阳台漏水楼下“霉”，使用权房“惹事”谁负责？

市民姜女士家住大连甘井子区长山街3号楼，多年以来，家中西侧卧室的墙壁时常泛潮发霉，她怀疑是楼上业主的阳台渗漏雨水导致的。今年10月份，经过多次协商，楼上业主对阳台进行了维修，但对于姜女士给发霉墙壁刷新的诉求，对方却以房屋只有使用权为由拒绝，认为姜女士应该找房屋管理单位负责。对于此事，记者进行了调查采访。

事件

墙壁发霉疑为楼上阳台渗漏导致

姜女士家住甘井子区长山街3号楼，这是一栋建成于上世纪的老旧居民楼。七八年前，姜女士就注意到，家中西侧卧室的墙壁从天花板位置开始泛潮发霉。“起初以为是老旧居民楼没有保温层，雨水或寒气直接渗透墙壁导致的，然而后来加装保温层后，墙壁发霉的情况仍然没有好转。”经过仔细观察，姜女士怀疑，是楼上业主家的阳台存在缝隙，雨水顺着缝隙渗漏至自家墙壁导致发霉。

由于楼上房屋长期无人居住，姜女士辗转联系到了楼上业主家，经过多次沟通，2023年，姜女士拿到了楼上业主家的钥匙，自备水泥对楼上阳台进行了简单涂抹。同时，楼上业主也派人给姜女士家发霉的墙壁进行了修复。

楼下业主希望能将发霉墙壁恢复原状

此后一段时间，姜女士家中墙壁不再发霉，然而，今年几场大雨过后，姜女士发现墙壁发霉的现象卷土重来，而且相比往年更加严重，发霉的痕迹从天花板一角向下延伸了约一米的范围。“毕竟我不具备专业维修技能，可能是此前简易涂抹水泥的防水手段失效了。”姜女士再次找到楼上业主说明情况，10月25日，楼上业主告诉姜女士，已经派人对阳台进行了修补。

然而，当姜女士表示希望楼上业主派人将自家发霉墙壁恢复原状时，对方却表示了拒绝。“楼上业主家表示对于房屋只有使用权，阳台渗水也不是自己的行为导致的，要我找房屋管理单位负责赔偿；我找到房屋管理单位，对方表示阳台属于业主私人使用部分，应该由业主负责维护。”楼上业主和房屋管理单位都认为应该由对方负责阳台渗漏问题，姜女士也不知谁对谁错。

观点

楼上业主：

房屋质量问题导致漏雨，不应由使用权人负责

10月30日，记者联系了楼上业主家的尹先生，尹先生是楼上业主的女婿，因为岳母年事已高，此前都是他在和姜女士协商沟通。尹先生表示，岳母并非房屋的产权人，只有使用权，每年都要向房屋管理单位交租金，且这间房屋常年没有住人，阳台渗漏并非个人行为导致，因房屋质量问题产生的种种后果，不应由使用权人负责。

“譬如楼上因水管质量问题发生漏水，楼下被淹之后不找房东，而是来找租客要求赔偿，这合理吗？”尹先生表示。

尹先生表示，此前曾派人给姜女士家发霉的墙壁进行过修复，包括今年10月份派人对阳台进行防水修补，都足可见诚意，之所以拒绝再次为姜女士家粉刷墙壁，是希望厘清责任划分，避免之后更多麻烦。“如果是人为原因导致漏水淹了楼下，我们肯定负责。但这栋居民楼年代久远，大大小小的毛病不少，因为房屋质量问题造成了损失，房屋管理单位应该负责。”尹先生说。

房屋管理单位：

阳台属私人使用部分，应由住户负责

记者随即又联系了长山街3号楼的房屋管理单位大连万民物业管理有限公司，公司工作人员表示，长山街3号楼的产权属于大化集团，大连万民物业管理有限公司是集团下属公司。

公司工作人员表示，接到姜女士的情况反映后，今年9月末，公司派人前往现场查看，确定姜女士家墙壁发霉就是楼上阳台渗漏导致的。“如果是房屋屋顶、外墙等公共区域发生渗漏，应该由公司负责维修。但阳台属于业主私人使用部分，应该由业主负责维护。”工作人员说。

律师：

房屋质量出现问题，应由产权所有者负责

那么，只有使用权的房屋因阳台渗漏造成他人损失，责任应该由谁来负？对此，辽宁鸿品律师事务所的曲善权律师表示，在房屋已超出质保期，且渗漏并非使用权人个人原因导致的情况下，对涉事阳台的维护责任及阳台渗漏后导致的他人损失的赔偿责任，应该由房屋产权所有者负责。“在渗漏并非个人行为导致的前提下，如果此时房屋尚在质保期内，维修及赔偿责任应该由房屋建设单位负责；超出质保期，则应该由房屋产权所有者负责。如果业主就是房屋产权人，那么阳台属于业主私人使用部分，应该由业主个人负责；同理，如果业主只有房屋使用权，那么因房屋质量产生的问题，应该由房屋产权单位负责。”曲善权说。

曲善权表示，此类维权事件中，不要简单地将房屋管理单位和房屋产权单位混为一谈，两者有可能是同一家单位，也有可能是合作关系，类似“代租中介”与“房主”之间的关系。因此，如果出现使用权房屋因质量问题造成他人损失的情况，受害方应该及时搜集证据，联系房屋产权单位协商解决办法，如协商不成，可以走法律途径维护自身合法权益。“如果房屋管理单位和房屋产权单位是两家单位，起诉时可以将两方同时列为被告，由法院根据两方签订的合作合同内容，判断具体房屋维修及损失赔偿的责任划分。”曲善权建议。

半岛晨报、39度视频记者毕崇来