出租率超96％！保租房REITs再扩募，促存量商品房转保租房项目加速入市

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

继首单扩募项目华夏北京保障房REIT成功上市后，10月30日，华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，国内第2单扩募获批的租赁住房REIT正式落地。

ICCRA住房租赁产业研究院（下称“ICCRA”）院长赵然向《华夏时报》记者指出，随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。

赵然进一步指出，随着政策落地、资产入市、资本提效三股力量的共同作用，租赁住房行业的金融活力持续释放，租赁住房资产的可投性与稳分红能力也在同步增强。据ICCRA统计，当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上，NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右。

保租房REITs扩募进程加速

据ICCRA统计，当前保租房REITs项目不仅保持高出租率与收缴率，NOI和EBITDA亦持续增长，部分项目非租金收入占比已提升至5%左右。

在行业租金整体承压的背景下，保租房REITs展现出强劲“抗压性”：今年第二季度，保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显著体现出租赁住房REITs的长期投资价值。同时，企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3%，进一步夯实盈利基础。

与此同时，保租房REITs扩募进程加速。今年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，扩募发售募集资金总额约9.46亿元。

10月30日，华夏基金发布公告表示，华夏基金华润有巢REIT（508077）2024年第一次扩募并购入基础设施项目事项已完成相关申请文件的申报工作，基金管理人已取得中国证券监督管理委员会的批复以及上海证券交易所的无异议函。

申报材料显示，华夏基金华润有巢REIT本次拟购入基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目，该项目于2023年3月正式开业，是上海市保障性租赁住房示范项目。

赵然指出，随着扩募力度加大，保障性租赁住房REITs市场已从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段，这标志着REITs不再是一次性融资工具，正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台。

政策、资产、资本激活行业活力

“租赁住房行业的金融活力释放并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。”赵然强调。

政策层面，9月15日正式施行的《住房租赁条例》，在国家层面明确企业资金监管、主体责任及承租人权益保护，统一行业规则并稳定市场预期。全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，《条例》填补了国家层面住房租赁法规空白，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度。

“过去企业担忧合规与政策不确定性，如今‘规矩立起来了’，风险边界更清晰、治理预期更稳定，为资本进入和资产扩募奠定制度基础。”赵然补充道。

资产层面，政策落地带动资产流动与盘活。随着地方配套措施逐步实施，多地启动存量商品房收储计划并转为保障性租赁住房，加快项目入市节奏。多地存量商品房转保租房项目加速入市，新一批可投标的持续扩容，使租赁住房资产在数量、结构与地域分布上更均衡，为REITs和ABS（资产支持证券）提供充足、可持续的底层资产来源。

而在资金层面，活跃的资本使行业形成了更具韧性的良性循环。公募REITs进入“首发+扩募”并行阶段，持有型不动产ABS探索落地，一级市场与二级市场的衔接更加顺畅。扩募带来新的资金和资产，流通盘扩大提升了价格发现效率，融资与交易形成互相促进的闭环。

市场结构与估值逻辑优化

随着保障性租赁住房REITs成熟，市场呈现多重新特征：“同城多项目”组包成为扩募趋势，一次性注入多处租赁住房，提升组合分散度与管理效率；城市布局更稳健，资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区，出租与收缴稳定性更强。

与此同时，持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，进一步拓宽了融资渠道，形成公募和私募相互补充的格局，为住房租赁行业提供了更厚实的资金基础与多元化的金融工具体系。

值得关注的是，EITs的评估逻辑正在发生结构性变化。市场正在从关注单个项目的稳定性，转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力；从以盈亏平衡为核心，转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标；从追逐发行时的短期热度，转向关注产品的长期回报与流动性。

随着REITs进入二级市场，不同类型投资者的结构差异也在逐步形成。例如，保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，成为市场的“压舱石”；券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募和上市初期，更关注流动性与价格发现效率。长期资金与活跃资金形成互补格局，共同支撑市场的稳健运行，体现出市场对“分红稳定+流动性提升”的双重预期。

市场结构也在逐步优化。“长期资金稳底、活跃资金提效”的结构，不仅让REITs估值逻辑更理性，也让租赁住房资产的长期运营价值得以更好体现。赵然表示，高出租率、高收缴率与降本提效，已成为租赁住房REITs稳健经营的核心要素，未来行业金融活力与资产价值将持续释放。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