上海
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8月29日取证，截止10月8日，长安源境二期网签6套，去化率2.88%，中海长安源境二期开盘表现惨淡，核心数据折射市场寒意：
- 仅网签6套，去化率低至2.88%，签约面积670㎡
- 成交均价5.58万/㎡，较一期直降5000元/㎡，较指导价（7.68万/㎡）血降2.1万
- 套均面积111㎡，显示小户型成主力，但对比竞品仍显“偏大”
一、深度对比：一期二期，冰火两重天
- 一期（830地块）
- 去年9月开盘，均价6.12万/㎡，去化率56.6%
- 产品：105-150㎡三至四居，定位刚改
- 二期（831地块）
- 今年8月底开盘，均价5.58万/㎡，去化率仅2.88%
- 产品：108-145㎡三至四居，得房率高达90%，但面积仍偏大
二、区域博弈：首钢东南区陷“内卷修罗场”
- 供应扎堆
- 板块内已有长安云锦、云尚、天玺等6个新盘，竞争白热化
- 价格踩踏
- 周边二手房挂牌价6.3-7万/㎡，新房降价仍难刺激成交
- 产品错配
- 区域需求转向90-100㎡刚需户型，源境110㎡+产品力不从心
三、市场启示：地段神话破灭，产品力定生死
长安源境的困境揭示两大真相：
- 地段溢价失效：首钢东南区概念透支，配套成熟≠房价坚挺
- 产品适配上位
- 竞品中海瑞文里套均面积<100㎡，精准收割刚需客
- 源境二期面积偏大+总价偏高，成降价也难救的“错配品”
总结：
长安源境二期降价5000，是石景山楼市内卷的缩影——当地段红利出尽，唯有精准的产品力和极致的性价比才能杀出重围。
对于预算600万左右的西区改善客，5字头源境或是“捡漏”机会；
但对开发商而言，这场价格战才刚刚开始。
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