的城市有望加速跟进；二是保障性住房供给的扩容，566 亿元 2025 年保障性安居工程补助资金的提前下达，将推动存量房收购与保障房建设的衔接；三是房企融资 "三支箭" 政策的深化，可能在股权融资与并购贷款方面进一步突破。

对于市场参与者而言，政策红利的把握需要建立在对行业转型的清醒认知之上。购房者应关注不同城市的库存结构与人口趋势，核心城市的改善型房源与人口流入型二线城市的刚需房源更具保值潜力；房企则需摆脱规模依赖，向存量开发、代建运营等多元化模式转型。

从更宏观的视角看，11 月楼市新政的意义远超市场托底本身。它通过税收制度优化、债务风险化解与保障体系完善的组合操作，正在探索一条房地产与宏观经济良性循环的新路径。正如国家统计局所言，随着政策效能的进一步释放，房地产市场止跌回稳的动能将持续增强。在这一过程中，"王炸" 政策的真正价值，不仅在于短期激活市场，更在于为房地产行业的长期健康发展奠定制度基础。