业主全款买集资房入住10年，房子咋被司法拍卖需“赎回”？律师：开发商涉嫌欺诈

“如果我们参加竞拍，这意味着第二次交钱购买，天下哪有这样的道理？”自家花全款买来的房子居住10年后突遭司法拍卖，这令湖北省黄冈市麻城市一小区居民想不通。

购房——

男子花17.75万元全款购买集资房，

10余年未等来房产证

罗先生告诉华商报大风新闻记者，他家住麻城市中馆驿镇，目前在江苏打工。

他介绍说，多年前当地有一家生产菜籽油的乡镇企业麻城市中驿锦园油厂（以下简称“锦园油厂”），后来被卖给了湖北锦园农新科技股份有限公司（以下简称“锦园公司”），其法定代表人叫徐某元。

罗先生告诉记者，随后徐某元的家人徐某在“锦园油厂”搞集资建房，附近很多居民都到他那里去买房子。

2013年5月20日，罗先生与徐某个人名义鉴定的《集资建房合同》约定，徐某决定集资建房，罗先生自愿申请参加，该项目名称是“麻城市中驿锦园油厂仁和▪大城职工宿舍楼”，罗先生购买的房屋建筑面积为97.37平方米，按建筑面积计算每平方米1823.39元，房款总金额共计约17.75万元。

该合同约定，签订合同当天罗先生一次性支付全款，徐某应在同年8月30日之前交房，“房屋交付使用后，徐某在365个工作日内负责统一办理房产证。”

罗先生出示的收据显示，签订合同当天，他不仅按约定一次性支付了那笔购房款，还支付了4000多元的物业管理费等费用。

“我们小区共有61户，6层楼，户型除我的那种两室两厅外，还有100多平方米的三室两厅。”罗先生称，购房后不久，他花了6万多元装修，放置一段时间后，2016年春节全家人高高兴兴入住新房。

华商报大风新闻记者了解到，与罗先生类似，当初该小区全款购房的还有多名业主，他们一直居住至今，10多年来一直没有等来房产证，“这些年我们不知道去催问了开发商多少次，每次都说快了快了，叫再等等。”

原因——

有公司用小区大房产证抵押贷款650万，

未偿还遭银行起诉

原来，该小区曾被“锦园公司”作抵押向中国建设银行股份有限公司麻城支行（以下简称“建行麻城支行”）借款650万元，后因无力偿还被告上麻城市法院。

该法院的一份民事判决书载明，2016年11月3日、11月10日和2017年12月6日，“锦园公司”分别与“建行麻城支行”签订了3份《人民币流动资金贷款合同》，双方约定“锦园公司”申请3笔借款，金额分别为200万元、200万元、250万元，借款期限均为一年，双方还对借款利率、逾期利率和计息、结息方式等做出明确约定。“锦园公司”用“锦园油厂”的房屋和土地作抵押担保并办理抵押登记，徐某元和徐某等4人对该650万元的借款承担连带保证责任。

随后，“建行麻城支行”于《人民币流动资金贷款合同》签订当日或次日将借款足额发放到“锦园公司”指定的账户并出具了借款转存凭证。

然而，到期后“锦园公司”未按期足额还款，“建行麻城支行”要求立即偿还借款本金650万元及相应利息，并要求担保人承担相应的担保责任。

2019年5月7日，法院一审宣判称，“锦园公司”偿还原告“建行麻城支行”借款本金650万元及相应利息，如果逾期履行，原告对“锦园油厂”用于抵押担保的土地使用权及房屋产权变卖所得的价款享有优先受偿权。徐某元和徐某等4人对被告“锦园公司”的该债务承担连带清偿责任。

拍卖——

全小区61户被司法拍卖，

住户回购有一定幅度降价

罗先生对记者说，2025年国庆节期间，有业主在网上看到一则拍卖公告，得知该小区61户全部要被司法拍卖，这个消息发到小区微信群里后，业主顿时炸开了锅。

另有小区业主给华商报大风新闻记者提供的一份由武汉则鸣商务咨询合伙企业（有限合伙）出具的《关于“锦园”61套房产处理的告示》称，根据麻城市法院的判决结果，2019年3月18日，“建行麻城支行”将该笔债权转让给了中国华融资产管理公司湖北分公司。2021年6月28日，武汉则鸣商务咨询合伙企业（有限合伙）购买了该笔债权，成为其实际所有人。

该告示称，2025年10月13日，麻城市法院将在淘宝网上对该小区61套房屋进行公开法拍，“如果有想回购现住房的住户，可以自行在网上竞拍，依法获得房屋产权，所有想自行回购各自住房的住户，我公司原则上愿意给予一定幅度的降价，尤其是一次性付清房款的住户，可以具体协商。”该告示还说，法拍结束后，所有回购房屋的住户，“我公司将会办理房产证。”

“我的房子现在正在被司法拍卖，评估价是16万，挂牌价是15万左右。”罗先生说，10月13日，整个小区的房子全部流拍，“我们小区没有人参加竞拍。”

另有小区业主告诉记者，他们确实没有参加竞拍，“当初我们是全款买的房，现在还去竞拍的话，这不意味着要求我们第二次交钱购买么，天下哪有这样的道理？”

记者联系上了武汉则鸣商务咨询合伙企业（有限合伙），一名女性工作人员回应称，下次拍卖时间目前尚未确定，届时会在网上公布。记者曾多次联系“锦园公司”以及徐某，未果。

说法——

“锦园公司”构成欺诈，

业主可索赔还可向法院提交书面异议阻止拍卖

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，“锦园公司”将已售房屋进行抵押的行为存在明显过错：一是违反合同约定。业主与徐某签订的《集资建房合同》明确约定了交房时间和办理房产证的期限，但他未能在约定时间内为业主办理房产证，已构成违约。二是隐瞒重要事实。在将房屋抵押给银行时未告知业主相关情况，隐瞒了重要事实，构成欺诈，损害了业主的知情权和公平交易权。

赵良善建议，首先业主可向执行法院提交书面异议，说明自己是房屋的实际权利人，提供购房合同、付款凭证、物业费及水电费缴纳记录等证据，证明在法院查封前已签订合法书面合同、付清全部房款、实际占有房屋且未过户非自身原因，申请中止拍卖或执行。

其次，若法院裁定驳回执行异议，业主应在15日内提起执行异议之诉，要求判决不得执行该房屋，并确认房屋归自己所有，同时要求徐某办理过户手续。

再者，业主可根据合同约定，要求徐某承担违约责任，如赔偿因未能办理房产证及房屋被拍卖所遭受的损失，包括房屋溢价损失、装修费用等。

华商报大风新闻记者 黄平 编辑 李婧

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