全域更新视角下的里仁洞样本：为特大城市城中村改造提供“广州方案”

村容村貌焕然一新，教育医疗配套齐全，户型宽敞又实用……作为广州城市更新重点项目，里仁洞村近日迎来首批复建房盛大交付，村民告别旧村生活，喜迁现代品质新居。

里仁洞村地处广州南CBD商圈核心区域，曾因电商产业蓬勃被誉为“中国淘宝第一村”。随着广州“老城市新活力”战略深入推进，该村环境提升和功能转型需求日益迫切。2019年，在广州市委、市政府的部署和番禺区委、区政府的指导下，里仁洞村与越秀地产签署合作协议，全面启动城中村改造。据悉，作为广州规模最大的旧村改造项目，里仁洞旧村改造总计容面积近400万方，总投资额超过500亿元，目前已累计投入超110亿元。

在10月24日举行的里仁洞村更新改造项目首期复建房交付仪式上，越秀集团总经理、越秀地产董事长林昭远表示：“项目启动以来，越秀始终践行人民城市理念，把村集体和村民的利益放在优先位置，通过政府引导、国企实施、市场运作、村民共建模式，努力打造广州城中村改造新样板。”

越秀集团总经理、越秀地产董事长林昭远现场致辞

此次复建房交付，不仅是里仁洞城市更新的里程碑成果，其背后的 “全域综合整治+城市更新”模式，也标志着广州在落实中央城市工作会议精神、探索特大城市旧村改造方面，为全国提供了可复制、可推广的“广州经验”。

“好房子”引领 树立复建房品质标杆

80多岁的李叔在家人陪同下走进新居，他入住的是120㎡南北对流户型，房间通透明亮，阳台可俯瞰金山湖碧波，倚窗可欣赏小区园林秀色，超强收纳空间更让他直言“好惊喜！”。交付现场，项目品质受到村民高度认可，已交付楼栋收楼率近90%。

在产品设计上，项目对标商品房打造舒适宜居社区。外立面采用玻璃及质感涂料，简洁挺拔、历久弥新；小区最大楼间距达80米，保障户户采光充足、视野开阔；小区绿化率超40%，景观面积超1万方，划分出活力草坪、儿童区和轻氧健身场等功能空间；室内主要房间采用双层中空隔热玻璃，实现冬暖夏凉，保障村民居住舒适。

在配套设施上，社区内外各类配套应有尽有。社区周边高标准配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、社区服务中心、肉菜市场和商业设施；社区内部设置约400米环形跑道、儿童游乐场、4个羽毛球场、游泳池和多处健身场地等，真正实现从“住有所居”到“住有优居”的升级。

项目十分尊重在地文化，在社区入口打造高15米全石材牌坊，两侧石狮雄踞，彰显里仁洞村独特气质；专设近4000平米宗祠广场，预留充足水电负荷以支持传统民俗活动，此外还根据村民生活习惯，卧室及书房地面均改用地砖，于细节处留存“乡愁”温度。

据悉，本次共交付10栋复建房及1处宗祠广场，提供1688套75-180平方米户型住宅，精准匹配村民居住需求。

高效共建 里仁洞城市更新跑出 “加速度”

里仁洞村改造范围约162公顷，是广州市目前体量最大、涉及村民搬迁数量最多的城市更新项目之一。为早日圆村民“新居梦”，政府、企业、村民三方协同发力，在审批、签约、建设等环节全面提速，共同跑出“老城更新加速度”。

据悉，项目推进过程中屡次刷新速度纪录：复建房白地坑地块从划拨到工程方案获批仅用20天；项目实施方案批复后，6个月整村私宅签约率即突破80%，8个月实现首期复建房全面结构封顶，创下广州超大型旧改项目建设新速度。

在加快建设的同时，片区公共服务与整体环境也同步提升。目前196处公共服务设施全面推进，番广附万博学校已于今年9月开学，文化、医疗等重大配套设施加快落地，河涌整治、道路优化、垃圾分类及社区绿化等工程协同推进，昔日拥挤杂乱的村落正逐步转变为配套齐全、道路整洁、环境优美、管理有序的现代化社区。

据番禺区相关领导介绍，后续项目将继续“又快又好”推进：预计今年底前新增8万平方米安置房动工；2027年将交付60万平方米安置房，片区综合性三甲医院等配套设施同步投用；力争2028年全面完成安置区建设后，将依托“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”模式，推动片区产业升级与集体经济高质量发展。

全域更新 探索形成特大城市旧改的“广州经验”

今年的中央城市工作会议强调要坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，里仁洞村的改造实践正是对这一精神的深入实践，项目通过“全域土地综合整治+城市更新”有机融合，探索出一条兼顾“拆、治、兴”协同发展的新路径。

据介绍，项目通过“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”的高效协作机制，同步推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，既实现村民向配套完善的复建区集中安置，又腾挪宝贵空间聚焦规划现代产业，同步大幅增补公服与市政设施、系统整治河涌水系、提升区域绿化品质，最终实现“村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”全域土地综合整治目标。

改造后的里仁洞片区将实现能级全面跃升。配套方面将以高于基准的16%比例实现社区配套，规划建设45万方、 346处公服及市政设施。交通方面，将通过人行天桥及空中连廊，将村内设施与万博CBD串联，构建连续互通的立体网络。产业上紧扣“创新”、“时尚”特色，推动产业空间向集群化、特色化转型升级，实现产城融合。文化方面，原址修缮玉虚宫、集中复建4座宗祠，实现文化保护与土地利用的平衡，守住里仁洞的“根”与“魂”。

里仁洞复建房的高品质交付，既体现了越秀集团、越秀地产的国企担当和综合实力，其 “全域综合整治+城市更新”模式也有效兼顾了效率与温度、发展与传承，为行业提供了可复制、可推广的“广州经验”，为广州实现“老城市新活力”、“四个出新出彩”注入新动能。

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