地产大佬冯仑的这盘棋，下了十年

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：杨一轩

编辑：陈涧

设计：岚昇

66岁的“地产思想家”，终于等到将思想落地的时刻。

10月16日，*ST金科（000656.SZ）的董事会完成换届，万通集团创始人冯仑获聘为公司专家顾问委员会主任。

这个头衔可能并不惹眼，但丝毫不影响冯仑在金科的地位。上个月，金科刚完成破产重整，冯仑旗下的上海品器管理咨询有限公司（下称“上海品器”）成为大股东。

除了入局资产超千亿的金科外，同样是在今年，冯仑持股的公司，还成为重庆协信远创实业有限公司（下称“协信远创”）的重整投资人，拿下核心商业运营资产。

十年前从自己一手创立的万通地产出局后，冯仑虽未曾离开地产领域，但一直低调潜行，少有值得称道的成绩公诸于世。

十年后一出手，就是曾位列“渝派房企”前三甲的金科和协信远创，冯仑的这盘“抄底”大棋，想必是酝酿已久。

两次出手抄底

金科曾是重庆头部房企，2004年已是全国百强，2021年销售额达到1840亿，但次年就出现债务违约。

去年4月，金科的破产重整申请获批，是近年来A股第一家进入重整的大型房企，其重整成功与否，自然引发关注。

半年后，上海品器联合体成为金科的重整投资人。该联合体由上海品器和北京天娇绿苑房地产开发有限公司（下称“北京天娇绿苑”）组成，其中，前者由冯仑担任董事长的北京品器管理咨询有限公司（下称“北京品器”）全资控股。

今年9月，欠债1470亿的金科，宣告“起死回生”，30亿股票划转完成，其中，上海品器联合体指定京渝星筑、京渝星璨分别受让约6亿股和3.93亿股，二者合计持股占公司总股本的9.34%。黄红云持股降至7.29%，“告别”自己一手创立的公司。

▲金科此前公告完成重整股票过户。

而拿下金科，冯仑一方并未耗资太多。

根据重整方案，上海品器联合体需出资15.06亿元，其中包括受让股权的7.56亿投资款，以及承诺额外提供不少于7.5亿元借款。

也就是说，冯仑一方目前仅花了不到8亿，就拿到了金科第一大股东的位置，金科目前的市值约为150亿元，这显然是一笔划算的生意。

“抄底”金科，冯仑其实有经验可以借鉴。

就在金科提出破产重整不久，去年3月，协信远创的重整投资人亮相，上海领域基业企业发展公司（下称“上海领域”）是三家投资人之一。这家公司的第三大股东为冯仑，持股17.8%。

在三家资产管理公司的操盘下，协信远创的资产被分割为两部分，三家投资方买下核心资产，剩余资产装入5年期服务信托，慢慢变现还债，逾600亿债务就此化解。

而冯仑所在的上海领域，花费1.87亿元，拿下了协信远创的核心商业运营资产，包括商业管理公司、商场车位等。据媒体报道，参与交易的法律顾问透露，根据评估，这些资产年租金收益超过8000万，且车位属于稀缺资源。

一年时间内两次出手，而且都是具有标杆意义的重整项目，相较过往十年其在地产领域的动作而言，冯仑如今不可谓不高调，也再次向外界传递了他的野心。

攒局者

十年前的2014年8月，与冯仑缠斗数年的王忆会，以胜利者的姿态入主万通地产，成为公司实控人。

上世纪九十年初，冯仑与王功权、王启富、刘军、易小迪、潘石屹在海南创立万通，公司迅速发展，“万通六君子”名号在江湖流传开来。但几年后，其余5人因商业抱负不同而离开，留下冯仑独撑大局。

