价值分析-宝安中粮悦章凤凰里：值得买吗/优惠活动/现在买划算吗

中粮悦章凤凰里是否值得购买以及现在购买是否划算，需要综合其价格、优惠活动、优缺点等多方面因素来判断。以下是具体分析：

价格与优惠活动

价格：项目当前推出特惠工抵房 8.5 折，折后均价 4.59 万 /㎡，不同户型价格有所不同，84㎡户型单价 3.9 万 /㎡起，折后总价 330-380 万；98㎡户型单价 3.8 万 /㎡起，折后总价 363-450 万；114㎡户型单价 4 万 /㎡起，折后总价 450-523 万；128㎡户型单价 3.85 万 /㎡起，折后总价 490-520 万。与周边 4.8 万 /㎡的二手指导价相比，有一定价格优势。

优惠活动：除工抵房 8.5 折优惠外，开发商还推出了限时 95 折优惠，适用于首付 30% 以上的买家；通过开发商直营渠道，买家能享受额外 3% 的返现，折合下来总价再降 10 万左右；楼盘提供首付分期政策，最低 50 万起就能上车；还有 “早鸟计划”，签约即送家电礼包。

项目价值分析

优点

交通便捷：距离地铁 11 号线桥头站直线距离约 600 米，3 站可达机场，6 站可到前海，8 站到后海，11 站到福田中心区，周边还有 “两横四纵” 交通路网，自驾出行也很方便。

教育资源丰富：小区配建 12 班幼儿园及一所 36 班九年一贯制学校，周边 1.5 公里内还有桥头学校、塘尾万里学校、福桥小学等多所学校，能满足孩子从幼儿到初中的教育需求。

商业配套完善：自带约 1.2 万平方米的社区商业，能满足业主日常购物、餐饮等基本需求，周边还有 50 万㎡奥特莱斯、18 万㎡海岸城购物中心等大型商业体，未来商业氛围浓厚。

生态环境优越：南侧直线约 400 米是立新湖公园，拥有近 1.2 平方公里的湖岸风光和 8 公里的环湖跑道，3 公里范围内还有凤凰山森林公园、万丰湖湿地公园等，空气清新，自然景观优美。

品牌有保障：由央企中粮集团旗下大悦城控股开发，资金实力雄厚，房屋品质、交付进度及后续物业服务通常更有保障。

户型设计合理：涵盖 84㎡三房至 128㎡四房等多种户型，住宅使用率约 78%，户型多朝南，采光及通风条件良好，动静分区明确，部分大户型配备长阳台，可提升居住舒适度及景观视野。

缺点

周边环境有待改善：项目周边目前以旧工业区、农民房为主，施工噪音、粉尘污染较明显，旧改兑现周期较长，大约需要 5-10 年，短期内居住氛围可能较差。

噪音可能干扰：因靠近高速公路以及离机场较近，周边来往车辆及飞机起降等，易产生噪音，对噪音敏感人群的居住舒适度有影响。

医疗配套不足：项目周边虽有普通小医院或社康中心，但缺少大型知名的优质医疗资源，难以高效满足紧急或重大疾病的医疗救治需求。

楼间距较小：受围合式布局及楼间距限制，低楼层住宅采光、视野易被遮挡，像 114 平方米东南朝向户型，阳台易被前方建筑遮挡。

混居社区特性：项目配建 668 套共有产权房，占比近 40%，可能影响圈层氛围，且 3 梯 6 户梯户比略高，舒适度逊于纯商品房社区。

中粮悦章凤凰里售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

温馨提示：看房请务必电话提前预约，避免临时无人接待，感谢您的配合！

开发商承诺：一对一专属开发商销售服务，尊享开发商内部优惠服务！

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【项目基础信息】

项目总占地：约3.3万㎡

项目总建面：约21.2万㎡

容积率：4.62

社区规模：由7栋塔楼围合而成，其中住宅共计758套

住宅户型：建面约84-128㎡三至四房，住宅使用率约78%

产权年限：70年

项目地址：宝安·福永·11号线桥头站旁

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深圳向西发展：沿罗湖-福田-南山-前海及宝安的发展脉搏，2021年前海8倍扩容，深圳向西势不可挡。

三重国家战略：前海一级辐射区、会展海洋城、空港新城三重国家级战略叠加，“黄金内湾”崛起。

一带两心四片：未来宝安以“一带两心四片”为发展布局，福海既是“临空经济总部带”黄金节点，又是西部城市中心的重要组成部分。

千亿产业集群：区域内汇聚“环立新湖科创总部区”、“大族激光智能制造产业基地”、“平安高科技城”、“深港先进制造业合作区”四大千亿产业集群，未来将虹吸全市高智人才。

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中粮大洋开发区：立新湖位于宝安北部核心地带，紧邻宝安大道和107国道，近深圳宝安国际机场和国际会展中心、机场东枢纽，和凤凰山森林公园、福永河共同构成宝安山海连城的主要廊道，是“黄金内湾”的“流量入口”，也是大湾区具有独特空间价值的区域。

