220亿即将用尽？深铁对万科的借款加上了额度和增信要求

观点网 11月2日，万科发布公告称，与第一大股东深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。

该《框架协议》约定从2025年以来至2025年度股东会召开日为止期间，万科拟向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度。

仔细来看，借款额度包括《框架协议》生效之前已实际发生但万科未提供抵/质押担保措施的信用借款、已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款，及框架协议生效之后发生的借款。

万科表示，将对这份《框架协议》下实际发生的借款提供抵押或质押担保。

据观点新媒体所了解，该借款额度为一次性信贷额度，即在股东会给予的授权有效期内，任何已偿还本金的借款，不得释放出新的借款额度供再次提取。

简单来说，这份协议相当于深铁向万科划定了明确的信用额度及增信要求。

在这份协议公开前的10月30日，万科曾披露深铁集团提供不超过22亿元借款，该次借款期限不超过3年，最后可提取日期为2025年10月31日。该借款付息方式为按日计息，按季结息，结息日为每季度末月的20日。还款方式为前期每半年还款0.5%，后期按协议执行。深铁集团可要求万科提供担保。

这笔借款之前，深铁集团已累计向万科提供269.3亿元的借款。在这其中，有62.49亿元借款和8.9亿元借款已获得深圳证券交易所同意在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。

最新公告显示，截至2025年11月2日，深铁集团已向万科提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿，实际提款金额为197.1亿。《框架协议》下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元。

至于增信措施，公告显示，为担保借款的偿还，万科或其下属子公司应提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。如万科未能就借款额度下实际发生的借款提供抵/质押担保，深铁集团有权要求万科立即偿还借款额度下已实际发生但未提供抵/质押担保的借款本息。

也就是说，到召开2025年度股东会的这一段日子，深铁给予万科的贷款额度还剩约23亿元，余额用尽后或许要将精力放在自身造血了。

资料显示，万科是在2025年6月27日召开了2024年度股东周年大会。按此推算，召开2025年度股东会的日期应该是在2026年6月份。

据万科发布近期发布的财报显示，前三季度实现营收1613.9亿元，销售金额突破1000亿元；归属于上市公司股东的净亏损达到280.2亿元；税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务税前毛利率为7.8%，税后毛利率仅2.0%。

另从财务数据来看，截至报告期末，万科持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。

根据万科表示，报告期新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额为227.32亿元。

从利润率变化不难看出，万科当前房地产开发业务仍处调整期。

于2025年1-9月，万科累计合同销售金额1004.6亿元，同比降44.6%。“今年前三季度，11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近七成。”目前来看，万科于上海、广州、贵阳等超一线/一线城市的项目销售较好。

为了缓解经营压力，万科也在存量盘活业务方面下了一番功夫：于2025年1-9月，通过盘活累计优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元。前三季度，万科累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。

“公司在经营上仍面临阶段性压力，公司销售持续下滑，整体经营形势依然严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。”三季报中，万科再次提及经营压力背后所获的融资助力，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。

“深铁集团也积极为公司提供流动性支持，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。”

深铁与万科的联系起源于2017年以664亿元入股万科，7年后，在万科净利润持续下滑亏损不断上升的情况下，深铁开启了输血模式，接连认购REITs、进行资产受让，以低利率追加借款。

有市场消息显示，截至2025年8月，深铁对万科的净投入已达898亿元。

于2025年10月中旬，深铁对于万科的管控开始更加深入。据观点新媒体所了解，10月13日，万科发布公告称，董事会于10月12日收到董事长辛杰提交的书面辞职报告。辛杰因个人原因申请辞任万科非执行董事及董事长职务，辞任后将不再担任万科任何职务。代替辛杰职务的是现任万科董事、审计委员会委员，深圳地铁集团党委副书记、董事、总经理黄力平。

如今，深铁与万科达成的《框架协议》能暂缓流动性压力，但不能根治后者面临的核心问题，持续扩大的输血规模并非万能药，通过业务重构、债务重组等方式盘活或许才是出路。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。