云南一租户欠租后举报房东，房屋翻修被认定“违建”引争议

云南一租户因欠租不还，反手向城管举报所租房屋违建；房东称房屋仅应政府要求修缮过，系租户举报并要挟免除租金；案涉房屋并未扩建，建筑面积和高度均未变，但仍被认定为违章建筑。近日，这起发生在云南昆明市的“违建”纠纷引发关注。

案涉房屋位于昆明市官渡区六甲街道陈家营社区，为一栋三层高、建筑面积约3300平方米的建筑。房东李女士告诉新黄河记者，2001年，鸣泉公司经多级行政机关层层审批后建成该房，运营十余年安然无恙。2013年洪涝灾害后房屋变成危房，2015年在当地政府部门要求下，公司对房屋加固地基、更换墙体，外观发生变化，但主体结构未变，面积、层高反而比原来小了，修缮时城管也来多次检查过，均认为没有问题。

“2018年起，因房屋租户刘某拖欠租金，开始不断举报该建筑‘违建’，2019年城管以该房屋是重建而非修缮为由，认定为违建要予以拆除。”李女士称，此后数年间，她和城管部门围绕房屋“修缮”与“重建”认定问题展开争论，公司也将城管局起诉至法院，一审认定城管败诉，二审则重新认定房屋系违建。

新黄河记者了解到，根据《云南省违法建筑处置规定》规定，已取得土地审批等手续，但因房屋因灾灭失、危房等特殊原因，未经批准在原来宅基地上按原高度、面积重建的，依法处罚并补交相关费用后，可以申请补办手续。“按此规定，案涉房屋即使重建也是可以补办手续的。再退一步讲，即便认定违建拆掉，难道再让李女士按照规划重盖一座3700平方米的房子吗？”李女士代理律师表示不解。

10月30日，官渡区综合行政执法局工作人员表示，对方如果对处罚有疑问，可以向上级部门反映或走法律程序。

官渡区围挡设置信息公示牌

盖房时取得政府同意，后又因危房原因翻修

时间回溯到2000年，彼时的官渡区六甲乡正大力发展乡镇企业，壮大集体经济实力。

昆明鸣泉正义工贸有限公司（以下简称“鸣泉公司”）通过公开招标，取得了六甲乡2.3亩土地使用权，并与当地陈家营村委会签订协议书，协议期55年。为了在该地块上能合规建设用房，2001年，鸣泉公司向官渡区计划与经济贸易委员会提交建房申请。同年12月，后者同意鸣泉公司建设项目占地2.3亩、总建筑面积3700平方米的厂房，其中：办公室1500平方米，职工宿舍1960平方米，其他配套设施40平方米。2002年10月，鸣泉公司进一步完善手续，取得了集体土地使用证，用地性质明确为“综合用地”。

文件内容截图

鸣泉公司负责人李女士回忆称，拿到用房批复文件后，鸣泉公司在该地块建设了外形为两层拱形、内部结构为三层的彩钢瓦房屋，层高约14米，总面积3400平方米左右。2013年7月，昆明遭遇强降雨天气，陈家营片区发生内涝，积水倒灌导致厂房地基被浸泡冲损，顶层的彩钢瓦屋面出现大面积损坏，房屋存在重大安全隐患。2015年，恰逢昆明市举办重大活动，官渡区城管六甲中队及所在社区明确要求鸣泉公司尽快对受损房屋进行处理，消除安全与外观隐患。随后，李女士向陈家营社区居委会提交《修建申请书》，同年4月起，鸣泉公司开始对房屋进行修缮。

李女士向陈家营社区居委会提交《修建申请书》

“当时我们对被冲损的地基进行填充加固加高，并对损坏的彩钢瓦墙面进行更换。把彩钢瓦墙面拆除，改为了砖混结构，让原本内部的三层结构显露了出来，并加装了窗户，但并未更改房屋主体结构、面积和高度。”李女士解释说，其间，鸣泉公司六甲街道综合行政执法中队发现鸣泉公司在拆除外部彩钢瓦时，也曾出面及时制止询问过，并下达了相关文书，要求鸣泉公司不能改变原房屋主体结构。我们也向其明确解释了，对方查看过后认为没问题，就没有对之前下发的文件继续执行。

