北京买房：理清思路，购房建议1700

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是80后资深北漂儿，北京没房，孩子11，今年面临是否回老家上中学，比较纠结。因为老家小城市的资源少，高考地狱省，而留在北京的话没房子也进不了好学校。

我有想法买个海淀的小房子，但顶多凑到150万首付能买吗？主要是现在看这房价还不停的跌，真担心到时候房子赔了，孩子也没上好学校，自己住着也不舒服，哪边儿都丢了。麻烦根据我们的实际情况给下购房建议。

A：

1、我好像没太看懂似的。您既然是北漂儿，孩子也无奈的要回老家上学，那就说明没有北京户口吧？既然是没有京户，那是否能上好中学就不光是房子的事儿了。

非京籍就算买了海淀的房子，也未必能进入对口校，都是派位，顺位上很靠后。而且如果是跨区小升初，那就更是大概率进不去好中学了。

2、北京能用房子确定学校的只有朝阳区，大多数都是单校划片。就算是非京籍，有房户也顺位在京籍无房户的前面。但这也不敢保证，得看到时候学校的学位是否宽松，毕竟先要保证京籍有房户。

3、首付150万买房没问题，现在的首付比例低，如果能承担高月供，那150万在理论上能买大几百万的房子了，学区+自住都能兼顾。这还是先做个总价预算吧，然后再说是否买+买哪儿。

4、其他我没什么建议了，只是建议如果没有京户，那索性别买学区房了。现在的溢价依然不低，尤其是总价不高的，学区溢价占比更高。而您家如果是非京籍，那买了学区房也未必能发挥出作用。

仅供参考。

二

Q:

请问，我家有一套西城区的老破小，天安门广场旁边的西交民巷*行家属院，现在一居室55平900多万，之前能上千万。我按照您推荐的计算方法算了学区溢价在40%以上，是否代表性价比不高啊？另外我在考虑一个问题，就是您说的这个计算方法是正确的吗？如果有错误，那正确的方法应该怎么计算？是不是就不高了？

A：

1、这问题问的，让我都没法接茬儿，而且在我看来您这思路都有点儿像国宝帮了。也就是不认可专家的鉴定方法和结果，认为都是错的，因为按照自己的鉴定方法就是真的国宝了。

当然这无所谓，我也是这种人，从小就认为老师的判卷标准不对，否则凭什么我老是不及格啊？而如果按照我自己的标准，那我能把100分的卷子考出250分来。

2、另外在我看来，溢价其实就相当于商品的品牌附加值，商家和消费者的计算方法确实有可能不同，各有各的标准。比如老罗就认为西贝的预制菜太贵，而老贾则认为自己还赚少了呢。

这本来无所谓对错，但作为商家来说，消费者愿意接受这附加值而买单才最重要，否则赚谁的钱去？而有的商品能长期保持高额附加值，也有的商品只是在风口的时候能有高额利润，风口过去就掉地下了。

3、房子也是如此，很多品种都是有风口的，比如典型的海景房和文旅小镇，还有前些年的商铺+写字楼+公寓等等，都曾经溢价非常高。但风口过去之后大多数都归于平淡，因为接盘者不认可这溢价比例了。

4、简单就是这情况吧。如果您的房子学区溢价在40%以上，那从居住角度来说的性价比确实不高，入学高峰期之后也有一定的保值风险。我认为自己的方法没什么错误，而且我也只会这么算，不知道其他的所谓正确方法。

仅供参考。

三

Q:

请问，建国门7万一平米难道不贵吗？你们是故意凡尔赛还是价值观扭曲了？知道老夫刚来北京时建国门多少钱吗？连7千都不到，当时国美第一城才5千多，这也就是十多年的时间房价就翻了十倍以上，请问有几个普通百姓的收入翻十倍了？

而且告诉你，我来北京时建国门7千，我老家五线城市的核心区的房价也3千多，相差顶多一半。而现在呢，我老家核心区的不过是6千多，建国门却7万了你们还说便宜？这都是什么价值观啊？

A：

1、这怎么说呢，我按您的逻辑，用工资来模仿一段儿吧。

2、北京的互联网码农平均月薪3万，难道不高吗？您是故意凡尔赛还是价值观扭曲了？知道我刚到北京时码农多少钱工资吗？3千就算高的，当时小公司才2千多。这也就是十多年的时间，北京互联网工资就翻了十倍以上，请问市场上有多少种商品的价格翻十倍了？

而且告诉您，我来北京是码农工资3千，我老家五线城市的网管也1千5，相差顶多一半。而现在呢，我老家最豪华网咖的网管不过是4/5千，北京码农3万了你们还说不高？这都是什么价值观啊？

3、请问我模仿的这段儿有道理吗？我认为没什么道理，纯属瞎掰扯而已，无非是为了发泄不满，借以逃避和隐藏自己混的不如意罢了。

4、另外贵不贵的这属于价值判断，是没有标准的，每个人心中的贵贱概念都不一样。这不抬杠了，其实您心里也明白，只是不愿意承认而已。

5、再一点，国美第一城卖5000多的时候，可不止十多年了，而是整整20年前的2005年。也就是说您来北京都20年了，还保持着这种价值观，只能说明您真的是“不忘初心”啊。

如果觉得老家好就回去吧，北京既然20年了都没融入，那就别强求了，否则都别扭。

仅供参考。

四

Q:

请问，刚需首次买房，预算400万之内，离地铁近（一公里左右），学区中上能直升不错的中学的（各区不限，东西海更好），两居或大一居能改的也能接受，南北。请推荐一些保值好的学区和小区，我们周末都有时间。PS：次新小区，带电梯和地下停车位。

A：

1、您有时间，但我没时间啊，周末我得去庙里许愿，问苍天这种好房子在哪里？

2、我不知道您是否上网搜过？或者是否去中介问过，北京有您要求的这种房吗？简单说就是离地铁近无所谓，400万之内在近郊就能买到不错的，次新房三居都没问题。

但如果叠加学区就没什么选择了，北京没有这么便宜的学区房。400万两居或大一居能改的，次新就是商品房了，怎么也得7/80平吧，那单价最高才5万多点儿，哪个学区能有啊？

而郊区又不太好聊学区房了，或者说没有普遍意义上的学区房。当然亦庄和通州有，但您这价格仍然不好买到，只能寄希望于捡漏儿了。

3、再者您还要求保值好的，也不是没有，就是都很贵，所以才能各项兼顾。而您这预算真的不好兼顾，还是适当取舍吧。只能说现在是入学高峰肯定结束了，之后是否能保持住溢价得看政策。我不敢预算，还是问别人吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我看了您点评华天大厦的文章了，但没看懂您是推荐还是不推荐啊？能不能买？优劣势我理解，但没看出来是优大于劣还是怎样？我想如果对口中学是57中就应该是一项压倒其他吧？不知我理解的对不对。

A：

1、我不知道您看的是哪篇，可能很早以前的了吧，我都没印象了。但我应该是谈不上是否推荐，只列出了优势和劣势，由咨询人自己选择。毕竟每个人的买房需求都不一样，有注重居住的有注重学区的，还有注重租金收益率的，看自己的侧重点了。

2、对口57中怎么说呢？只能说是57中在学区之内，但是否能入学得看幼升小和小升初时的运气了，这没人敢保证。

或者说如果您注重学区+学校，那只要是成功了就能算一项压倒其他。但没人敢保证啊，除非是大忽悠。

3、其他我没什么可说的了，华天就是70年的商办公寓，带学区，能享受和普宅相同的政策。所以注重学区就买吧，挺好的。

仅供参考。

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