直至王忆会拿下控股权，在地产领域摸爬滚打二十多年的冯仑，不可能没有遗憾。

如今看来，入局金科，就是冯仑这些年默默布局的成果之一。

2015年，被逐出万通的冯仑成立御风集团，拿下金科第一大股东之位的北京品器，就是御风集团聚焦健康不动产的资产管理机构。

这家公司背后的主要股东，包括鑫苑置业创始人张勇，御沣房地产创始人王谦，地产媒体人单大伟。而且冯仑还拉来招商银行前行长马蔚华站台，担任北京品器的名誉主席。

▲北京品器管理咨询有限公司股权结构。图片来自天眼查。

这样一家聚集了地产开发、商业地产运营、地产营销渠道以及金融背景的公司，想在地产行业干点事，肯定不难。

不过，能拿下金科重整，北京天娇绿苑功不可没。

据媒体报道，北京天骄绿苑引入的合资出资方，是知名牛散冯彪的儿子冯果。

冯彪炒股出身，后因操盘锌业股份一战成名，其借由东方系资本矩阵，在一级和二级市场投资，曾拥有海南椰岛、嘉应制药等多家上市公司控制权。而冯果业在资本市场辗转腾挪，涉足过多家上市公司破产管理项目。

去年10月，金科发布的公告显示，东方银原（北京）材料有限公司（下称“东方银原”）成为实际控制人黄红云的一致行动人，并承诺6个月内要增持金科股份。

而东方银原，就是冯果掌控的公司。据此猜测，在金科的重整中，冯果可能起着更关键的作用。

要知道，长城资产曾被认为是金科重整的产业投资人首选，但最后主要的身份是财务投资人。以冯仑和御风集团的实力而言，要拿下产业投资人并非易事。

金科的新管理层设置，或许也能看出一些端倪。

根据公告，冯仑一方中，北京品器首席执行官李根进入董事会，职务是常务副总裁；而冯果一方中，王晓晴进入董事会，职务是副董事长，此外，王晓晴在海南椰岛的旧部杨鹏，成为金科的董事会秘书。

至于冯仑和马蔚华，虽然都在金科担任职务，但专家顾问委员会委员和党委书记的头衔，象征意义大于实质。而冯仑，更像是被资本推到台前的“智囊”。

不过，冯仑依靠自己攒局的能力，借助资本的力量完成一次重大抄底，减少十年前离开万通的遗憾，也算是一种成功了。

还要熬一熬

冯仑的地产思想，正在落地。

今年5月，在金科的年度业绩会上，作为金科产业投资人代表的冯仑发言，称金科将以“创造更具价值的空间”为使命，转型不动产综合运营商。

9月份，冯仑在金科中心进行了一场行业专题分享，再次强调房地产的本质是创造最具价值的固定人造空间，提出地产进入后开发时代，房企要纵向转型，现在的重点方向是综合运营商、金融化。

▲冯仑在金科内部分享。图片来自微信公众号“冯仑风马牛”。

而几年前，冯仑就已经在各种场合输出他的地产转型观点，更早之前，他就已经在实践轻资产模式。

在万通时期，2008年，冯仑提出以凯德置地为学习标杆，在工业地产、商业地产领域积极布局，还布局投资和基金业务，试图将万通地产转型为地产投资公司。

不过，这样的转型，在当时来看比较激进，也影响了万通的地产业绩，也让冯仑在公司内部遭受质疑。

但时过境迁，如今的形势逼得地产商不得不转型，冯仑的种种设想，落地的可能性大大增加。这可能也是冯仑选择此时抄底优质地产项目的理由。

从万通离开后，冯仑做媒体，录节目，打造“冯仑风马牛”IP，“地产思想家”之名远播。他还接连出书，写成畅销书作家，以文人身份游走商界。

他发起设立全国房地产策略联盟，组建中国企业家俱乐部、壹基金、阿拉善SEE生态协会、湖畔大学等，在商界积攒下不容小视的人脉资源。

但“何加盐”的文章曾如此评价冯仑：“他今天的诺大名头，三分之一是在吃早期万通的老本，三分之一是不停地混圈子得来，三分之一是靠写作加成。仅凭商业上的成就，盛名之下，其实难副。”

冯仑的野心仍在，也许只有房地产生意，才能让他再次证明自己的能力。

“风马牛地产研究院”最近的一篇文章提到，有创业者问冯仑为何还在做房地产生意，他回答：“第一，我只会做这个；第二，我们公司也没垮。既然没打算关门，那就换个姿势，再做一遍。哪怕辛苦点，也没关系”。

但其抄底的协信远创和金科，还未彻底走出债务危机的阴影，以金科为例，其债务清偿工作仍未完成，数百个项目的存量资产，需要操盘手有足够的能力进行处理、盘活。

冯仑曾说过，“伟大是熬出来的”，如今，他在地产生意上的“伟大”，可能还需要再熬一熬。