涉事房屋翻修前后对比

李女士说，2015年底，房屋经修缮完毕后，总面积在3300平方米左右，相较之前变小了，总层高约12米多，比之前的也矮了，把最上面的弧形顶去掉了。

在李女士看来，这场基于安全需求，且经行政机关允许的“修缮”，本是一次对房屋正常的“续命”，却在几年后被认定为“违建”。而造成这一切的源头，是出自一位租户的举报。

租客拖欠房租不还，向城管举报房屋违建

2016年，鸣泉公司将修缮完后的房屋出租给了周边一位商户刘某，双方签订了10年的租赁合同。据李女士回忆，从2017年起，刘某开始出现拖欠租金的情况。“一开始说资金周转不开，我们就没催，后来干脆不接电话、不露面了。”多次协商无果后，鸣泉公司将刘某诉至法院。2020年3月，经昆明市中院终审判决，刘某需向鸣泉公司支付拖欠的346余万元租金及利息。

让李女士没想到的是，从2018年起，刘某开始向城管部门持续举报。“他说这房屋是违章建筑，之前签署的《厂房租赁合同》应属无效合同，要求我给他免除他的租金。”李女士说，刘某此后还在法庭上以房屋违建为由要求免租，但法院并未支持他的诉求。判决生效后，刘某也并未积极履行判决，最后法院拍卖了他一套房子才偿还了208万元，截至目前还有150多万元未还。

刘某称发现涉事房子没有变压器

李女士说，在刘某的持续举报下，2019年4月30日，官渡区城管局突然向鸣泉公司下达了《行政处罚决定书》，认定涉案厂房为违法建筑，责令限期拆除。官渡区城管局认为，2015年至2016年期间，涉事厂房是鸣泉公司在完全拆除和改变原房屋主体框架结构上另行建设，并将一层钢架建筑建设为三层钢架砖混房屋建筑，未办理相关规划建设审批手续，且在规定的时限内未能提供相关规划建设的审批手续，属于违法建筑。

10月29日，新黄河致电李女士房屋此前租户刘某，对方承认举报涉事房屋违建一事是他所为。“因为租了她违建不合规的房子，导致生意损失了上百万，所以才产生后续纠纷。”刘某表示，房子是他在2016年租下后，投入300多万元费用开店营业时，却发现涉事房子没有变压器，最终导致生意惨淡收场。不过，昆明市中院民事判决书显示，法院认为，刘某本案中提供的证据并不足以证明案涉房屋正常供电存在问题，故刘某所称“案涉房屋存在问题不符合继续租赁条件”缺乏事实依据，法院不予采信。

一审判决城管败诉，二审重新认定“违建”

2019年8月，因为不服城管决定，鸣泉公司向官渡区人民政府申请行政复议。复议机关经审查后认为，厂房虽然是2015年新建，但未提供充分证据，如建筑时间鉴定、施工记录等，仅以企业未提供审批手续推定违法，证据链存在瑕疵，最终以证据不足、处罚内容不当，违反了法定程序为由，撤销了官渡区城管局下达的《行政处罚决定书》和《强制拆除违法建筑决定书》，并要求官渡区城管局重新作出具体行政行为。2020年11月，官渡区城管局再次作出《行政处罚决定书》，提出“卫星影像显示2016年厂房已拆除，2017年形态与2015年有本质区别”，最终决定对明鸣泉公司做出拆除违法建筑物的处罚。

官渡区城管局再次作出《行政处罚决定书》

2021年，李女士将城管局起诉至官渡区人民法院。一审法院认为，案件双方存在很大争议，申请人坚称涉案房屋建筑为2001年就存在的房屋，自己只是翻新，并提供了相关文件，被申请人未对事实进一步调查取证，提交的现场勘查记录表及照片没有勘查时间，也没有勘查人签名，现场勘查记录表及照片不能证实现存建筑物的建盖时间。区自然资源局证实：经核《昆明城市总体规划(2011-2020)》成果，涉案建筑物未在我局办理过相关规划许可手续。但规划的时间是2011年-2020年，而李女士的陈述涉案建筑物于2002年建成，2015年进行修缮。涉案房屋系李女士取得土地使用权后，再根据区计划与经济贸易会批复文件在地上建盖房屋，已同时抄报官渡区委、区人大、区政府。最终，法院撤销了昆明市官渡区城市管理局于2020年11月25日作出《行政处罚决定书》中的行政行为。

