影子调查｜一个23幢别墅小区的改扩建乱象：有房屋面积扩了2倍

一个建成29年、总数23幢住宅的别墅小区，近一半业主以“危房”名义，轰然推倒原有房屋、重新改扩建，违建现象频发。

上述别墅正是位于浙江台州玉环市楚门镇的湖畔花园小区，这一改扩建过程自2008年开始。有业主举报称，个别房东故意破坏房屋、制造“危房”假象，向镇政府申请重建，并在重建过程中大幅扩建，侵占公共区域及邻里用地，部分独栋别墅从原200余平方米扩至700余平方米，有的甚至办出了新产证，引发周边业主强烈不满。但也有业主表示，其房屋确存在扩建，但“手续合法合规”。

一幢正常的二三层别墅住宅，不满30年就变成了危房？不仅投诉的业主质疑，近日，台州玉环市自然资源和规划局的相关负责人也表示“一般来说，变成危房的可能性不大”。

就小区违建问题的处罚与执行情况，玉环市楚门镇相关负责人表示，小区存在未按危房改造审批内容建设的行为，会依据行政处罚决定书所决定内容执行，针对其他违规建设，后续会加强监管并依据情节轻重作出相应处置。

已完成改扩建的2号楼。

业主举报称有房东“人为制造”危房

公开资料显示，湖畔花园小区建于1996年，该地块系通过出让方式取得的国有土地使用权。

10月24，小区业主余先生向澎湃新闻反映称，十多年来，陆续有房东委托评估机构出具危房鉴定报告，有人甚至不惜将原有房屋“敲出大洞”，作为“加分项”通过危房鉴定，随后向相关部门申请重建。

“一幢正常的三层住宅，仅十几年就变成了危房，这可能吗？那只能说明开发商存在严重的偷工减料，是犯罪行为。”余先生称，该小区多位业主在重建过程中不仅加高楼层、拓宽占地面积，还侵占小区公共绿地及相邻业主的台门、围墙等私有空间，房屋面积不断扩张。

湖畔花园小区原始样貌。

余先生提供的新老照片对比显示，小区一共23幢住宅，近半存在改扩建情况。其称，最初是3号、15号的业主以自拆自建的形式，扩建了原先两层半的别墅，当时还遭到了邻居的制止，但最后通过各种办法仍完成了施工，现已入住。后续，陆陆续续又有业主改扩建了自己的别墅。

“到了2023年至2024年间，1号、2号、13号等房屋外墙被敲出多个大洞，制造‘危房’假象，再以此为理由申请重建，目前1号、2号楼已经完工，加高到四层，13号楼在拆除重建过程中被突然叫停，目前已烂尾。”余先生称，部分改扩建的房屋，面积都达到了六七百平方米。

烂尾的13号楼。

13号楼被人为砸穿的墙洞。

小区业委会主任称“房子30年了，年限到了”

15号业主林先生向澎湃新闻承认，其房屋的确存在扩建，但否认面积从200余平方米扩至700平方米。他称，其房屋原面积约300平方米，改扩建后约400平方米，并强调扩建“是合法的，完全合规”，且“办了手续”。

林先生也是该小区的业委会主任。针对“业主自己砸墙制造危房”的投诉，其向澎湃新闻表示，在危房鉴定和拆迁过程中，确实存在“把墙体什么东西稍微弄一下”的操作，但称这并非故意造假，而是危房拆迁公司技术流程的要求，“他（拆迁公司）说你危房就是有他的技术上面要求，可能要把你墙体什么东西稍微弄一下……他们公司是有一个流程操作的。”

林先生强调，房屋本身已是危房，“我们的房子30年了，房子都是空心板的……年限已经到了，就是危房”，他认为“敲一下”是为了让危房状况“更加具体一点”。对于小区内部分业主的改扩建现象，这位业委会主任承认“是一个普遍的现象……我们周边地区有太多这样的情况了”。

针对业主余先生反映的1号、2号、3号的改扩建楼，三位房东则有不同的解释。

1号楼业主向澎湃新闻表示，“政府（有）批准批文的。我没有扩建，别人家的我不知道。”2号楼业主向澎湃新闻表示，“这房子已经三十多年了，也已经都漏水了，所以要重新搞。”随即便挂断电话。而C座3号业主，澎湃新闻未能取得直接联系，电话拨通后对方表示，“他不在，要找他谈过两天吧。”

1号楼门口张贴着“危房”警示语。

该小区一位孙姓业主接受澎湃新闻采访时表示，违建现象已存在一二十年，公共空间被侵占现象普遍，“围墙一挡，变成他私人的了”。他坦言：“违章房盖好了，你举报了也没用；（违规）在建的时候举报，（执法部门）过来不让建，（但）停个一两个月，他还是照样建起来了。”

另一位曹姓业主证实了类似情况。她表示，执法部门到场查看后未能有效制止违建行为，“（执法人员）过来看一下就回去，他们又重新建了……举报过了，也没有用。”她补充道，这些违规扩建行为对小区环境造成了影响，“别的小区都很整齐的，我们这边乱糟糟的，你看（房子）有高的有矮的”，“本来我们这个小区是很好的小区，现在好了，搞得一塌糊涂”。