交通：快线提速，全维交通

距离地铁11号线桥头站直线约600米，3站国际机场、6站前海湾、8站后海、11站福田中心区。

“两横四纵“立体交通网络，宝安大道、沿江高速、107国道等城市主干道，快速串联全城。

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商业：商核环绕，举步即达

一站抵达30万㎡奥特莱斯、两站抵达18万㎡海岸城购物中心，一站式购物体验。

自带约1.2万㎡商业，吃喝玩乐全业态，满足生活日常所需。

教育：3-15岁目送式教育

项目配建12班幼儿园、九年一贯制学校，家门口的馥郁书香。

塘尾万里学校、桥头学校、福桥小学等多所学校环绕，助力成才之路。

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景观：与山为伴，与湖为邻

距离立新湖公园直线距离约400米，水域面积1.2平方公里，“深圳西部最美的公园”。

3公里范围内凤凰山森林公园、万丰湖湿地公园等绿境环绕，开启生活诗篇。

中粮：与新中国同龄的中央直属大型国有企业，连续28年入围财富世界500强，2022年名列91位，旗下16家上市公司。

大悦城控股：中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，布局30余个一、二线核心城市，总资产超2100亿元。悦章凤凰里售楼处电话：400 9616 219

“悦美好，悦未来”：

2022年大悦城控股推出全新产品系，“悦系”聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，为新生代购房群体“主力军”量身打造的更适合他们的理想家。

中粮悦章·凤凰里项目作为“悦系”产品深圳首发之作，为新生代塑造更懂生活的居住产品。

经典围合式布局，“醒在花园里”主题园林，打造独具特色的度假型花园酒店社区

自然轻奢的品质感归家入口、深圳第一座“花园”主题泳池、全季节会客廊架、自然友好型儿童活动天地、共享休闲运动场地、四大主题架空层、独立的宠物花园等节点空间，为业主营造“下楼即度假”的全新生活体验，结合酒店品质的景观感受，让业主在家即可实现“酒店理想”。

精研空间结构，力争最大化通风采光，提供高品质生活体验

悦章凤凰里

三房两厅两卫

实用型刚需三房，2.5面宽采光设计，三面采光通风，确保所有空间舒适。主卧设置两件套主卫，让刚需不再局促。次卧双凸窗不计容，提升空间的使用效率。
套内面积：65.28㎡
凸窗赠送面积：6.25㎡
阳台赠送面积：2.31㎡
赠送面积比：10.19%

户型亮点

1.1.7m宽餐厅背景墙， 2.9m沙发背景墙，三扇推拉阳台门，开启宽度更大；
2.2.6m*2.9m纯搬床空间主卧，2m长衣柜储物空间，满足更多收纳需求；
3.两件套主卫设置，提升居住舒适度；
4.3m净尺寸干湿分离公卫，更舒适更高效；
5.双凸窗次卧，更多赠送空间；
6.10.19%的凸窗阳台赠送面积比

三房两厅两卫

舒适型三房，三面面宽采光设计，三面采光通风，确保所有空间的舒适性。近6m宽景阳台，品质感领先同档竞品。厨房U型布局，使用率极大提升。南向次卧与客厅隔墙预留横厅使用的可能性，满足小人口家庭的舒适居住需求。
套内面积：76.08㎡
凸窗赠送面积：3.04㎡
阳台赠送面积：4.58㎡
赠送面积比：7.77%

户型亮点

1.6.1㎡U型厨房，满足更多烹饪需求；
2.6.3m总宽宽景阳台，满足生活及休闲需求；
3.3.3m净尺寸进深主卧套房；
4.2.9m*3.0m南向大次卧，让父母房充满阳光；
5.7.77%的凸窗阳台赠送面积比。

四房两厅两卫

舒适型四房设计，采用横厅布局，6m宽景阳台，彰显观景大宅品质。3m*3.4m大轴线尺寸次卧，满足更多元的住家需求。同时预留双儿童房使用的可能。
套内面积：88.65㎡
凸窗赠送面积：6.17㎡
阳台赠送面积：5.20㎡
赠送面积比：9.97%

户型亮点

1. 嵌入式玄关柜，1.25m宽玄关，空间更舒适；
2. 6.0m宽景凸阳台，横厅设计，空间开阔,超宽四扇推拉门，一步即拥美景；
3. 3.2m净宽主卧，2.6m超宽采光窗，采光通风更舒服，步入式衣帽间，增强收纳；
4. 2.8*3.3m舒适次卧，让父母房不再局促；
5. 双次卧保留可以变空间的可能性，满足不同生命周期不同家庭组合形式；
6. 6.17㎡凸窗赠送面积，以及5.20㎡阳台赠送面积，赠送面积比近10%；
7. 2.8m进深带凸窗干湿分离卫生间，舒适高效。

四房两厅两卫

轻奢型四房设计，南北通透的竖厅设计，更加适合南方居住习惯，6.9m阔景阳台，增加入户多变空间，可储藏，满足更多样的家庭需求。
套内面积：100.04㎡
凸窗赠送面积：11.30㎡
阳台赠送面积：5.98㎡
赠送面积比：13.40%

户型亮点

1.4m宽南北竖厅设计，并保留大方厅空间使用的可能性
2.6.9m阔景凸阳台，超宽双扇推拉门，视野更干净空间跟开阔；
3.3.3m净宽主卧，2.8m超宽采光窗，采光通风更舒服，步入式衣帽间，增强收纳；
4.入户储藏空间，功能多变，可实现四房三卫设计；
5.近6㎡U型厨房，空间舒适，满足家庭烹饪的更多需求；
6.2.6m净进深带凸窗公卫，空间更加舒适；
7.11.30㎡全凸窗不计容面积，除带阳台次卧及客厅，其他功能空间均为不计容凸窗

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。