土拍巨变，近20年首次

文/乐居财经 王敏

上海八批次土拍199亿收官，再出新“地王”。

10月20日，上海2025年第八批次土地出让正式开拍，共推出6宗地块，分布于徐汇、静安、杨浦、宝山、松江五个区，起始总价约185亿元，最终地块全部成交，3宗地块溢价成交，3宗地块底价成交，共揽金近199亿元。

至此，上海八批次土地出让总金额累计达到1233.37亿元。若算上协议出让地块，截止10月20日，上海土地成交总金额突破2000亿元，同比增长近三成。

从房企来看，八批次吸引了中海、保利发展、保利置业等20余家企业参拍，央国企仍是主力。

这场土拍，最耀眼的当属徐汇滨江地块。起始楼板价就高达13.5万元/㎡，引来中海、保利、招商蛇口-西岸集团-滨江集团联合体三方厮杀。

值得注意的是，这是时隔十年以来，滨江地产再次出现在上海土拍，但是很不幸没有拿到地。

最终，中海以44.65亿元将其收入囊中，成交楼面价14.85万元/平方米，溢价10%，刷新同板块绿城潮鸣东方的“地王”纪录（约13.5万元/平方米）。

业内普遍预测，项目大概率会打造洋房 部分叠墅的高端产品线，售价有望剑指20-25万元/㎡，将成为徐汇滨江的又一顶豪标杆。

值得关注的是，本次推出的6宗地块均无中小套型比例要求，标志着执行近二十年的“7090”政策迎来实质性调整。该政策曾长期主导上海新房市场供应结构，而此次解绑“中小套型限制”，被视为与当前改善型需求高度契合的市场化举措。

在业内机构人员看来，上海本轮土拍持续释放优质地块，结合9月出台的“好房子”建设新政，此次出让地块具备较高开发潜力。但同时，此次土拍整体溢价率维持在15%以内，说明市场热度在趋于平稳。

丁祖昱分析称，以上海为代表的高能级城市优质宅地出让频次下降，也是土地市场热度下滑的重要原因。随着九批次地块信息出炉，上海供应端明显迎来结构性调整，前期核心板块已积累相对充足的潜在库存，出于控制库存规模的考量，增加了外围区域土地供应，部分房企将迎来“捡漏”机会。

据上海易居研究院统计，2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套，观察历史数据，上海已连续两年该类豪宅交易超过千套（其中2024年为1542套），此外上半年亿元豪宅交易套数共计15套，这些数字说明顶级豪宅的购买力非常强。

据克而瑞重点统计的30个城市土拍数据，2025年前7月重点溢价成交地块比重达30%，为近三年新高，较2024年增加12个百分点；溢价地块的平均溢价率亦有明显提升，2025年前7月为26%，几乎较过去两年成倍增长。

分城市来看，今年前三季度，上海居第三位，土地出让金约1035亿元，同比增长39%；位居全国各城市之首的为杭州，土地出让金总额已达1304亿元，同比增长62%；北京以1121亿元的土地出让金额位居第二，同比涨幅11%。

整体来看，投资百强前9月拿地货值、金额、建面均同比上升。

据克而瑞数据，截至9月末，新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为17958亿元、9600亿元和6944万平方米，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4%。

也就是说，即便剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块带来的影响，总规模趋势仍是同比增长的态势。

业内认为，进入四季度，预计土地市场的供应将有所增加，短期内核心城市优质地块竞争态势或将延续。