有业主违建被叫停，也有业主改扩建后办出了新产证

业主余先生表示，13号楼在拆除重建过程中被突然叫停。其提供的最新现场照片显示，目前该楼已呈现烂尾状态。与此形成对比的是12号楼与3号楼。

一份行政复议决定书显示，2024年，有市民向楚门镇政府及行政执法部门反映，湖畔花园12号业主颜某某在无规划许可、无建设工程许可的情况下，擅自将原200平方米商品房推倒，并违法扩建至近700平方米，侵害了周边业主的合法权益。

楚门镇政府回复称，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，颜某某户未取得建设工程规划许可证，违规建房的行为属城乡规划主管部门的履职范围，该职责目前已划归自规部门行使。针对该户违建行为，楚门镇政府及行政执法楚门中队已对其做出多次包括但不限于叫停建设等方式的处置，现已由行政执法楚门中队对其违法建设行为启动立案程序，并于2025年1月8日已经向违建户颜某某送达《接受调查询问通知书》，责令违建户限期接受调查询问，后续将依程序流程处置。

规划许可证存根。

澎湃新闻了解到，12号住宅此前因一直被举报，曾长时间停工，到了9月份已完工。工程规划许可证显示，12号房屋的使用面积为242.99平方米。现场照片显示，建成后的12号住宅也已从原先的两层半变为了四层。

此外，澎湃新闻注意到，3号楼业主在2008年对原有房屋进行改扩建。该幢楼的国有土地使用证显示，地类为城镇住宅用地，使用权面积为145.9平方米。2022年，该房屋再次取得新的不动产权证，用地面积从145.9平方米调整至176.32平方米，地上建筑面积从245.3平方米扩到648.88平方米。变更的依据系来自一份单独的国有建设用地使用权出让补充合同，甲方为玉环市自然资源和规划局，乙方为户主王某某。

合同显示，乙方住宅用地位于楚门湖畔花园3号，原登记土地面积145.9平方米，登记建筑面积245.3平方米，该住宅用地房屋经乙方重建后实测现状用地面积(建筑占地)176.32平方米，建筑面积694.88平方米（编注：原文如此），现状与原登记相比，超用地面积30.42平方米，超建筑面积449.58平方米（编注：原文数据如此）。甲方根据《玉环县人民政府办公室会议记录》和乙方的申请报告，报经市政府批准同意该项目用地和建筑的补缴土地出让金方案。

澎湃新闻注意到，乙方王某某在补交完91万余元后，拿到了扩建后的新产证。对此，有业主质疑，如果3号房屋可以这样“合法扩建”，“那全国的商品住宅小区不就乱套了”。余先生表示，也就是在3号楼改扩建以后，小区的违建愈演愈烈。此后，楚门镇相关执法部门曾就业主的举报，多次对多处房屋进行叫停施工并勒令拆除，但接近半数的房屋都已完成改扩建。

玉环市自规局相关负责人：不到30年的房屋变成危房的可能性不大

针对湖畔花园小区违规改扩建乱象，近日，玉环市楚门镇相关部门书面回复澎湃新闻称，该小区12号房屋确于2023年被鉴定为危房，同年10月获批原址重建。2024年10月接到举报后发现其存在未按危房改造审批内容建设行为，已叫停建设并责令拆除脚手架等设施，对房主涉嫌未取得建设工程规划许可证建设立案调查，2025年9月，对房主做出处罚决定书并送达。

上述部门表示，会依据行政处罚决定书执行，自处罚决定书做出并送达之日起生效，受达人应于受达后6个月内自行拆除，15日后仍未履行的，执法部门可进行催告；生效期满6个月仍未履行的，执法部门可向玉环市人民政府提请强制执行，移交人民法院以裁定是否进行强制执行，裁定作出后方可依法进行强制拆除。

针对其他违规建设，楚门镇相关部门表示后续会加强监管并依据情节轻重作出相应处置。

玉环市自然资源和规划局相关负责人则向澎湃新闻表示，近期收到关于湖畔花园小区“危房”改造后超面积施工的反映，自规局曾配合行政执法局进行过测量，“从自规局的角度来说，原则上仅支持原拆原建，且需要经过相应手续的审批”。

上述负责人表示，湖畔花园小区属于国有土地出让性质的商品住宅，由商业地产公司开发和销售，距今不过30年，一般来说，变成危房的可能性不大。此外，早年间涉及该小区危旧房的改造审批权限在镇一级，自规局对3号住宅扩建后取得产证的情况不清楚，对具体流程也不掌握。

就小区违建问题的处罚与执行情况，玉环市楚门镇相关负责人表示，小区存在未按危房改造审批内容建设的行为，会依据行政处罚决定书所决定内容执行，针对其他违规建设，后续会加强监管并依据情节轻重作出相应处置。楚门镇党委书记张中斌向澎湃新闻表示，已“对接相关主管部门启动立案查处程序。”

截至发稿，澎湃新闻多次致电玉环市住房和城乡建设局、玉环市综合行政执法局主要负责人，并发送短信，均未获回复。