北京买房：理清思路，购房建议1694

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家北京人，孩子上高中了，想卖掉五道口的房子，因为是学区房，这几年大趋势应该是下跌的吧？然后没想好的一点是在五环外或差学区买个没溢价的房子，还是说索性买养老房，然后孩子高中这三年租房住，您认为怎么做合适？

A：

1、过了入学高峰期，学区房也未必直接下跌，如果大盘上涨的话有可能涨的慢点儿，逐年降低溢价率。这跟很多网红商品的性质一样，风口期都是暴利，但风口过去也未必直接降价，而是随着通胀逐步降低利润率。

也就是说，风口过去后即便是不降价，学区房的溢价部分也不太可能上涨了。那相对于其他非学区房来说，就有可能价格走势弱了。

2、房子是用来住的，哪种房能住的上就买哪种呗。而且既然孩子刚上高中，有必要这么早就为养老做准备吗？就算买了房也未必真能养老，就现在的这种就业环境，当父母的弄不好还得给孩子再奔几年，扶上马指不定送多远呢。

3、所以我建议就是在附近买呗，通勤方便的，或者是便于孩子上学的都行。用学区房置换的话怎么都是提升了居住的性价比，买在哪里就看自己的喜好了。

仅供参考。

二

Q:

请问，28年幼升小，目标是育英学校九年一贯，不知道现在买房子的话28年调剂风险如何？

A：

1、这谁敢预测啊？只能说肯定比这几年风险小的多呗。毕竟到2028年，北京的整体入学人数比2023年高峰期少了接近一半呢。而且2028年小升初的是2022年入学的，腾出来的教室+师资肯定是富余的，就算是小班教学也至少学位不会再紧张。

那如果学位不紧张，无论教委还是学校就都没必要为难家长跟孩子了呗，毕竟谁也不爱惹麻烦。之所以调剂都是没办法的事儿，有办法就不折腾了。

2、但这说的是理论上的，而且是北京的整体情况，具体到某所学校不敢预测。要不去当地中介问问这两年的交易情况吧，让他们估算一下有多少家庭是为了孩子买的房。然后对照这2022前后入学的班级数，再跟今年明年的入学数比比，大致就能推断2028年的学位是否紧张了。

3、总之我认为是至少比前几年宽松，被调剂的概率不大。

仅供参考。

三

Q:

请问，我和老婆都是非京籍，面临40岁想在京买房，有朝阳工居证。在燕郊买过房（贷款），去年低价卖掉了，赔了。虽然说是想在北京买但也有几个问题，请帮忙分析一下是否应该买：

1、落户无望，孩子只能回老家上高中和高考，所以买在城六区之外对我们来说没意义。

2、因为燕郊的房子赔了，所以现在现金只有100多万，如果买房至少贷款小200万，感觉风险和压力都有点大。

3、我们都在私企工作，公司虽然都规模不小但也不能跟国企比稳定，都有被裁或公司倒闭遣散的可能，虽然现在每月能支撑1万多月供没问题，但如果一方失业就难了，所以纠结。

4、我们的工作地点一个崇文门一个西单，目前是合租房在永定门，但如果买房的话在三四环是买不到宜居的，买老破小还不如租房呢。至少得大兴甚至门头沟了，通勤遥远恐怕劳累导致更痛苦。

A：

1、这我好像都分析不了什么似的，因为都是您的主观问题，不是外人能帮忙的，分析了也没什么意义。

2、如果不落户那买在郊区就是自住了呗，房子本来就是用来住的，其他的加分什么的都是附加功能。用上了更好，不用也没损失。

3、月供压力只能是自己评估了，风险的话我认为从北京房价来说不算大。毕竟现在的租金回报率都超过银行同期利率了，至少在理论上没什么下跌的空间了。也就是经过这三年的低迷期，北京房价降的基本到位，以后除非是利率上行或经济大幅下降，否则我认为不会再跌。

4、工作的问题更是只能自己考量了，这还是自己考虑好吧，给自己留有余地，真得想好了。

5、选房地点那就是这现状了，400多万在市区确实买不到多宜居的，近郊也基本就是两居室。但我还是这话，房子是用来住的，既然能接受现在的合租，那哪怕是在南三南四的买套不大的房子也是自己的，相对来说还是提升了不少居住体验的，谈不上不如租房。但这看自己的感受吧，外人不好说什么。

6、简单就这情况，我是真分析不了什么，仅供参考吧。

四

Q:

请问，目前我在小红门有一套回迁房，大两居带孩子三口人住。打算在西城学区房买个二套300多万的，有推荐吗？不为了自住，只是上学，面积小不怕，只要学区好和能保值就行，租金高点儿，出手时好卖，请帮忙找几套选择一下。

A：

1、这我帮不上忙，您只能找当地中介，只有他们有房源。

2、不过多说两句，您这要求太高了，甭说西城了，全北京都没有这种房。或者说300多万的学区房能买到，学区不错也有可能。是否好卖则看出手时的报价，通常小户型都不难卖。但其他要求就不好兼顾了。

3、这种价位的无论在哪个区都属于占坑儿房，优势就是能低价获得学位。但劣势是溢价属于学区房中最高的，通常都在30%以上。就因为买这种房的家长多，所以才抬高了溢价。

而溢价高的后果就是，租客因为用不上学位，所以也就不会支付溢价部分的租金，那租金收益就低了30%以上呗。

保值也是存在一定风险的，还是因为溢价高。而且明年就是入学趋势的明确拐点了，之后是否能支撑住溢价得看到时候的政策。但即便有政策也只是不跌，再指望着溢价率上涨不太可能了。

4、总之，您的要求太高，不可能都兼顾，只能是取舍，要不再了解一下吧。另外和中介提要求时最好别太高，否则他们有可能给您贴上不懂行的标签，然后就更敢忽悠了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我大胆预测一下：三年内北京房价会回归到1998年房改之前的水平，彻底失去投资属性，成为居住的消费品。与此同时将释放出至少50万亿的货币，以北京2000万人口来说就是人均250万，夫妻500万元。人们都有了这么多的财富，那消费何愁不兴旺？

当然消费品的价格也会上涨，因为人人都有钱了，但是在经历过房价暴涨之后的暴跌，所有人的心态都会回归理性，所以只会正常的消费而不必再有过度的消费，更不会有炫富等行为，从而也就消灭了内卷，再不会有996/007和9.9元包邮等自杀式的价格战。

有这么多财富，无论医疗、教育和养老自然都能做到免费，退休金池子不会空，社保也就不用交了，更没必要再讨论物业费应不应该交，因为物业公司的员工都懒的再收钱。

A：

1、理想挺丰满的，到时候一定世界和平了吧？癌症肯定被消灭，人均寿命200多，到处莺歌燕舞男欢女爱，天堂也不过如此。还有三年，我相信您一定能坚持到那天的。

2、1998年北京房价是新房均价4000多，算上二手的不过3000左右。那这都甭聊什么回归了，直接说免费好不好啊？您这都在梦里吹牛逼了，实在没必要还这么抠抠搜搜的了。

挺好的，我也等着那一天呢，所以就不跟您抬杠了，发出来让网友们评价吧。

仅供参考。

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