战火指数｜津南楼市的火力点，太集中了！

• 天津楼市已然是个大战场。这边烽火连天，那边荷枪实弹，也有的地方隔岸观火。供应远大于需求，战火就烧的旺。哪些区域/板块价格战激烈？哪里没有战火很安全？365淘房推出年度专题《天津楼市的“战火指数”》，直观了解“火力分布”。

津南板块众多，有十几个，但是楼市热度只集中在个别板块。

有的板块供应太少，甚至只有一个有效供应，不会有战火。

比如国展西的大华星樾，天嘉湖的中海国际公园城，双港的金地山川印。

还有的板块“都是自己人”。

双林的中建理想城和中建悦庐桐溪都是中建的新盘，产品也有差异。

葛沽、小站、八里台镇等板块都是地缘市场，也无战可打。

能有的板块，目前集中在海教园、辛庄。

海教园

海教园新盘位置扎堆儿，产品相似，各个楼盘贴脸开大。

主力在售楼盘为南开大学以北的中部、北部两个组团。

中部组团为保利西棠和煦、中国铁建花语天境、中建悦庐棠墅，每个盘都有2-3个地块。

北部组团有中海长林郡、中建悦湖璟麟，其中中海长林郡有5个地块只开了2个地块。

以上均为第三代产品，签约均价在1.7-2万之间，但总价一直在下探。

中海长林郡89平米三居总价130万+，折合单价1.5万+/平米，还送车位。

中国铁建花语天境紧追其后，也推出89平米特惠房源134万起。

战火早已白热化。

同时景瑞翰邻四季春晓等二代现房也在降价求生。

景瑞翰邻88平米126万起，单价仅1.43万/平米，还送78平米的地下室。

后续潜在供应也不少。

津南城投三个地块、中海长林郡部分地块、和弘学府澜湾均未入市。

粗略估算，大概3000多套房。

但从测算指标来看，海教园现在的战火指数似乎不高，才4.6，为什么？

因为成交量还不错，板块月销量达197套，全市TOP3。

今年1-9月，海教园已经成交17.8万方、1777套新房。

2023、2024年，已连续两年超2500套。

但按今年的前三个季度销量来看，达不到2500套了。

后续供应还还这么多，未来战火指数已升高至6.6，战况将为“热兵器”。

此外，海教园以学区为卖点，学籍属性大于居住属性，所以二手房也算潜在供应。

这样看，海教园战局还是比较紧张的，房价要继续“打”。

辛庄

辛庄只有两个盘。

城投东方源筑绿地津澜竞争也很激烈。

城投东方源筑最新加推的楼栋，单价1万/平米起，94平米百万起。

虽然战火指数5.9，但战争已经开始了。