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天河金融城北区项目：核心地段的机遇与权衡

part.1 优点综述

该项目由广州珠江投资打造，地处天河金融城北区板块，位于中山大道边上，与骏景花园相邻，可视为骏景的最后一个组团，也是金融城唯二在售新盘。2002 年 7 月 25 日拿地，2023 年 2 月 24 日开盘，为现房，2025 年 6 月 30 日精装交付。

项目占地面积 20055 平米，建筑面积 135483 平米，其中住宅 8 万方，绿化面积 2005 平米，规划 5 栋 32 层高层，共 572 户，使用率 90%，绿化率 10％，容积率 7.2，楼层高 3 米，规划车位 1000 个，车位配比 1：1.86 ，由北京缦合酒店经营管理，物业费 7 元。在售户型有 129 - 180㎡。

交通极为便利，临近多个地铁站和 BRT 站点，自驾路网发达；教育虽学位或紧张但有基础配置；商业配套成熟且丰富；医疗资源在 2 公里范围内丰富；休闲设施独具特色。凭借核心地段、交通、商业、户型及现房优势，对追求便捷生活与核心地段的改善型购房者极具吸引力，不过需权衡价格波动及部分不利因素。

part.2 户型鉴赏

129㎡四房户型

129㎡四房户型以其独特的空间设计和实用功能，满足改善型家庭需求。

• LDK 一体化与竖厅布局：采用 LDK 一体化设计，将客厅、餐厅与厨房相连，形成开阔的公共活动空间，增强家人互动。传统竖厅户型，使空间布局规整，动静分区合理。但餐厅采光一般，不过客厅连接阳台，保证充足采光，让室内明亮。
• 入户花园与家政房：入户花园巧妙设计成家政房，洗衣机与储物空间置于此处，既方便日常家务，又避免家政活动影响室内整洁，还能充分利用空间，提升实用性。
• 卧室与整体布局：四间卧室布局合理，满足家庭成员休息需求。主卧空间舒适，可配备衣柜与双人床，部分户型或带飘窗，增加空间感与舒适度。次卧可根据需求布置为儿童房、客房或书房。卫生间干湿分离，提高使用效率。整体户型注重空间利用与生活便利性，适合改善型家庭。

140㎡四房户型

140㎡四房户型在空间与采光方面表现出色。

• LDK 设计与采光优势：LDK 设计使公共区域开阔通透，客厅、餐厅与厨房流畅衔接，为家庭活动提供宽敞空间。三面采光且采光面高达 18 米，加之直通南向阳台，通风与采光极佳，室内时刻明亮清新。
• 入户花园与空间利用：自带入户花园，可打造为休闲区，种植花草，享受自然。同时增加空间层次感与私密性。整体空间布局合理，动静分区明确，休息区与活动区互不干扰。
• 卧室与居住体验：四间卧室分布合理，主次卧空间宽敞。主卧配备独立卫生间与衣帽间，为主人营造舒适私密休息空间。次卧可根据家庭成员需求个性化布置。卫生间干湿分离，提高使用效率。整体户型注重采光与居住体验，为改善型家庭提供舒适居住环境。

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180㎡四房户型

180㎡四房户型展现宽敞奢华与舒适居住体验。

• 阔绰会客厅与采光：会客厅面积超 40 平，南北采光面约 17 米，7.4 米宽景阳台，营造宽敞明亮空间。南向 4.5 开间朝南，阳光充足，通风良好，可俯瞰周边美景。
• 双主套设计与空间布局：双主套设计，两个主卧均配备独立卫生间与衣帽间，满足家庭成员对私密空间需求，彰显尊贵。其他卧室空间也宽敞舒适，可根据需求灵活布置。户型整体空间布局合理，动静分区明确，保证休息与活动互不干扰。
• 高端配置与居住品质：交付标准高，选用大金、唯宝等国际品牌，从空调到卫浴，都体现高品质。大尺度空间与高端配置，为追求高品质生活的改善型家庭提供极致居住体验，满足对舒适与尊贵生活追求。

