中指研究院：出险房企近2万亿元债务进入安全期

中指研究院发布的最新数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元。中指研究院认为，这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。

据中指研究院统计，截至2025年10月，完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉。完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。近几年，已经有华晨地产、新华联和金科完成重整。霍煤龙兴房地产公司重整和协信远创进行重整，已经获得法院批准，目前在执行阶段。

中指研究院企业研究总监刘水指出，出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，并改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。如龙光境内债重组方案采取了现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期等方式，境外债采取现金支付、可转债、资产信托、展期等多种方式。

从企业的削债比例来看，刘水表示，部分企业公开了境外债重组方案，其削债比例在40%—70%左右。如龙光境外债经过重组后削债比例达70%。融创境外债经过第二次重组将全部削债，境内债第二次重组降债比例超过50%。旭辉、佳兆业、奥园、禹州、世茂等海外债经过债务重组，削债比例均超过50%。

从企业发展战略来看，刘水表示，在完成保交楼和债务重组后，不少出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。因为出险企业虽能够完成债务重组，但其资产负债表仍面临调整压力。而轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在“失血”后，以最低的成本恢复“造血”能力。同时，出险房企多年积累的核心能力并未完全消失，如产品力和品牌仍有一定影响力，拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，具有成熟的管理流程和标准，将其迁移至盘活存量资源是合适的转型发展路径。整个行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔。