中指研究院：三季度保租房公募REITs发行与扩募筹备工作稳步推进

10月24日，中指研究院发布的最新报告显示，二季度保租房公募REITs运营稳健向好，市场化运营项目出租率普遍回升，三季度保租房公募REITs首发与扩募筹备工作也在稳步推进，预计在政策持续推动下，后续发行或将加速。

报告显示，二季度保租房公募REITs运营业绩稳健向好。根据最新披露的季报数据，基金收入方面，二季度各保租房REITs同环比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT受成功扩募影响，基金收入同环比增幅均超15%，拉动保租房REITs整体收入同环比增幅在5%以上。净利润方面，二季度各保租房REITs净利润走势以同环比双增长为主，仅红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT同比或环比有所下降，保租房REITs整体同环比增幅在7%—10%之间。可供分配金额方面，保租房REITs整体同环比增幅在5%左右，其中华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT增幅明显。

同时，二季度保租房REITs底层资产出租率普遍稳中有升。根据各保租房REITs最新披露数据，二季度末，各底层资产项目出租率普遍在95%以上，其中市场化机构运营的资产项目出租率回升明显。具体来看，截至二季度末，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT底层项目整体出租率在高位水平保持相对稳定；华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等底层资产的运营管理机构针对季节性特征，充分发挥市场化经营优势，通过组织专项营销活动，拓展多元招租渠道，积极提升项目出租率，其平均出租率均居近两年高位；招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目经历集中租赁爬坡阶段后，出租率已恢复至较高水平，拉动REIT平均出租率回升至95%以上。

报告指出，三季度保租房公募REITs发行与扩募筹备工作稳步推进。首发方面，三季度无保租房REITs发行上市，据中指研究院监测，广州安居集团计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，涵盖租赁住房资产、存量商品房资产及公租房资产的经营权或资产划转产权，已启动租赁住房REITs基金管理人服务招标工作。扩募方面，国泰海通城投宽庭保租房REIT拟扩募，计划新购入的基础设施项目为城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区，均为保租房项目，体量合计3592套。

值得注意的是，三季度租赁住房私募REITs获新进展。9月，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，成功打通持有型不动产ABS扩募路径。本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，扩募募资规模4.53亿元。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，市场化租赁住房公募REITs获政策支持，后续发行或将加速。三季度，国家发展改革委发布政策，首次将市场化租赁住房明确纳入公募REITs“新资产类型”中并探索发行路径，为租赁住房资产证券化指明了新的发展方向。未来，在政策持续推动下，预计将有更多的市场化租赁住房项目通过公募REITs实现资产退出，从而吸引社会资本加大对住房租赁领域的长期投入，进一步促进行业高质量发展。