涉事房屋翻修前后卫星图对比

官渡区城管局不服一审判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中院经审理认为，官渡区城管局在重新启动调查处理程序后，向相关职能部门调取了证据，官渡区自然资源局出具的案涉建筑2013年-2019年卫星影像变化情况显示案涉建筑物在2016年就已经拆除，2017年形成形态与2015年的卫星影像已有了本质区别，结合鸣泉公司原法定代表人郭某在2015年5月19日所作的询问笔录称，案涉房屋系因官南大道升级旧房改造，调查时现状“正在挖地基”。官渡区城管局认定案涉建筑物系于2015年—2016年翻新建盖并无不当。城管局依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条的规定，认定鸣泉公司未取得规划手续翻新建盖的案涉建筑物系违法建筑并无不当。2021年9月16日，昆明市中院二审撤销了一审判决，驳回了鸣泉公司要求撤销城管处罚决定的诉讼请求。

2022年7月，云南省高级人民法院又驳回了鸣泉公司的再审请求。

强拆还是补办手续？新规如何执行引争议

记者翻看案卷材料发现，关于该房屋原内部主体框架结构究竟如何，双方都未能提供直观的证据。官渡区城管局在庭审时解释，“我们提交的照片资料，是为了让人能直观地看到案涉建筑的现状与未翻新建盖前的建筑的明显变化，这些照片并非认定违法建筑的核心和实质证据，认定案涉建筑系违法建筑的核心证据是自然资源局的两份复函及被上诉人的笔录。”

对此，李女士反驳称，法院二审时采纳认定该房屋违建的核心证据主要有两个：一是卫星影像发生变化，但案涉房屋卫星影像为俯瞰平面缩略图，仅能看出房屋在2016年前后顶部有变化，是因为房屋修缮后去掉了顶棚，形状和颜色肯定会有变化；2015年鸣泉公司郭某在接受询问笔录称案涉房屋“正在挖地基”，因为洪水后地基被冲松才不得不垫高，并不是为了拆除重建。

李女士还向记者提供了2015-2016年房屋修缮前后的照片对比。记者通过照片对比发现，修缮前房屋外观为两层建筑，第一层是卷帘门结构，第二层外立面为蓝色彩钢瓦拱形结构，修缮后二层以上外立面换成砖墙结构，同时出现了第三层。李女士解释称，房屋内部结构一直都是三层，只是被彩钢瓦覆盖才显示为二层，当初只是拆掉彩钢瓦换成了砖，既没有推倒重建也没有改变主体结构，否则2015年城管早就认定违建拆除了。而且，当初建房时不仅取得集体土地使用证，还拿到了建房批复文件，像她这种原“手续齐全”的房屋如今在周围也不多见。之所以在修缮时没有再办理新的手续，是当时被相关部门告知非重建不需要办理。

李女士说，2022年法院判决后，执法部门也没有对房屋进行执行。直到去年，租户刘某再次不断向执法部门进行举报。今年6月，官渡区综合行政执法局向李女士重新下达了违建拆除通知，计划年底前将该建筑强制拆除。

记者了解到，根据2017年云南省人民代表大会常务委员会发布的《云南省违法建筑处置规定》第十四条规定，规定实行前已取得土地审批等手续，但因房屋因灾灭失、危房等特殊原因，未经批准在原来宅基地上按原高度、面积重建的，依法处罚并补交相关费用后，可以申请补办手续。对此，李女士代理律师表示，根据以上规定，案涉建筑就算是重建，但原高度、面积未变，在补交相关费用后是可以补办手续的，直接认定违建强拆不妥。“我们也多次跟城管交涉过，房屋原来是有证的。认定违建拆除后怎么办？难道再按照原规划建造3700平方米的建筑吗？城管对此疑问不予回应。”

10月24日，李女士向最高法提交了申诉书，请求对该案重新复核。

10月30日，新黄河记者致电官渡区综合行政执法局，相关工作人员表示，该案件经法院一审二审后已判决，现在处于执行阶段。“该情况已经走完流程，行政执法流程都是合法合规的，对方如果对处罚有疑问，可以向上级部门反映或走法律程序。”

来源：新黄河 B48