part.3 基本信息

• 开发商：广州珠江投资，在房地产领域经验丰富，开发众多项目，具备强大资源整合与项目运作能力。在本项目中，凭借专业与实力，结合金融城北区地段优势，打造高品质住宅，满足改善型购房者需求。
• 拿地、开盘与交房时间：2002 年 7 月 25 日拿地，2023 年 2 月 24 日开盘，2025 年 6 月 30 日现房精装交付。拿地时间早，项目开发历经时间沉淀。现房交付让购房者直观了解房屋品质与周边配套，所见即所得，减少购房风险与等待成本。
• 占地面积与建筑面积：占地面积 20055 平米，建筑面积 135483 平米，其中住宅 8 万方。在有限土地面积上，通过合理规划，打造高层住宅，提供较多居住单位。但相对较高容积率，需注重居住舒适度营造。
• 规划栋数与户数：规划 5 栋 32 层高层，共 572 户。高层设计增加居住密度同时，可提供更多景观视野。户数规模适中，利于物业管理与社区氛围营造，居民间交流互动相对便利。
• 使用率、绿化率与容积率：使用率 90%，空间利用较高效，为购房者提供较多实际使用空间。绿化率 10％，相对较低，绿化景观对居住环境改善有限。容积率 7.2，较高，意味着建筑密度较大，居住空间相对紧凑，但项目通过空中花园等设计提升居住舒适度。
• 车位配比与物业公司：规划车位 1000 个，车位配比 1：1.86，充足车位满足业主停车需求，方便出行。北京缦合酒店经营管理，物业费 7 元，提供高品质物业服务，涵盖安保、保洁、设施维护等，营造舒适居住氛围，但较高物业费需购房者考虑经济成本。
• 在售户型：在售户型为 129 - 180㎡四房，定位改善型住宅，满足家庭结构变化与品质生活追求。LDK 一体化设计，注重空间利用率与舒适性，各户型有独特亮点，满足不同购房者需求。

part.4 配套介绍

交通

交通配套极为便捷，为居民出行提供多样选择。

• 地铁：距离地铁 4 号线车陂站约 600 米，周边还有地铁 21 号线棠东站距离项目约 900 米。2025 年 10 月，13 号线二期开通，其中棠下站约 500 米，且开通后可通过连廊直达合生汇广场及地铁站。地铁网络让居民便捷前往城市各区域，满足通勤、购物、休闲需求。
• 公交：家门口有 BRT 公交车站，BRT 快速公交系统运量大、速度快，增加公共交通出行选择，方便居民短距离出行或换乘其他线路。
• 自驾：北面中山大道，南面黄埔大道、科韵路，自驾路网发达。通过这些道路，可快速通达珠江新城、琶洲等核心区域，满足商务出行、休闲娱乐需求。

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教育

教育配套有基础但学位或存紧张情况。

• 幼儿园：小区配建 3 层高幼儿园，已交给教育局等待划分，为幼儿提供潜在学前教育场所，方便家长接送，让孩子在熟悉环境接受启蒙教育。
• 中小学：小学对口骏景小学，教学质量尚可。中学对口骏景中学，相对一般。且骏景花园有 9000 户，后续学位紧张。对于重视子女教育家庭，需关注学位情况，或考虑其他教育途径。

商业

商业配套成熟丰富，满足居民多元消费需求。

• 自有商业：配建 3000 方临街商业，提供日常购物、餐饮便利，下楼即可满足基本生活需求。棠下大排档美食街，为居民提供特色美食体验，丰富餐饮选择。
• 大型商业综合体：配建约 40 万方合生汇商业综合体，集工作、娱乐、休闲为一体，引入众多品牌店铺、餐厅、电影院等，提升区域商业能级，满足居民高端消费与休闲娱乐需求。
• 周边商业：一公里范围有卜峰莲花、沃尔玛等大型商超，满足日常购物需求。周边还有山姆会员店、宜家、美林天地等商业，提供多样化购物、休闲选择，提升居民生活品质。

医疗

医疗配套完善，为居民健康提供有力保障。小区 2 公里范围内有暨南大学附属第一医院东圃院区，附近还有南方医科大学第三附属医院、广州市天河区中医医院、中山大学附属第六医院等。这些医院拥有先进医疗设备与专业医疗团队，提供全面医疗服务，包括常见疾病诊断治疗、健康体检、紧急医疗救援等，满足居民日常就医与突发医疗需求。

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休闲

休闲配套独具特色，营造舒适居住氛围。社区配备巴比伦空中花园、花园会客厅、儿童游乐中心、休闲茶吧等。巴比伦空中花园提升小区景观品质，为居民提供亲近自然、休闲散步空间。花园会客厅为居民提供交流聚会场所。儿童游乐中心满足儿童娱乐需求。休闲茶吧让居民在闲暇时光享受惬意。这些休闲设施丰富居民业余生活，提升居住舒适度与幸福感。

part.5 规划和发展

随着天河金融城北区发展，该项目前景向好。交通方面，13 号线二期开通及相关连廊建设，提升交通便利性，加强与周边区域联系，吸引更多人关注。商业上，合生汇商业综合体建成运营，提升区域商业活力与价值，带来更多消费与就业机会。教育资源或因区域发展优化，改善学位紧张与学校质量问题。但项目也面临挑战，如周边竞争加剧，需提升自身品质与服务保持竞争力。凭借核心地段与现有配套优势，项目未来居住与投资价值有望提升。

part.6 结语总结

该项目位于天河金融城北区核心地段，交通、商业、医疗配套完善，户型设计注重改善需求，现房优势明显，近期价格下调提升性价比。但教育学位紧张、绿化率低、部分户型视野与噪音问题需购房者权衡。对追求核心地段便捷生活、注重商业与交通配套的改善型购房者，是不错选择。购房者应结合自身需求、预算与对区域发展预期，全面考量优缺点，做出明智决策。相信项目随金融城北区发展，不断完善提升，为业主带来高品质生活。

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